COVID-19 对马来西亚房地产市场有何影响？

COVID-19 已遍及全球，这是不可避免的事实。随着确诊的数量不断增加到新的高度，预计不仅会对旅游业、服务业和制造业产生深远的影响，而且还涉及房地产行业。以前对未来几年马来西亚财产前景进行的分析和预测被认为已经过时，因为他们没有预见到病毒爆发或移动控制命令（MCO）及其对经济的影响。

但是，人们应该意识到，房地产市场本质上是周期性的，其经济周期伴随着繁荣和爆发：房价上涨的 “ 扩张 ” 伴随着房价上涨的压力，随之而来的是房地产市场的下跌 - 即 “ 衰退 ”。到达周期的底部，然后随着市场向下一轮繁荣发展而进行 “ 恢复 ”。在周期性情景的背景下，经济学家荷马 · 霍伊特（Homer Hoyt）首先发现房价大约每 18 年暴跌一次；在成功预测 2007 年至 2008 年房价暴跌之后，弗雷德 · 哈里森（Fred Harrison）闻名遐 famous。

一、没有 COVID-19，马来西亚房地产市场应该如何发展？

通过 在马来西亚背景下应用 18 年的房地产周期原则，发现该国的房地产市场 在 1997 年亚洲金融危机之后于 2001 年 进入复苏阶段。周期中间下降发生在 2007 年至 2009 年，与次贷危机有关。此后，该国的房地产市场进入了爆炸性 阶段。从 2010 年到 2015 年，价格开始大幅上涨，每年 涨幅高达 13.4%。在 经济衰退  然后，该阶段于 2015 年后开始，其特点是房价和负担能力不匹配，房地产价格过高，谨慎的消费者信心，难以获得房地产融资以及林吉特兑其他主要货币的走弱。

如果遵循 18 年原则，则预计衰退期将在 2019 年结束。然后房地产市场将在 2020 年进入复苏阶段 。但是，鉴于当前国家和全球经济的不确定性，人们普遍认为房地产市场将在 2020 年保持疲软。因此， 接下来的复苏阶段仅在 2021 年开始。根据 18 年原则以及上一个房地产周期的经验，假设复苏还将持续 7 年，那么下一个爆发性阶段很可能在 2028 年开始。

二、持续的房地产悬空给马来西亚房地产市场带来挑战

人们应该认识到，当今房地产市场低迷的主要原因是 如先前评估 所确定的，该国住房供求体系不平衡。

如图 2 所示，2016 年现有存量库存增加了 382,955 套房屋，这是自 2003 年以来的最高数量（237,312）。住房供应过剩导致 2017 年的悬空急剧增加（24,738），然后将剩余影响延续到 2018 年。住房市场进一步加剧的是 2017 年和 2018 年的年度库存增长，记录高达 192,552 套和 149,429 单位。

历史数据表明，在特定年份中，每当房屋供应过多时，第二年的房屋数目肯定会增加（在 2003-2008 年描述）。此外，只有在连续几年供应减少的情况下（2010-2013 年所示），悬空的数量才会减少。从这个意义上讲，需要 12 年 （2003-2015 年） 的时间才能使悬挑的数量恢复到最低水平，即从 2003 年的 9,300 辆降至 2015 年的 11,316 辆。

鉴于目前的市场吸收率，人们可以预期房地产市场在短期和中期仍将具有挑战性，因为空前的大规模房地产过剩将需要更多时间被市场吸收才能恢复。至 2016 年的记录水平（14,792）。一个完整的悬空周期很可能会在 2028 年结束，这是从 2016 年开始的十二年。因此，无论是否爆发病毒，该国房地产业的前途一片光明。

三、COVID-19 正在扩大房地产市场中的现有问题：中短期内市场情绪低迷

甚至在病毒爆发之前，开发商就中期市场前景也有相同的担忧：由于缺乏针对房地产行业的激励措施和刺激方案，市场放缓可能会再延长几年。这反映在 计划的供应清单中。

根据国家财产信息中心（NAPIC）的数据，计划的供应包括在季度内获得建筑计划批准但尚未开始进行实物施工的单位。由于马来西亚正在采用先建后住（STB）的房屋交付系统，因此开发商可以在项目开始之前锁定利润，因此可以合理地假设开发商对市场的未来前景了解更多。

截至 2019 年第三季度，全国住宅计划供应 442,468 套，这是自 2002 年以来的最低记录数（509,753）。实际上，自 2016 年以来，计划的供应量已大幅减少（与 2014 年的 673,235 单位相比），并且在过去四年中连续保持在同一水平，这表明开发商对市场气氛的看法审慎而保守（图 3）。换句话说，无论是否爆发病毒，在短期到中期 ，尤其是在自 置居所运动（HOC）到期之后，市场情绪都被认为是低迷的。

四、COVID-19 的短期 影响是什么？

COVID-19 趋于恶化市场，因为人们将在艰难时期暂时不再购买奢侈品和高价商品。由于对不久的将来缺乏信心，加上业务关闭持续时间的不确定性；潜在的买家可能会拭目以待，从而 导致 2020 年上半年的平均销售额下降。

五、COVID-19 的长期影响是什么？

短期效应立即反映在销售下降中；COVID-19 爆发的长期影响更为深远，因为它将影响消费者的生活方式，从而导致他们工作、购物和生活方式的转变；从而改变相关的房地产要求。例如，由于在迁徙限制期间培养了灵活而偏远的工作文化，预计办公室型企业的规模将缩小。

同时，由于消费者不断变化的购买方式，零售业，尤其是购物中心的建筑面积将相应减少。随着越来越多的消费者在日常生活中依赖智能设备，对无缝响应式服务和产品的需求正在增长。结果，将来与人类接触较少的电子商务产品和送货上门服务将会蓬勃发展。