COVID-19 后，马来西亚房地产市场何去何从？

根据联合国经济和社会事务部（Un-Desa）的数据，受 COVID-19 影响，2020 年 ，全球经济可能萎缩  1%。如果在没有充足的财政响应政策下继续扩大对经济活动的限制，全球经济甚至可能进一步萎缩。

马来西亚房地产市场同样未能幸免。马来西亚统计局（DOSM）的最新声明表明，该国的建筑业在 2020 年第一季度萎缩了 6.3%；非住宅建筑、特殊行业、住宅建筑和土木工程等每个子行业的下降分别为 11%，8.6%，7.6% 和 2.3%。

除非政府采取措施来振兴房地产市场，否则疫情对市场的不良影响将持续。但是，到目前为止，马来西亚政府还没有为房地产部门拨款。该国政府可能认为，由于预期收入和就业前景将减弱，消费者将暂时放弃购买奢侈品和大件商品。 但实际情况是，住房既是人类的基本需求，也是国家经济的重要组成部分。市场对住房的需求始终存在，只是在等待一个实现的时机而已。

一、COVID-19 对马来西亚购房者的情绪有何影响？

如《2019 年房地产市场报告》所示 ，市场对住宅的需求保持强劲，2019 年住宅市场增长  5.3%，并在整个房地产交易量中占最大比重（63.7%）。最重要的是，由于 2019 年房屋所有权运动，61.7% 的住宅物业交易是由价格在 30 万令吉及以下的房屋贡献的 ，这表明市场对房屋购买的兴趣很高，尤其是在政府实施计划降低降低购房门槛的情况下。

不幸的是，受疫情影响，人们的偿债能力下降了，这一良好的市场表现也被破坏。随着偿还能力和消费能力的下降，更多的潜在买家中止购房。此外，银行可能会收紧放贷条件，以减少面临更高的抵押贷款违约的风险，这将使首次购房者进入市场更加困难。

二、马来西亚人拥有房产将面临哪些挑战？

当前银行遵循的贷款指南最初是为了抑制投机活动而制定的，该投机活动在  2010 年就很普遍了（图 1）。这些准则在批准贷款方面很严格。例如， 现行的贷款准则要求借款人在债务产生时的总偿债义务低于其收入的  60%。

这是因为，根据马来西亚国家银行（BNM）对家庭债务的研究，债务偿还率（DSR）高于 60% 且月收入低于 5,000 令吉的借款人往往会出现负财务边际（FM）， 因此，发生违约的可能性更大（图 2）。

但是，在 COVID-19 之后，房地产市场肯定会有所不同。交易量和交易额的萎缩，再加上近年来（自 2015 年以来）房价上涨步伐的放缓，表明自 2010 年以来积累的投机性畜群本能已极大减少（图 3）。

此外，可以预料，在 COVID-19 之后，较薄的财务利润率（FM）将成为借款人的常态，因为有些人可能由于业务活动受损而无法获得稳定的收入来源，或者由于回收还款而无法核实其收入容量。在中低收入家庭中，住房贷款申请被拒绝的趋势可能会更高，因为在经济震荡之后，它们可能会以中高风险借款人的形式出现。

在全球经济衰退的情况下，政府可以采取什么措施来协助购房？

为了在经济衰退期间协助马来西亚人拥有房屋，政府应考虑制定更为 “  宽松 ” 的可负担房屋计划（在不遵循国行严格的程序和要求的情况下进行特殊处理），以简化房屋贷款程序。在过去两个月的大流行中，这也被认为是振兴房地产市场和经济的一种方式。

该计划可以采取住房补贴的形式，它直接使真正想购房的人受益，他们希望根据住房需求购买住房，但暂时陷入财务无力的境地。同样，这种方案可以采取政府对房屋贷款的信用担保的形式，其中政府承担部分信用风险，以防范风险规避。因此，没有吸引力的候选人就有可能获得信誉或改善其借贷条件。

提议的方案不仅可以只关注低收入和中低收入人群，还可以构建为包括中等收入人群的整个范围。将中等收入群体包括在内应该被视为一种经济赋权，以便赋予他们维持或进一步投资以实现自身向上流动的能力，以及在经济衰退期间保护自己免受财务危害的能力。

实际上，中等收入群体是受当前经济影响最大的群体。当前的 40 个 M40 家庭中，有很大一部分在衰退期间可能不再表现出 “ 有抱负的中等收入阶层 ” 群体的特征。预计他们的消费模式将下降，并且在选择消费更多种类的基本需求时可能会取舍取舍，这与 B40 收入最高的人群的需求类似。

从这个意义上讲，应该扩大政府对房屋所有权的政策和援助，以协助 “ 中等收入群体 ”。一旦这群人能够从冲击中恢复过来并达到更高的生活水平，其对国家经济的挥之不去的影响将是可观的。这是因为它是形成能够带来创新并在市场上创造就业机会，并展现出社会上理想消费的企业家群体的支柱。

想象一下，如果政府承诺拨出 100 亿令吉（仅相当于 2600 亿令吉经济刺激计划的 3.8%，或在 2020 年预算中分配给 “  房租自有计划 ”（RTO）的 金额）担保费基金，至少有 100,000 名买家会从中受益，前提是拟议的计划为每项售价 50 万令吉的产业提供 20% 的融资担保。如果该计划的目的是保证每个售价为 500,000 令吉的房地产仅融资 10%，那么将有 200,000 名买家受惠。

四、实行住房补贴、 信贷保证有什么影响？

人们应该意识到，只有在出现违约的情况下，才应使用政府对担保费基金的拨款；否则，它在整个信用担保期内处于休眠状态。实际上，在马来西亚申请政府信贷担保来缓解住房贷款并不是什么新鲜事。现有两个采用类似概念的政府援助计划，分别是：Jaminan Kredit Perumahan（SJKP）、 我的第一个住房计划（MFHS）。在经济衰退期间，政府可以通过审查某些资格标准来更好地利用这些计划，以适应当前情况。

由于历史数据表明， 过去 30  年（1990 年至 2019 年）房地产交易的平均量为每年 284,020  单位，因此，该计划对房地产行业的影响趋于巨大（图 4）。有了这样的刺激措施，购买意愿肯定会增加，从而导致整个房屋行业以及该国经济的快速复苏。

最重要的是，拟议的计划不是可能导致房价上涨的投资工具，例如 2009 年推出 的开发商利息负担计划（DIBS）作为刺激措施，在次贷危机后重振住房市场。相反，它被认为是一种 “ 住房补贴 ”，直接给那些想要提高其财务状况以及生活质量的真正中产阶级购房者带来好处。