在日本购买房地产时必须缴纳哪些税费？

本文旨在解释投资者在日本购买房地产时必须缴纳的税费。

螺号网已尽一切努力确保此信息的准确性和完整性，但如果您打算进行交易，还请咨询专业人员。

此外，以下还有各种特定的例外情况或税率减免，但是对所有此类例外情况减免（针对汽车和其他方面）的详尽讨论不在本文解释的范围之内。

一、消费税

通常，在日本出售建筑物时应缴纳 消费税（shouhizei），但不适用于土地销售。

在日本，建筑物的所有权和建筑物所在土地的所有权是单独的合法权利。

这意味着当土地和建筑物一起转让时，仅应按建筑物的购买价缴纳消费税。

卖方有法律责任向国家税务机关支付消费税（目前为8%），尽管通常买方同意将消费税金额与购买价一起支付给卖方。

消费税的减免规定：

不论卖方是否实际居住在日本，以及卖方是否根据日本所得税规则被视为在日本拥有 “ 常设机构”，日本房地产的卖方都应在日本缴纳消费税。

但是，对于日本的消费税而言，通常在转让日期前两年的会计年度中，合格收入超过 1000 万日元的个人或实体免于支付消费税。

二、固定资产税和城市规划税

固定资产税 （koteishisanzei）和 城市规划税 （toshi keikakuzei）是每年1 月1  日起对财产所有者征收的税款。

固定资产税率为 “ 固定资产税书”（koteishisan kazeidaichou）中针对该资产的财产价值的1.4%，城市规划税率为该价值的0.3%。

这两种税款每季度分别于 4 月，7月，12月和次年 2 月向地方城市当局支付。但是请注意，根据日本分区法，城市规划税仅适用于位于指定城市规划区域（toshi keikaku kuiki）的物业。

年中交易

在日历年中（例如，7月 1  日的销售日）出售物业时，卖方通常要求买方支付固定资产税和城市规划税的比例，该比例与新买方拥有该物业的时间在这一年相对应的比例一致。

因此，在 7 月 1  日购买物业的买方通常必须向卖方支付相当于该年固定资产税城市规划税的 1/2 的金额，以及购买价格和相关的消费税金额。

三、税费三巨头：房地产购置税，注册税和印花税

除了消费税和固定资产税 / 城市规划税外，日本房地产的购买者还应缴纳以下税种：

1.不动产取得税（fudousan shutokuzei）

购买者每次在日本转让土地或建筑物时都应缴纳 房地产购置税 ，无论转让是否已在官方房地产登记处（toukibo）中进行注册，且不论购买价格，建筑价格多少，与上述固定资产税和城市规划税一样，使用“ 固定资产税簿”（koteishisan kazeidaichou）中针对该资产的财产价值来计算购置税额。

此处的基本税率是相关固定资产税簿中指示的值的4% 征收。

2.登记税（touroku menkyozei）

土地和建筑物的所有权和其他合法权益（例如抵押）的注册以及所有权和其他权益的转让等的 注册都应 缴纳 注册税。

此处的 “ 注册 ” 是指在当地法律事务局为此类财产持有的官方房地产注册局（toukibo）中记录合法权益，被视为向所有后续所有者（和公众）发出建设性通知，该财产受该注册表中指示的权利的约束。

税金如何计算？

该税是根据 “ 固定资产税书”（koteishisan kazeidaichou）中针对此类资产的财产价值计算的（计算上述房地产购置税的相同依据）。

注册税率随注册的合法权益类型而异：

a.所有权的初始注册

为所有权初始登记（施工等后）（shoyuuken hozonとうき）为 0.4%，但在此后的转移所有权的税率（shoyuuken ITEN とうき）为2%。

b.按揭

对于抵押贷款，计算注册税的依据是贷款金额（即担保金额），税率为0.4%。

3.印花税（inshizei）

各种房地产文件 都应缴纳印花税 ，例如土地和 / 或建筑物的买卖协议，建立地貌的协议（“ 地貌 ” 类似于普通法国家的地役权），租赁土地的协议，与总承包商的建筑合同等。

例如，土地买卖协议的印花税基础是购买价格。购买价格在 5 亿日元至 10 亿日元（约 4-8 百万美元）之间的此类协议的印花税为 200,000 日元。

尽管从技术上说，起草协议的人负责购买要贴的实际实物邮票（就像邮资一样），但 实际上由哪一方承担此费用仍需协商。

请注意，账簿上还有另一种房地产税，称为特殊土地持有税（tokubetsu tochi hoyuuzei），但自 2003 年以来一直未生效。

四、日本所得税和预扣税

如果非居民和外国公司 在日本没有根据日本所得税规则定义的 “ 常设机构”，则通常无需缴纳日本所得税。

然而，即使对于这种非居民，也要对某些类别的 “ 日本来源收入 ” 征税，例如，出售日本房地产所得的收益。

对于正规的 日本公司 ，从房地产销售中获得的任何收益均应按照该公司适用的边际所得税率征税。对于 在日本设有常设机构的外国法人 ，其适用税率根据日本的常设机构类型（日本税法规定三种）而有所不同。

对于 在日本没有常设机构的非居民，房地产收益的适用税率可能会根据其是否为外国公司或外国个人而有所不同，对个人征收的税率为15% 或30%，具体取决于卖方持有资产的时间（五年或更短）。

此外，非居民对日本房地产的任何处置原则上都应缴纳预扣税（通常为10.21%），尽管实际预扣金额可能会因卖方所在地（除其他因素外）而有所不同，这是由于日本与世界各国签订的各种税收协定的内容有所不同。

对于非居民个人买家，重要的是要了解：

（1）无论您居住在哪里，都将征收日本房地产所得的日本资本利得税和预提税。

（2）租金收入在汇出国外之前，应缴纳预扣税（通常为20.42%）。

具体税率取决于您的原籍国，用于日本税收目的的此类收入的特征，适用的双边税收协定的规则和内容等。