举例说明：在日本出售房产时资本利得税如何计算？

当您出售房地产时，如果有收益，即所谓的 "资本利得"，可能会被征收国家和地方（居民）的所得税，这些税率根据您拥有房地产的时间和使用目的而有所不同。下面介绍一下 "资本利得" 的税制和计算方法。

一、资本利得税的征收

出售自己拥有的土地和建筑物所获得的资本收益，可以与劳动所得等其他收入分开征收国家和地方（居民）所得税。在您转让不动产后的 2 月 16 日至次年 3 月 15 日期间，进行年度纳税申报后，即可缴纳税款。

1. 应税资本收益的计算方法

应税资本利得的金额是以您从不动产购买者处获得的金额扣除购置成本和转让费用后计算的。

应税资本利得金额 = 转让不动产取得的收入 -（购置成本 + 转让费用）。

什么是购置成本？

购置成本除了房地产的购买成本外，还包括中介费、登记费、收入印花费和房地产购置税。建筑物的折旧和摊销可以根据建筑物的年限（从建筑物的建造完成年份开始计算）从购置成本中扣除。

什么是转让费用？

转让费用包括中介费、登记费、收入印花费、建筑物拆迁费以及支付给承租人的拆迁补偿费。

2. 应缴纳税款的计算方法

税额的计算方法是将应税资本利得金额乘以税率。

税额 = 应税资本利得额 × 税率。

税率根据持有期是 5 年以下还是 5 年以上而有所不同。

• 持有期在 5 年以内的情况下。"短期资本利得" 税率 39.63%（国民所得税 30.63%、地方居民税 9%）。
• 持有期在 5 年以上。"长期资本收益" 税率 20.315%（国民所得税 15.315%、地方居民税 5%）。

需要注意的是，上述所有权期限的计算方法与房地产物业的 "实际" 所有权期限不同。所有权期限的计算方法是：从您购买房产之日起至您出售房产的当年 1 月 1 日止的时间。

实际案例：

案例 1：如果您在 2014 年 12 月 1 日购买了该房产，在 "实际" 拥有期满 5 年后，于 2019 年 12 月 2 日出售该房产。
计算的时间段：2014 年 12 月 1 日 -2019 年 1 月 1 日 = 4 年 1 个月
税率 = 短期资本收益
您在 2020 年 1 月 1 日以后出售该房产，此时 "实际" 产权期限自 2015 年 1 月 1 日起已超过 5 年。
计算时间段：2014 年 12 月 1 日 -2020 年 1 月 1 日 = 5 年 1 个月
税率 = 长期资本收益

案例 2 ：如果您在 2015 年 1 月 10 日购买了该房产。
您在 "实际" 拥有期满 5 年（差 1 天）后，于 2020 年 1 月 11 日出售该房产。
计算时间段：2015 年 1 月 10 日 -2020 年 1 月 1 日 = 4 年 11 个月 22 天左右。
税率 = 短期资本利得
您在 2021 年 1 月 1 日以后出售房产，此时截至 2016 年 1 月 1 日，"实际" 产权期限已超过 5 年。
计算的时间段：2015 年 10 月 1 日到 2021 年 1 月 1 日 = 5 年 11 个月 22 天左右。
税率 = 长期资本利得

三、非日本公民出售日本不动产时

如果在财产转让后一年的 1 月 1 日，财产所有者在日本没有登记地址，则不征收上述地方（居民）税。资本利得税为负数时，不需要每年进行纳税申报。但是，如果在出售不动产时，从转让价值（交易价值）中减去了预扣税额，则应在每年的纳税申报中返还。

出售用于自己居住的不动产和用于租赁的不动产（赚取不动产）的税率是一样的。但是，在出售用于自己居住的不动产的情况下，有以下例外情况：

当您出售您当前居住的房屋和土地时，或者当您在您上一次居住的三年后的纳税年度的 12 月 31 日之前出售您当前不居住的房屋和土地时，可以通过满足某些要求来应用以下例外情况。

1. 当您通过出售自己的居所而获得资本收益时

1.1特别扣除额 30,000,000 日元

计算长期或短期资本收益的应税资本收益时，最高可扣除 30,000,000 日元。

应税资本收益 = 转让房地产所得收入 –（购置成本 + 转让费用）– 30,000,000 日元

资本利得金额不足 3,000 万日元时，税额为零。

1.2降低税率

在计算税额时，您拥有房屋超过 10 年的，可以将以下减税税率用于应纳税的长期资本收益（扣除 30,000,000 日元的特别扣除额后）。

1.3购买房屋作为替代住所

如果您在满足特定要求（例如转让金额）的三年内（从上一年到下一年的第二年）出售了用作居所的房屋并购买了另一所房屋作为替代居所，等于或小于 1 亿日元 - 如果房屋在出售之日起拥有所有权超过 10 年，并且房屋已成为您的主要住所 10 年以上，则应缴纳资本收益税可以推迟。

但是，请注意，上述 1.1 项特别扣除额为 30,000,000 日元和 1.2 税率可适用于您选择其中一项。

2. 当您因出售自己的房屋而有转让损失时

出售房屋（自出售当年 1 月 1 日起拥有超过 5 年的所有权），并且出售产生转移损失（在以下情况下为 2.1 或 2.2），您可以添加转移损失金额当年其他应税收入。

当您无法将转移亏损金额与销售年份的同一年相加时，您可以在以下任何一个纳税年度中将亏损结转为扣除额（总收入的纳税年度除外）（超过 30,000,000 日圆）。

2.1在购买新房作为替代住所的情况下

当您出售自己一直用作住所的房屋并在 3 年内（出售前的年份，出售年和出售后的年份）购买新房屋作为替代品时，出售年末用于购置新房的住房贷款，通过满足某些要求，您可以将出售房屋的转让损失金额与其他收入相加，也可以结转扣除额。亏损至下一纳税年度。

2.2在不购买新房作为替代住房的情况下

自转让（销售）合同订立之日起，当您以未偿还的住房贷款出售您一直用作住宅的房屋时，通过满足某些要求，您可以添加出售房屋的转移损失金额（最高限额是从未偿还房屋贷款的金额中减去已出售房屋的转让销售金额和其他收入），或者您可以将亏损的扣除额转入下一个纳税年度。