2019 年日本房地产行业投资回顾及 2020 年日本房地产投资市场发展趋势分析

在机构投资者的带动下,投资热情依然强劲,2020 年收益率将维持在低位。不过,许多投资者认为,市场已经接近周期的尾声,并可能变得越来越挑剔。虽然我们预计会有更多的大宗交易,但 2020 年整体交易量的同比增幅可能会限制在 2%。
2019 年日本房地产行业投资回顾及 2020 年日本房地产投资市场发展趋势分析

一、2019 年日本房地产行业投资业绩

1、交易量同比增长6.5%,资产类型范围不断扩大

截至 2019 年第三季度(9月底)的 9 个月房地产交易额为 2.4 万亿日元(10亿日元以上的交易额),同比增长6.5。

2、非 J-REIT 国内投资者 同比增长21.3%

增长的主要原因是投资人和海外投资者(增长4.6%)带动了投资额的增长(图1)。

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分资产类型来看,写字楼 ---2005 年开始调查以来,写字楼占据了自 2005 年以来最大的投资份额 -- 截至 2019 年第三季度的 9 个月内,成交量同比下降 10.3%9,330 亿日元,占总成交量的 38%,为调查开始以来的最低水平(图2)。不过,投资者对写字楼的热情依然高涨,2019 年东京地区包括写字楼在内的所有主要资产类型的预期收益率均录得调查开始以来的最低水平*(图3)。可以说,写字楼成交量下降主要是由于优质物业或条件优越的物业匮乏所致。

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另一方面,零售、酒店及物流设施的成交量则有所上升。截至 2019 年第三季度的九个月成交量分别按年上升 42.4%27.5%5.8%

按资产类型划分,推动交易量增长的投资者主体不同。J-REIT 国内投资者领跑零售业交易量增长,占零售业交易量的 25%,高于 2018 年(全年)21%(图 4)。在人口流入和入市需求的地区,零售物业的投资依然活跃,同时也有升值机会。酒店方面,交易量增幅最大的是J-REITs。日本酒店REIT624 亿日元收购东京台场希尔顿酒店为首的投资项目,其他投资项目均为相对大型的综合服务型酒店。截至第三季度,酒店的交易额已经达到 2210 亿日元,超过了 2018 年全年 1500 亿日元的交易额。在 J-REIT 的交易额中,酒店占 21%,高于2018 年(全年)的11%。海外投资者带动了物流设施的投资。

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截至 2019 年第三季度的 9 个月期间,物流设施投资占比 26%,高于 2018 年的 12% 其交易额同比增长 85.7%1260 亿日元,同比增长85.7%。黑石集团对投资组合交易的收购对交易额的增长做出了贡献。

二、2020 年日本房地产投资市场发展趋势分析

1、J-REITs带动酒店投资市场,投资标的多元化发展

从投资主体看,J-REITs2019 年一季度至三季度,J-REITs的成交额占比最大 (43%). J-REITs 中,酒店是交易量增幅最大的资产类型。新开的限价酒店不断增加,对部分地区的酒店经营收益开始产生影响。不过,预计中长期来看,入境游客的增长仍将持续,尤其是高档酒店仍有短缺。投资者也可能会考虑更多的酒店类型。

不过,海外投资者对零售业的投资似乎并不乐观。他们在 2019 年累计出售了价值 1290 亿日元的零售设施,占所有零售业交易的 35%。这使得他们连续三年(含2019 年)成为零售业的净卖家,今年的净卖出额共计 1230 亿日元,是自 2005 年开始调查以来的最高值(图 5)。 由于担心老龄化社会的影响和电商的扩张,海外投资者对零售业持谨慎态度。

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2、海外投资者连续三年成为零售业的净卖家

2019年,零售业的成交量累计增幅最大,其中 98% 的成交量是由 J-REITs 和其他国内投资者收购的。被收购的物业具有不同的特点。除了位于高街、人口流入预期区域的物业外,投资者也是基于升值的预期购买设施,即使是在郊区也是如此。在某些情况下,住宿设施也是

3、对住宅作为一种防御性战略的兴趣越来越大

2019年出现了一些大型住宅投资组合交易。其中最大的交易是黑石集团以 1290 亿日元的价格出售的投资组合,被安联地产收购。另外还有几笔交易的价值超过 100 亿日元。由于许多投资者认为市场已经接近周期的尾声,因此对住宅作为防御性资产类别之一的兴趣一直在上升。预计 2020 年还将有几笔大型交易完成。

4、日本的投资市场仍然具有吸引力,在机构投资者的带领下,来自海外的资金涌入。

2019 年迄今为止的交易中,价值 100 亿日元以上的大额交易数量同比增长 17%。分投资者类别来看,机构投资者的交易额同比增长最多,达到 1700 亿日元, 同比增长62%,其中大部分来自海外投资者(图6)。

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5、去杠杆后,2018年以来,封闭式基金在亚太地区投资的资金采购金额达到 1130 亿美元

其中约有 60% 的资金在此后的两年时间里大致投资于此。因此,我们估计 2020 年开始的五年内,至少有 500 亿美元的投资额度。其中日本可能吸引的金额最大,约为 120 亿美元。与许多其他市场相比,日本的上限利差较宽,经济和政治相对稳定,仍是亚太地区内具有吸引力的投资目的地。在 2020 年,机构投资者可能会继续积极主动地进行投资。

6、东京租赁市场需求持续稳定

2020年,世邦魏理仕预计主要资产类别的租金相对稳定 。东京甲级写字楼租金可能会受到经济增长放缓的影响,在大量新增供应的情况下,我们预测2020 年租金将温和下降 0.5%,随后2021 年回升。高街商铺租金也可能在 2020 年温和下跌 0.4%(但预计2021 年将回升),因为预计入境游客增长放缓。同时,我们预测大东京地区的多租户物流设施租金将持续增长(图7)。虽然增速有放缓的迹象,但即将到来的新物业的租赁进展稳定,表明租户需求稳健。

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7、不同资产类型的市场地位和投资者情绪各不相同

关于东京主要资产类型的价格,世邦魏理仕的投资者调查(图 8)发现,大型写字楼和多租户物流设施的房地产投资者中,大多数人认为价格仍在 " 上涨 "(截至201910 月的当前)。特别是对于多租户物流设施,回答率在 70% 左右,显示投资者情绪上行。

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与此同时,对于零售业(位于市中心),认为房价下跌的投资者也有所增加。认为房地产价格已经达到 " 峰值 " 的投资者共计 43%,而认为房价 " 下跌 " 的投资者占23%,是三种资产类型中反应率最高的。

8、投资偏好依然强劲,资产类型多样化

2020年,投资者可能仍将热衷于投资东京黄金资产 所有资产类型的平均收益率预计将创下新低或维持目前的水平 (图 9)。东京湾区的LMT 收益率预计将在 2020 年之前下降。由于稳固的租户需求和长期合同的稳定收益,物流设施是一个具有吸引力的资产类型。2019 年,我们看到机构投资者执行了大量的物流设施交易,他们可能在 2020 年继续推动市场的发展。

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预计 2019 年全年的总交易量将比上年上升约7%。虽然交易数量预计将低于上年,但中大型交易推动了交易量的增长。在物业持续短缺的情况下,资金似乎正被吸引到大型物业和组合交易中。

2019 年相比,2020年的交易量预计仅上升 2% 左右。鉴于机构投资者的投资欲望持续旺盛,我们可能会像 2019 年一样,在 2020 年看到大额交易。不过,许多投资者认为,市场已经接近周期的尾声,更多的投资者可能会变得越来越挑剔。

投资者对大型写字楼等核心、黄金资产的偏好仍然很高。采取防御性策略的投资者可能会偏好中型写字楼、物流设施和住宅,因为他们可以预期到稳定的收益。寻求更高增长潜力的投资者可能会越来越倾向于区域性城市的写字楼,因为这些城市的写字楼供应紧张,而数据中心也是如此。

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THE END