在泰国投资的房产可以被继承吗？

想要弄清楚在泰国投资和购买的房产是否可以被合法继承，我们首先需要搞清楚几个重要的概念。

一、遗嘱

有许多类型的财产权利、义务和责任都可以包括在遗产中。因此，立遗嘱是非常重要的，因为它与去世后财产转移相关的核心文件。

要使遗嘱在泰国有效，必须符合泰国法律，并符合以下基本要求：

• 遗嘱人必须年满 15 岁，并具有完全的精神行为能力。
• 遗嘱用泰文或英文书写。
• 遗嘱必须在有两名见证人在场的情况下签署，而见证人不能是受益人或没有完全精神行为能力的人。
• 遗嘱人可以在泰国的地区办事处订立和执行遗嘱，只要遗嘱人在世，遗嘱记录就处于保密状态。遗嘱人可以随时修改遗嘱，也可以通过后续的遗嘱或在遗嘱中注明全部或部分撤销第一份遗嘱。

需要注意的是， 泰国法律中不存在信托。如果遗嘱人想把财产留给未成年人（20 岁以下的人），遗嘱执行人可以为未成年人持有财产，或指定监护人持有财产，直到未成年人成年。

虽然在海外立的遗嘱是可以接受的，但如果遗嘱中的遗嘱执行人不在泰国，而且遗嘱是用外语写的，可能会比较麻烦。为了加快遗产管理的过程，最好是在每个拥有财产的国家分別订立适用的遗嘱。也就是说，如果是中国公民在泰国购买了房产，就需要在泰国本国订立一份用泰文或英文书写的遗嘱。

当财产所有人死亡时，如果没有设立有效的遗嘱，财产会按照泰国法律规定进行分配。法定继承人分为六类，继承顺序如下：

• 子女
• 父母
• 兄弟姐妹
• 同父异母的兄弟姐妹
• 祖父母
• 叔叔阿姨们

如果没有法定继承人，未亡配偶可获得全部遗产。

如果死者的配偶（泰国人或外国人）和子女在世，则 配偶获得 50% 的财产，其余 50% 的财产由子女平分 。

如果死者的配偶和继承人是上述后三类人， 则配偶可获得三分之二的遗产，而适用类别中的法定继承人可平均分得三分之一。

如果死者没有合法结婚或没有未亡配偶，则法定继承人平分继承全部遗产。

二、划重点：共管公寓、契约、租赁和土地如何继承？

对于外国受益人的财产转让，有一些特殊条件。

就公寓而言，只有在外国人在该项目中拥有的公寓总数不超过 49% 的情况下，所有权才可以转让。如果超过 49%，则必须在一年内出售或转让给泰国公民。

如果是租赁房产 ，外国人可以在一定期限内租赁土地和房屋，并可选择续租，那么当承租人死亡时，租约即告终止，不转给继承人。如果出租人死亡，继承人可以继承租赁物的权利和义务，但无权续租。换句话说，关于续租的条款，其他当事人不能强制执行，继承人不能强制承租人续租。

如果受遗赠土地， 一般情况下，外国人不能完全拥有土地 ，需要得到内政部的同意。在某些情况下可以获得同意，但如果未获得同意， 则必须在一年内将土地出售或转让给泰国公民 。

对于作为泰国有限公司的小股东获得土地权益的外国人，股份不会自动转让给受益人。该请求必须由公司董事会审议，董事会可以酌情拒绝该请求。如果业务性质受《外国企业法》（FBA）的限制，如果转让的效果会导致外国企业在合伙企业中的股份超过 49%，则会被拒绝转让。

三、外国继承人继承房产需要具备哪些条件？

泰国公寓法第 19 条规定：

1) 拥有泰国居留身份

2) 根据投资促进法，有证据证明有进入泰国投资的许可

3) 有根据泰国法律注册公司的证据

4) 根据泰国有关促进投资的法律持有促进投资的法律规定的证明

5) 有证明从国外携带外币或在泰国银行账户中提取的资金，唯一目的是为了购买公寓。或者可以提供证据，证明提取的 "外币" 金额不低于购买公寓的价格。

如果已故的公寓业主通过遗嘱将公寓的永久所有权赠与非泰国人的妻子或子女，或者非泰国人通过继承法继承公寓，继承人必须符合上述五项标准之一才能保留永久所有权。

如果继承人不符合上述五项条件中的任何一项，则必须在一年内放弃该公寓。此外，通过遗嘱或其他方式继承公寓的外国人，必须向泰国本地政府部门报告这项遗产。

一旦你将你的公寓传给后代，而他们没有资格获得所有权，那么必须在 365 天内将该公寓出售，或者，受益人必须提供资金证明来回购该公寓。

为了避免任何潜在风险，一个有用的解决方案是在购买之初就将继承人作为房产共有人进行所有权登记。或者，使用一个位于海外的公司身份，以公司的名义登记所有权。

四、遗产继承会产生哪些税费？

泰国没有遗产税。 但如果土地或建筑物和某些其他资产需要转移给受益人，则需要缴纳土地局的费用和其他费用或税款。有报道称，泰国政府正在考虑出台泰国首部房产、土地和遗产税法。