摩根大通称新加坡工业房地产投资信托基金“最脆弱”

摩根大通分析师认为，投资者应该为新加坡房地产投资信托基金（S-Reits) 未来的修正做好准备，因为他们对工业类 Reits 的评级为非共识的 "低配"。

摩根大通预计，由于近期收益率曲线变陡，S-Reits 将迎来一段 "波动期"。从历史上看，收益率曲线变陡会导致 S -Reits 出现 16% 的修正。"到目前为止，只有 7% 的回调，" 摩根大通分析师说。

他们补充说，工业类 Reits 是 "最脆弱的"，因为与其他行业相比，这类 Reits 平均提供的收益率和每单位分配额（DPU) 增长较低，随着投资者轮换到周期性 Reits，它们可能面临逆风。

由于电子商务和数据中心的结构性增长风险，去年工业 Reits 的表现优于 S -Reit 指数 9 -42%。

"然而，随着 2021 年的周期性上升，鉴于更多周期性 Reits 提供的更强的增长和高收益率，以及许多投资者已经超配工业 Reits，归属的理由就不那么令人信服了，" 分析师指出。

摩根大通分析师表示，他们对吉宝 Dc Reit 和 Mapletree Industrial Trust 也持谨慎态度，因为数据中心 Reits 的企业倍数（EV/Ebitda）比美国同行溢价 10%-15%，这可能无法持续。

因此，他们将 Ascendas Reit、Keppel Dc Reit、Mapletree Industrial Trust 和 Mapletree Logistics Trust 的评级从 "超配" 下调至 "低配"。

在未来波澜不惊的情况下，摩根大通建议坚持重仓交易。"尽管收益率曲线陡峭化速度快于预期带来的阻力，但两年期 DPU 年均增长 11-37% 的强劲表现，应能使零售 / 酒店类再投资基金表现优异，" 分析师补充道。

此外，疫苗推广进展、工人阶段性回流提振市中心商场，以及边境逐步重开等正面消息流也应成为重新评级的催化剂。

摩根大通的首选包括凯德综合商业信托（CICT），目标价为 2.35 新元。分析师表示，这是因为其 "强劲的 18% 两年 DPU 复合年增长率"，因为 CICT 现在已经过了租金豁免的高峰期，应该会受益于各种写字楼资产提升措施的完成和借款成本的降低。

他们还将枫树商业信托上调至 "超配"，目标价为 2.25 新元，因为他们认为枫树强大的资产负债表应能让该信托公司恢复增长。

同时，摩根大通将 Frasers Centrepoint Trust 的评级下调至 "中性"，因其在郊区的投资更具防御性。

另外，分析师表示，在家办公安排带来的办公室阻力依然存在，这可能会削减需求，并导致租金下跌。他们指出，这应该会转化为写字楼 Reits 继续以低于账面价值的价格交易。

摩根大通维持了对吉宝瑞特和新达瑞特的 "低配" 评级。至于 Suntec Reit，其高于平均水平的 44.3% 的资产负债率仍是关键的悬念，分析师认为，需要通过资产出售、perp 发行或股权募资来管理。