2020 年马来西亚房地产市场亮点及 2021 年展望

商业房产领域的跌幅最大,下跌了 37.4%。
2020 年马来西亚房地产市场亮点及 2021 年展望

2020 年将是史无前例的一年,世界各地都笼罩在疫情的阴影之下。马来西亚也不例外,由于行动管制令(MCO)和旅行限制对已经造成重创的市场产生了不利的影响。

根据马来西亚国家财产和信息中心(NAPIC)的数据,由于在 MCO 的实施,房地产市场于 3 月和 4 月急剧收缩,直到 5 月,马来西亚开始实行有条件行动管制令(CMCO)后的活动限制有所放松,市场才再次回升。

以下是 2020 年马来西亚房地产市场的亮点:

一、 房地产交易量急剧下降

NAPIC 2020 年的上半年数据显示,今年第一季度的房地产交易量下降了 27.9%,到 115,476 个单位,而去年的同期数据为 160,165 个单位。其中,住宅物业占据了 75,318 个单位,并录得了 24.6% 的下降比率。

商业房产领域的跌幅最大,下跌了 37.4%,其次是工业、农业和开发地及其他,分别下降了 36.9%、32.8% 和 28.6%。

马来西亚国家银行在 2020 年连续四次修改了政策利率(OPR)以降低利率,从而鼓励消费者消费并促进更多新贷款的产生。

二、 住宅房产悬挑量继续增加

COVID-19 疫情已经使得住宅物业供过于求的状况恶化。

根据 NAPIC 的数据, 住宅物业的空置量增加了 3.3%(31,661 个单位),其中 31.7% 的价格低于 30 万令吉(48 万人民币),53.2% 是高层住宅,其次是排屋(29%),半独立式和独立式住宅(12.4%),廉价屋(1.6%)及其他(3.8%)。

而价格介于 50 万令吉至 70 万令吉范围内的高层住宅,有 4,144 个未售存货单位。 柔佛州占据了最高悬挑量,约 19.5%,其次是雪兰莪州的 16.4%。

同时,服务式公寓(被 NAPIC 归类为商业房产)的悬挑量增长了 26.5% 至 21,683 个单位。其中 61.8% 的售价单位超过 70 万令吉。柔佛州占了高达 73.7%,其次是吉隆坡 11.6%。

三、大部分新房产都位于大众市场领域

尽管房地产市场不景气,开发商仍继续开发新项目,特别是在大众市场领域。NAPIC 的数据透露,2020 年上半年录得 13,294 个新上市的单位。 其中,有 50.1% 的售价低于 30 万令吉,而 33.7% 的售价介于 30 万至 50 万令吉之间。

有地房产占优势,占总数的 69.7%,其余 30.3% 为分层房地产。

森美兰州(Negeri Sembilan)在这段时期内以 2,797 个单位量在全国获得最多开发新项目的州。这是因为该区距离吉隆坡不远,相比大吉隆坡的物业价格,当地的房屋价格更便宜。

四、马来西亚房屋价格指数有史以来录得首次跌幅

马来西亚人负担得起的房屋与市场上所提供的房屋价格不匹配,加上疫情的原因,进一步加剧了房屋悬挑的情况,导致开发商这一年来的业绩惨淡。

根据 NAPIC 的数据,马来西亚房屋价格指数在 2020 年第一季度达到 199.7 个百分点的巅峰后,在 2020 年第二季度达到了 198.3 个百分点—0.7% 的下跌率是自 2010 年以来的首次下跌。

然而,与 2010 年第一季度(97.25)相比,其价格指数在 2020 年同期录得增长率 102.5,即是达到 199.7 个百分点。这说明了马来西亚的房屋价格在过去 10 年里一直持续在飞涨,接着在 2020 年第二季度小幅回落。

五、写字楼和购物中心的租用率急剧下降

由于许多马来西亚人被迫居家办公,因此 MCO 对办写字楼和购物中心的租用率造成了不利的影响。 私人写字楼的入住率更暴跌 74.3%,在总面积 17.09 平方米中仅有 12.70 平方米的空间出租。

同时, 购物中心的租用率也出现下滑现象,达至 76.7%。12.55 平方米的总面积中,仅占用了 9.62 平方米的空间。

2020 年马来西亚房地产市场亮点及 2021 年展望

以下是关于 2021 年马来西亚房地产市场发展趋势的预测:

一、价格低于 50 万令吉(80 万人民币)的可负担房屋将主导市场

从 NAPIC 的数据可以看出,2020 年上半年大部分新推出的项目都是价格低于 50 万令吉的大众市场房屋。这种趋势很可能在 2021 年继续前行,特别是位于大吉隆坡的房屋。

除了价格外,2021 年财政预算案中的一些措施将进一步提升房屋所有权,特别是对于首购族,这将刺激该类型房屋的需求。例如, 首购族在房屋转让和贷款协议上的全额豁免印花税将延长至 2025 年 12 月 31 日。

首购住宅房屋豁免印花税的最高限额限制在价格 50 万令吉及以下的房屋 。这项豁免适用于 2021 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日之间所签署的买卖协议。

我们可以预测大众市场领域将迅速发展。

二、 政府和私人开发商的 先租后买房屋计划

马来西亚的高房价导致私人和政府开发商纷纷推出创新措施让首购族买房更容易。随着开发商面临未售出单位的种种压力,他们或许会陆续推出许多诱人折扣、先租后买计划和零首付等吸引买家。

同时,在公共部门,政府将与 2021 年财政预算案中的指定金融机构合作,实施“先租后买计划”。该计划特别为首购族推出,并将实施至 2022 年,当中所涉及的 5,000 个 PR1Ma 房屋总价值超过 10 亿令吉。

三、写字楼 的租用率将继续下降

基于该国的单日 COVID-19 确诊病例的增加将对办公室占用率产生不利影响,所以许多公司会继续采取居家办公策略。因此,我们可能会看到办公室的租用率持续下降,直到疫苗在全球范围内推出为止。

NAPIC 数据显示, 截至 2020 年上半年,吉隆坡的专用办公楼现有最高库存量,9,266,687 单位,其次是雪兰莪和布城,分别为 4,030,791 和 2,525,253 个空置单位。 同时,在吉隆坡、柔佛和雪兰莪分别有 1,465,441、244,290 和 208,391 个单位将陆续供应。

总体而言,这将导致办公室市场出现下滑。业主或许会乘机降低租金以继续留住租客。同时,市场上亦会出现许多不错的租金交易,导致企业租户因此被宠坏。

四、 购物中心的不确定性时间

2020 年的第 4 季度,吉隆坡的著名购物中心例如 Nu Sentral、1 Utama、The Gardens Mall(TGM)、Mid Valley Megamall(MVM)和 Bangsar Shopping Centre 都曾出现 COVID-19 的确诊病例。

消费者的防范措施将持续到 2021 年,这将对人流量产生了极大影响,因为许多人都远离购物中心,而旅游行业基于旅行的限制而继续遭受打击,进一步限制了游客和度假者的人流量。

与写字楼相似,购物中心将面临巨大挑战。我们可能会看到一些门店开始关闭,空置率上升。

NAPIC 的数据显示, 截至 2020 年上半年,雪兰莪州现有的综合购物中心库存单位占据最高 ,即是 3,712,375 个单位;其次是吉隆坡和柔佛州,分别为 3,131,431 和 2,452,258 个单位。同时,吉隆坡,雪兰莪和马六甲分别有 639,508、480,125 和 167,779 个单位将陆续供应。

螺号网,海外房产置业专家。 如有疑问或需要帮助,详询客服微信号:Luohouse007

THE END