病毒肆虐，商业地产市场陷入困境

病毒已经席卷了商业房地产市场。

几周前还挤满食客和购物者的商场饭店都已经安静下来。酒店空空荡荡，美国的旅游业估计每周损失 14 亿美元。写字楼里的办公室也一片寂静。

病毒对房地产行业的影响已经蔓延到工业物业、公寓，甚至学生公寓这种非常稳定的房产类型也未能幸免。

目前，欧洲的大学受疫情影响已经关闭。随着 COVID-19 的传播，所有曾经可靠的投资避风港都陷入了不确定性。

房地产策略公司 Fundamental Income 的合伙人 Alexi Panagiotakopoulos 说：“投资者们普遍感到恐慌。”“所有投资资产类别都面临下行压力。”

当全球成千上万的人被困在家中，商业已基本停滞不前，而这场危机将持续多久也是未知，资产也就无法估价。

对资产的当前或未来价值缺乏确定性毫无疑问也威胁到房地产销售，投资者和房东们都陷入了困境。

更大的问题是，危机消退后会发生什么。古根海姆合伙人公司首席投资官斯科特·米纳德说，所有的资产都可能会发生长期的变化。

如果对这些大问题不确定，投资者就不愿意进行投资。

凯投宏观（Capital Economics）资深房地产经济学家基兰·赖库拉（Kiran Raichura）表示，今年美国的投资活动可能下降 45%，超过 2001 年 9 月 11 日恐怖袭击或 2008 年金融危机后的下降幅度。

大宗交易都已经崩溃或被推迟。

加拿大养老金计划投资委员会（CPPIB）本计划出售伦敦维多利亚区 9 亿英镑 Nova 开发项目中 50% 的股份，但该计划上周五的时候取消了。

据知情人士透露，总部位于新加坡的 Ara 资产管理公司将不再继续这笔交易。

Nova 是位于伦敦维多利亚地区的办公室、餐厅和商场的综合体，CPPIB 与 Land Securities Group 合资成立了该公司。

ViacomCBS 本周早些时候表示，由于 COVID-19 疫情影响了潜在的买家访问位于哥伦比亚广播公司（CBS）前的物业，该公司暂停了出售曼哈顿黑石大厦的计划。

目前还不清楚购物中心所有者西蒙房地产集团（Simon Property Group）以 36 亿美元的价格收购竞争对手陶博曼中心（Taubman Centers）的出价将如何。两家购物中心运营商均已关闭其大部分物业，陶博曼的股票交易价格低于建议的交易价格超过两个星期。

在英国，超过 110 亿英镑已被冻结在财产基金中，评估师警告说，因为病毒的缘故，无法评估其价值。

经纪人 LSL 房地产服务公司（LSL Property Services）与 Countryside 的合并已经处于废止中，伦敦的其他交易也被推迟。

严重后果

美国房地产投资信托基金，特别是那些拥有大型购物中心的信托基金，已经受到重创。Brookfield Property Partners 于 2018 年以 150 亿美元收购 GGP。他预计，随着关闭，其租户将在未来几周内面临“严重后果”。

该公司首席执行官布莱恩·金斯顿（Brian Kingston）上周五向股东致信，指出该公司拥有 60 亿美元的未提取信贷额度和手头现金。

他说：“从企业流动性的角度来看，我们处于良好状态。”“我们预计这将足以应付长期的低迷。”

希尔顿全球控股公司和凯撒娱乐公司等公司一直在利用备用贷款来支撑其财务状况。

租户要求减租对于办公室和仓库的房东来说也是雪上加霜。对于零售和酒店业的业主来说，这次病毒可能是致命的。Peel Hunt 的分析师马修·萨佩里亚（Matthew Saperia）表示：“影响可能是深远的，但目前量化这些影响还很难。”

由于不确定性如此之大，信贷的可用性正在下降。旅馆、购物中心和养老院的新融资已基本消失。依赖于房屋承租人收入的债务突然变得非常危险。

隐约的衰退

私人商业房地产贷款机构 Acres Capital 的首席执行官马克•福格尔（Mark Fogel）表示，如果出现衰退，未来两年内多达 15% 的商业房地产贷款可能会违约。

在受病毒推动的市场动荡期间，诸如黑石抵押信托和阿伯房地产信托这样的大型商业贷款人的股票都出现暴跌。

弗格尔说：“没人知道交易将在何处定价，也没人知道这个问题将影响世界多长时间以及它将对潜在的抵押品产生多大影响。”

同时，随着酒店、饭店和其他企业裁员，失业救济金申请激增，经济衰退的威胁日益明显。

古根海姆合伙人公司的米纳德说，一旦所有这些都结束，就不会有“恢复正常”的趋势。他认为几乎每种类型的商业房地产的需求都在萎缩。

他说，购物中心将永久关闭，对办公空间的需求将下降 - 甚至行业会议和社交活动都可以用远程办公代替。

截止去年 12 月 31 日，古根海姆的资产总额约为 2750 亿美元，约占房地产资产的 20%。

他说：“我认为这将是一个永久性的变化。”“人们在家更舒适。为什么他们需要上下班？”