疫情期间，马来西亚房地产市场有哪些投资机会？

COVID-19 严重削弱了全球的经济增长前景。继马来西亚《运动控制令》（MCO）加剧不确定性之后，预计马来西亚的房地产市场在未来几个月中将面临交易量和交易额的萎缩。房价可能会相应下降，这标志着有机会购买或投资房地产市场。

一、房价下跌并不能使房价变得负担得起

从理论上讲，房价下跌确实有助于拥有房屋的现实性，尤其是对于首次购房者。这是因为在过去十年中（自 2010 年以来），在没有快速增长的经济支持的情况下，马来西亚房价飞速增长，导致全国住房负担能力下降（图 1）。同时，该国的住房市场还面临其他挑战，例如供需不匹配（在产品、价格和位置方面）以及其他因素，这些因素进一步降低了消费者的购买力。因此，在 COVID-19 期间房价下跌可能是市场上的 一次 “ 价格调整 ”，有助于降低购房者的 “ 入门 ” 价格。

但是，实际上，房价下跌不一定会使房屋价格更便宜。这是因为，由于 COVID-19，房地产市场并不是唯一需要调整的行业。其他部门也在进行调整 – 例如，危机期间的工资增长可能更低或为零，失业率可能达到最高水平，这都会导致家庭偿债能力为负。

此外，银行可能会收紧其贷款条件，以减少面临更高的抵押贷款违约风险的风险。因此，这使得首次购房者进入市场变得更加困难。像这样的时代倾向于现金购买者，而不是那些需要获得房屋贷款的人。

二、大多数业主现在倾向于持有而不是出售

尽管病毒大流行创造了良好的投资机会，有些卖家希望在困难时期变现自己的财产，但只有那些工作非常稳固并且财务状况良好的人才能从中受益。那些不确定 COVID-19 将如何影响其工资的人通常不愿意花费或投资。 

此外，并非所有投资者和业主都愿意在危机期间出售资产，因为价格下跌与财富减少有关。需要注意的是，房地产市场往往在 “ 疯狂 ” 时期与 “ 不活跃 ” 时期交替运行。人们将尝试在一个炙手可热的市场中进行资本化和交易，但是要留在原地，并在市场降温后等待价格上涨。此外，由于马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）暂停 6 个月的贷款，如果人们将坚持出售，只有在市场恢复后才能套现。

这种 对负资产的 认识 将进一步遏制出售，从而导致市场上低价房屋的供应减少。

三、房价不会快速下跌，但会从暂时下跌中迅速反弹

值得指出的是，马来西亚的房地产市场很抗跌。通常，在危机后，由于优惠的贷款政策，购房者对房地产投资带来的未来资本增值的市场乐观以及开发商鼓舞市场情绪，市场会迅速复苏。 

在此基础上，尽管在 COVID-19 期间房价可能会略有下降，但市场将很快会恢复其长期的上涨趋势，即房价上涨和住房承受能力下降。这不仅是由于在危机期间无法履行购买义务的人的需求被压抑，而且还归因于开发商提供的各种融资计划和回扣。  

从历史上讲，马来西亚房价下跌的时期要比房价上涨的时期少 。马来西亚经历了 5 次 经济危机：1990 年代初的衰退 ， 亚洲金融危机 ， 网络泡沫 ， 油价泡沫 和 全球金融危机 ；以及 1990 年至 2018 年期间的 3 种 流行病爆发：Nipah 病毒爆发， 严重急性呼吸系统综合症 （SARS）和 猪流感大流行 （图 2）。有趣的是，马来西亚的房价仅在1998 年 和1999 年 下降，这被认为是 1997 年亚洲金融危机的直接挥之不去的影响。其他危机似乎对该国的房价影响较小。 

四、大多数房地产类型都可以抵抗短期波动

我们仔细研究每种房地产类型（即高层，半 D 型，独栋），经济危机似乎对房价的影响也较小（图 3）。该国的房价仅在 1997 年亚洲金融危机后大幅下跌，其中独栋的跌幅最大，为 13.6%；而其他物业的 跌幅 不到10%。

另一方面，高层住宅的价格对经济危机更为敏感。经济增长的任何放缓都可能导致投资者信心的迅速下降，然后反映在房地产价格下跌中。

基于以上，高层的价格有可能在 2020 年上半年有所下降 ，而这些类型的物业库存必将提高。