人口统计学如何在未来十年内影响加拿大商业房地产

新的十年带来了人口变化，这将影响人们的生活、工作、购物和休闲方式。它们也必将以多种方式影响房地产行业，高纬环球（Cushman&Wakefield）对其进行了研究并提供了一份报告。

尽管该报告提供了全球视野，但加拿大高纬环球（Cushman&Wakefield）战略咨询董事总经理萨曼莎·桑内拉（Samantha Sannella）也提供了有关加拿大房地产市场可能如何受到婴儿潮一代的衰落、千禧一代的人生阶段以及千禧一代与 Z 代人在 2020 年代之间的差异。

这意味着劳动力增长的轨迹各不相同，人才争夺战的加剧以及对制定和改变工作场所的需求。

投资者和建筑使用者也将同时受到影响，他们必须应对这些变化及其对未来增长战略的意义。

一、婴儿潮一代

 

1946 年至 1964 年出生的人被称为婴儿潮一代，在房地产市场的许多方面都给人留下了持久的印象，包括大型角落办公室，郊区和购物中心的兴起。

但是，每个领域都已经发生了重大变化：年轻一代在不同程度上已经接受了在城市生活、更加协作的工作空间和在线购物。

LoyaltyOne 进行的一项调查显示，婴儿潮一代中有 70% 拥有智能手机，并重视在线购物和送货上门的便利，但 84% 的人更喜欢在实体店购物。

由于继承、劳动力的更长职业生涯和推迟退休，婴儿潮一代仍控制着加拿大可支配收入的约 70%。他们的债务也比年轻一代少。

但是，许多临时工已经退休。还将会有更多的人离开劳动力市场。

自 2011 年以来，由于老龄化，高尔夫、旅游、住宿、度假屋和豪华公寓等行业均录得增长。

Sannella 说，以健康和保健为导向的业务，遵循通用设计原则的无障碍和老年人友好型建筑，针对“新的老年人”设计和销售的独特且具有前瞻性的住宅以及活跃的生活方式社区将是最大的受益者。

桑内拉说：“此外，老年女性比男性多，因此偏向女性的企业将更加成功。”

在过去的十年中，面向老年人的行业，例如医疗机构，紧急护理，家庭护理，生活辅助品和销售产品以舒缓疼痛的行业迅速增长，预计这一趋势将继续下去。

加拿大缺乏优质的医院和医疗设施，因此需要对它们的建造方式更加科学合理。

“将行政办公室设在医院设施内没有经济或财务意义。它不仅使办公设施的成本增加了一倍，而且还对职员造成了感染和疾病的危害，”桑内拉解释说。

“同样，我们将患者送往社区医院，以满足非紧急医疗需求，例如缝针这类。尽管这些设施可以与医院相邻，但无需将其嵌入标准的急诊室协议中，而基础设施非常昂贵。”

婴儿潮一代拥有更高的财富意味着他们可以负担更多的移动服务（例如在家中的沙龙服务），桑内拉说，老年人住房提供商也需要适应这个趋势。

“老年人住宅遵循一种会导致沮丧和孤立的设计模式的时间过长。我们应该学习具有创新解决方案的国家，例如丹麦和瑞典。”她说。

“婴儿潮一代重视终身学习、娱乐和社交经验。这些类型的空间应成为住宅开发的中心。”

二、千禧一代

X 世代由 1965 年至 1980 年之间出生的人组成。C& W 认为，这一人口统计数据已经有所突破，没有受到像婴儿潮一代或千禧一代这样的人的关注。因此，它没有针对分析。

千禧一代，也称为 Y 一代，是 1981 年至 1996 年之间出生的那些人。他们将构成劳动力的最大组成部分，并有望在本十年中拥有最快的净财富增长。

桑内拉说：“千禧一代的同龄人收入比前几代人高，但债务却多得多。”“即时服务的想法吸引了这一代人，因为他们可能无力购买，但可以租用服务、空间和物品。

“我们已经看到了 Uber 和 WeWork 共享经济的兴起。”

研究表明，许多千禧一代认为企业应该努力保护和改善环境，并总体上改善社会。

桑内拉说：“最成功的设施将超越建筑法规或 LEED，并为其设施提供真正的创新机会，例如太阳能墙、药草园、本地美化环境和养蜂业。”

“精明的建筑商和开发商还将为租户创造机会，在他们进行创新的同时投资于改进租户，例如利用他们的购买力来实施可移动墙系统，例如 DIRTT，这些系统是在现场制造的，减少了浪费并提供了卓越的服务，可以解决干墙隔板的问题。”

大多数千禧一代仍然希望至少有一部分时间内在办公室工作。但是，数字技术的发展会增加远程工作，因为它可以减少运输和建筑需求来节省时间和能源。

Sannella 说：“许多（千禧一代）住在较小的住所中，几乎不可能在家工作，因此办公室不会消失。”“设计将会改变。为了平衡许多千禧一代所经历的社会隔离，办公空间必须成为社会中心。最好有真实的人与人之间的接触，有机会进行面对面的交流，即使是数字交流也是如此。

随着协作空间和休息区的增长，这已经开始影响传统的办公室状态。与前几十年相比，致密化、弹性办公室和共同工作导致了较低的办公室吸收率，尤其是在较小的租约中。

致密化还会增加建筑物及其系统的磨损。

工作与生活之间的平衡对千禧一代来说仍然很重要，因此办公大楼的便利设施应发展为包括更多的食品和酒吧概念，健身房和健身中心以及儿童保育设施。

满足日益增长的饮食需求的儿童友好餐厅，基于活动的零售，与千禧一代及其孩子互动的娱乐活动以及提供内部儿童保育的健身概念的建筑将受到奖励。

“我相信共享生活将会爆发，”桑内拉说。“创建一个生活方式社区的想法，基本上可以租用空间，家具，物品，程​​序等等，这将吸引千禧一代和下一代。

“由于收入与债务的比率，以及大多数千禧一代都不准备买房的事实，我们将看到这些精心策划的设施的兴起。”

千禧一代被视为常年租房者，但是全球研究表明，有 40% 的人拥有自己的房屋。在不这样做的人中，有 80% 的人愿意拥有一套自己的房子。

价格敏感性可以使以城市为中心的选择减少吸引力，尤其是那些枢纽的选择。

低成本城市，拥有强大市民中心和交通便利设施的郊区以及新兴社区将吸引那些寻求性价比的人。

桑妮拉说：“大多数城市居民对千禧一代来说负担不起，薪水也跟不上成本，尤其是在多伦多和温哥华。”“没有任何基础设施，例如快速运输，使通勤变得容易。”

“有家人的千禧一代会发现，住在较小的城市共管公寓非常困难，而那些确实必须拥有极简主义的生活方式才能使其正常工作。就像旧金山变成一个没有孩子的城市一样，我担心多伦多也会这样。”

“尽管如果经济保持目前的步伐，郊区的崛起是不可避免的，但如果不再为家庭负担得起，内城区的活力将减弱。”

当婴儿潮一代大规模缩减规模时，它至少可以部分扭转单户住房价格上涨的压力。

该报告称，单户租金的上涨通常会利用缺乏负担得起的单户住宅，这可以为寻求在其投资组合中寻求住房选择权的投资者补充多户住房。

三、Z 世代

Z 世代由 1997 年至 2012 年之间出生的人组成：这是纯粹生活在数字世界中的第一代人。Sannella 是两个 Zers 一代的母亲，对他们的需求非常了解。

她说：“自从他们的年龄足够大时就拥有电话，iPad 和计算机以来，这群人的认知能力非常强，但绝对没有耐心，”“如果您的电梯不够快，一定会被投诉。如果您的设施服务不是实时的，那您就落伍了。”

Sannella 认为 Z 代员工将受到道德驱动，并且比目前业主所雇用的专家更了解环境可持续性。这些年轻人根据兴趣和原因而不是经​​济背景和教育水平来定义自己。

她说：“他们寻求真正的价值观、使命和事业，并希望做出贡献。”

“他们完全接受多样性，并且有 20% 的人认为自己具有性别意识，因此期望有不分性别的洗手间、冥想室和祈祷室，并更多地关注实现对所有人有用的非冒犯性色彩和空间。”

四、人口统计学对城市的影响

高纬环球（Cushman&Wakefield）的报告还研究了不断变化的人口统计将如何影响世界各地的城市。

* 就业增长主要集中在难以衡量生产率的服务部门；

* 通常促进高生产率增长的资源部门正在下降；

* 以及由于美国政治气候造成的不确定性。

人们建议，除了使税收制度现代化之外，对基础设施和技术的投资是提高生产率的潜在途径。

尽管加拿大仍然为其商业房地产投资者和开发商提供了机会，但大型企业可能希望在本十年中采用更多的全球方法。

桑内拉说：“增长最快的经济体实际上是在非传统投资国家，例如利比亚，卢旺达，孟加拉国，埃塞俄比亚和越南，”桑内拉说，并鼓励投资者“走出困境”。

“这些机会可能需要大量的尽职调查，但是从长远来看，对于那些不愿规避风险的投资者或真正想为国家发展做出广泛贡献的投资者而言，它们可能会产生良好的回报。”