2019 年日本商业地产市场报告：写字楼空置率下降，物流地产需求强劲

一、2019 年日本宏观经济趋势

全球经济放缓的迹象在 2018 年下半年首次出现，经济合作与发展组织（OECD）的领先指标在 2018 年 10 月降至 100 以下（图 1），主要原因是中美贸易争端的爆发。

在日本，2019 年的商业情绪有所减弱，尤其是制造商的商业情绪。在日本央行 (BoJ) 的季度 Tankan 调查中，自 2017 年年底以来，大型制造商的商业情绪指数已经连续 8 个季度下降，近 8 个季度连续下降。2018 年第四季度，该指数持平。虽然非制造业者的相同指数基本持平，但 2019 年第四季度的非制造业者指数较前一季度小幅下降（图 2）。

日本 2019 年全年 GDP 预计同比增长 0.9%，超过 2018 年录得的 0.3% 的同比增长。然而，在考察了 GDP 的主要组成部分后，实体经济似乎并没有像头条数据所显示的那样强劲（图 3）。2019 年一季度出口和企业资本支出均出现负增长，尽管该季度 GDP 整体增长水平特别高（2019 年三季度出口增长再次出现负增长），但这两个项目在 2014 年至 2018 年期间都推动了增长。虽然 2019 年一季度进口对经济增长做出了正向贡献，但进口是 GDP 的负值项目。因此，2019 年一季度进口为正数，意味着进口实际上是下降的。与出口下降一起，这表明企业活动疲软。虽然消费支出是 2019 年第二季度和 2019 年第三季度增长的驱动力，但这很可能是由于 10 月消费税上调之前的需求前移。

在最近一次消费税上调后，消费者支出持续疲软。将零售额与 2014 年 4 月上一次加税时相比，加税前的零售额增速低于上次，但加税后的降幅大于上次（图 4）。虽然这可能部分原因是受台风 " 海吉星 " 的影响，但也可能是因为消费者的消费支出可能比上一次消费税上调时更弱，这也是消费者信心指数所暗示的（图 5）。在其他地方，表示制造业活动的工业生产指数也依然疲软。该指数在 10 月份按月下降了 4.2%---- 与 2014 年 4 月上一次加税后紧接着录得的降幅相近 -- 也低于加税前刚刚发布的市场预期。按年的降幅为 6.3%，这一数据弱于上一次加税时（图 6）。

在 2018 年末全球经济开始走弱的迹象之后，美国和欧洲央行从 2019 年起重新推出宽松货币政策。2019 年 12 月进一步为全球经济带来了两个积极进展。其中第一个是中美两国于 2020 年 1 月 15 日宣布签署了 " 第一阶段 " 贸易协议。由于消费支出占美国 GDP 的近 70%，此前有人担心，这可能会受到美国原定于 12 月开征的第四轮关税的影响，这将适用于许多类别的中国制造的消费品进口到美国。因此，这些关税的推迟，缓解了对美国经济的担忧。第二件事是保守党在英国大选中取得了巨大的胜利，使得英国在 1 月底脱欧确定。虽然保守党的胜利并没有消除 " 无协议的 Brexit" 风险，但却推迟了这一风险。这些事态发展导致全球经济回暖的希望有所回升，12 月中旬以来股价以及加息都有所上升。日本方面，日经 225 指数 14 个月来首次触及 24000 日元水平，10 年期国债收益率 9 个月来首次升至正值（图 7、图 8）。

世邦魏理仕预计，未来几年全球经济将温和复苏，重点是贸易的好转。2020 年，美国 GDP 预计将录得比 2019 年略微弱于 2019 年的增长，但世邦魏理仕预计 2021 年将有所回升。这是因为对中美贸易摩擦相关担忧的缓解有望提振企业投资。

对日本的预测也是继 2020 年增长放缓后，2021 年 GDP 增速将小幅回升（图 9）。2020 年上半年消费支出可能会保持疲软，主要原因是消费税率提高。不过，世邦魏理仕预计，随着全球经济的复苏，下半年起增速将稳步上升。日本政府 26 万亿日元的一揽子经济刺激计划，将于 2020 年上半年开始实施。

二、2019 年商业地产市场细分市场概况

（一）写字楼商业地产

2019 年日本写字楼空置率进一步下降，世邦魏理仕追踪的 13 个城市中，有 8 个城市（札幌、埼玉、东京、横滨、名古屋、大阪、京都、福冈）的空置率在 2019 年年末将录得 1% 以下。 这反映出供求关系的紧平衡。

全年各城市的租金均有上涨，其中仙台、横滨、金泽、京都、大阪、神户和广岛的全年租金增幅超过了 2018 年的记录。

虽然整体经济不一定向好，但供需紧张的背后似乎有以下因素。

首先， 仍有不少企业急于升级企业的办公环境。

第二 ，世邦魏理仕观察到更多的公司搬离要重建的旧楼，也有公司因房地产价格上涨而卖掉办公楼，改为租赁物业。

三 是越来越多的共享办公空间。

此外，区域性城市供需紧张的 主要原因 是新增供应不足。在宏观经济方面，低通胀和低利率的环境似乎还将持续一段时间。此外，全球经济的两大风险因素：中美贸易摩擦和 Brexit，似乎也在缓和。鉴于这些情况，日本的企业情绪很可能在 2020 年复苏，这意味着写字楼市场有望继续保持紧俏。

与 2018 年一样，2019 年零售企业的租赁需求强劲。 银座高街租金自 2017 年第三季度触底反弹以来上涨了 1.6%，2019 年第三季度达到 25.8 万日元 / 坪，2019 年第三季度达到 25.8 万日元 / 坪。世邦魏理仕预计租金整体将继续温和上涨，虽然预计 2020 年租金会有一定的下行，但未来两年的租金预计将上涨 1.4%。

2019 年，强调展厅或体验式功能而非产品销售的门店数量有所增加。 其中，弹出式门店 --- 为推广新产品发布或迎合季节性需求而临时开放的短期销售空间 -- 正吸引着各行业零售商的兴趣。这种形式使零售商能够通过创造话题性的兴趣来开发新的客户群，并通过吸引高人气、高新闻价值的品牌来提升物业价值，从而使业主受益。在 2020 年，随着业主们熟悉这种业态作为租赁街边店面的新载体，对爆款店的需求可能会进一步增长。

（二）物流地产市场

大型多租户物流设施（LMT）市场的净吸纳量将在 2019 年达到 100 万坪，为三大主要都市圈的总和。如果这个数字能够达到，将创下历史最高水平，比 2018 年创下的纪录高出约 40%。

物流行业的改革直接导致了物流运输需求的强劲，主要趋势包括电子商务的扩张、物流中心的自动化设施和机器人的部署、以及为解决卡车司机短缺问题而设立的配送中转点等，这些都直接导致了物流行业的改革。

未来两年，大东京、大大阪和大名古屋地区的供求关系将持续紧张。2019 年第四季度大东京地区 LMT 市场的有效租金将按年上升 2.4% 至每坪 4,250 日元。

世邦魏理仕预测，到 2021 年第四季度将进一步上升 2.1%，这是一个较为温和的升幅，因为很难设想 2% 左右的历史低位空置率会进一步大幅下降，而且 2021 年的新增供应量也将创下历史新高。

大大阪地区 2021 年的新增供应量也将达到创纪录的水平，与 2017 年一致。不过，未来两年的空置率不太可能超过 8%，这反映出房东在新兴区域的租户保障方面的稳步推进，以及临海地区的需求复苏。

在大名古屋地区，已宣布在 2021 年之前开发两个设施。这两处设施都将位于新兴的 LMT 地区，由于可供选择的项目不多，因此需求可能会很稳定。虽然受新增供应的影响，空置率可能会暂时上升，但预计到 2021 年结束时，空置率将在 4% 左右。

（三）投资市场

2019 年第一季度至 2019 年第三季度的房地产交易额（10 亿日元以上的交易额）为 2.4 万亿日元，同比增长 6.5%。虽然总交易量同比下降，但大宗交易的增加导致整体交易量上升。在物业持续紧缺的情况下，资本开始关注大型物业和组合交易。

分资产类型看，商铺、酒店和物流设施带动成交量上升。分投资者类型看，投资额增幅最大的是机构买家，同比 +62%，更多群体增加了对房地产的配置。2019 年的总成交量将按年上升约 7%。

2020 年预计将按年上升 2%。随着机构投资者的资金流入房地产市场，预计 2020 年大宗交易将再次推动交易量。然而，随着更多投资者认为市场已接近周期的尾声，买家可能会更加挑剔。东京优质资产的收益率看起来将在 2020 年创下新低，或维持目前的水平。 东京湾区大型多租户（LMT）的收益率预计到 2020 年将进一步下降。