马来西亚影响房产评估价的主要因素有哪些?

以下 4 个因素可能会对住宅物业的估值产生重大影响
马来西亚影响房产评估价的主要因素有哪些?

在马来西亚,物业 / 房屋估值是指您的物业当前的市场价值或销售价格。根据 1986 年颁布的《估价师、鉴定师和地产代理规则》附表七,估价师是在马来西亚估价师、鉴定师和地产代理及地产经理委员会(BOVAEP)注册的专业人士。

以下几种情况需要进行物业评估:

  • 您需要额外的现金,并计划在几年后将您的物业再融资,以利用物业价值的增长。
  • 您想购买一套转售房屋,并希望从银行获得融资。

有一种误解,认为购买第一套或第二套住房,您可以根据房产售价或您与卖家之间的协议价格获得 90% 的融资。实际上,银行会根据注册估价师的报告为您提供九成贷款。

银行无权对您的房产进行估值。他们会聘请估值师来做这件事。假设您已经签订了一份买卖协议,以 60 万令吉的价格购买一套房子并已向 A 银行申请房屋贷款。然后,A 银行会委任其中一位小组估价师为您的目标物业估价,并出具一份书面估价报告。经评估后,估价师可能仅以 550,000 令吉的价格为您的房屋估价。根据这份估价报告,买家可以获得最多 550,000 令吉的 90% 贷款,而不是 600,000 令吉的 90% 贷款。

马来西亚的房屋估值费用如下,通常由买方承担:

100 万令吉以下:0. 25%
100 万 -200 万令吉:0.2%
200 万 -700 万令吉:0.167%
700 万 -1500 万令吉:0.125%
1500 万 -5000 万令吉:0.10%
5000 万 - 2 亿令吉:0.067%
2 亿令吉 - 5 亿令吉:0.05%
5 亿令吉以上:0.04%

在马来西亚,估价师通常采用销售比较法,即考虑到估价与物业服务部(JPNPH)最近的物业交易价格,但他们会根据物业的状况和装修的增值(如有)进行必要的调整。然而,他们会根据物业的状况和装修后的增值(如有)进行必要的调整。因此,在同一地区,相邻的物业不一定有相同的价值。除此之外,物业的位置和附近的设施等因素也会被考虑在内。

当然,卖家也可以找专业的估价,以确定在与潜在买家谈判时的最低售价。对于那些希望在未来一年左右出售住宅物业的人来说,有一个好消息 -- 马来西亚政府宣布,在 2020 年 6 月至 2021 年 12 月 31 日期间出售物业的卖家将被豁免支付 5%(或更多)的房地产收益税(RPGT)。

决定房产估值的因素有哪些?

以下 4 个因素可能会对住宅物业的估值产生重大影响:

一、地理位置

这可能是决定房产价值的首要因素。例如,在巴生谷, 一般来说,离市中心越近,房产价值越高 。这也是为什么吉隆坡中央商业区的房价在过去 10 年里暴涨的原因。

但位置也与许多其他因素有关。如果您的住宅附近有一些不理想的地方,如墓地、发电站或垃圾处理区,这可能会损害房产的价值。

来自评估师的专业见解:

朝向西方的房产往往价值较低,因为下午的阳光几乎是以水平角度照射进来的,这可能会导致为增加物业的制冷成本。此外,面对 T 型路口的房屋往往价值较低,因为车辆可能与上述物业的大门相撞的机会增加,从而带来风险。

二、交通便利性和设施

如果房产靠近新开通的主要公路,可能会增加其价值。一个良好的道路网络和公共交通节点,如轻轨和地铁站的存在是巨大的加分项。

靠近诊所和私立医院、教育机构、银行和购物中心、国际学校或私立学校等便利设施也可能会提高价值。这些 "热点" 让您的家和周边地区更加宜居。

三、维修和翻修

随着楼龄的增长,它可能会面临一些需要解决的问题 -- 从管道到屋顶,都可能出现问题。然而,由高质量材料制成的建筑物可能会在出现问题之前保持更长时间。

这就是定期维护的意义所在。就像您会定期检查和保养汽车一样,物业也需要不断检查缺陷。从长远来看,维护良好的物业比完全被忽视的物业能获得更好的估值。

估值师会考虑房产的装修,如:

  • 更换地板
  • 获准的扩建工程
  • 嵌入式厨柜
  • 嵌入式衣柜
  • 石膏天花板
  • 烧烤架
  • 警报系统
  • 自动门系统

四、施工质量

房屋建筑的质量资产保值的另一个关键因素。

我们经常见到一些几十年前建造的房子,但由于建筑材料、工艺和结构设计的质量,仍然能卖出高价。在 Taman Tun Dr Ismail (TTDI) 和 Bangsar 有几十年历史的露台屋就是很好的例子 -- 这些单位可能是面包和黄油屋,但现在每个单位至少要卖到 150 万令吉。

另一方面,许多人抱怨说,即使是顶级发展商提供的昂贵单位,由于使用劣质材料以降低成本,现在的质量也很一般。因此,关键是你要认真调查,不要被花哨的小册子和诱人的赠品等营销噱头所左右。

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