高端化是造成马来西亚酒店式公寓过剩的原因吗？

混合用途开发是将住宅、商业、零售、娱乐、交通设施等融为一体的城市开发类型。它是一个以舒适的生活 - 娱乐 - 工作环境为特征的综合社区，旨在为城市居民创造充满活力和宜居的现代生活。 伴随着城市化进程的深入，加上人口结构和购房者身份的变化，综合体开发在马来西亚全国范围内的受欢迎程度也在不断上升。

一、为什么马来西亚有很多开发商在开发服务式公寓？

在马来西亚，混合用途综合社区开发包括 SoHo 和服务式公寓的规划开发，这些物业类型主要是作为住宿用途，但又建立在商业产权土地上，部分分配给商业活动。这类物业类型因其综合性、便利性的魅力，被普遍认为是高度城市化地区最理想的住宅。马来西亚大部分在黄金地段的现代住宅单位，如 Mont Kiara、KLCC 和 Bangsar，都是附属于商场 / 大型超市或写字楼。 

虽然现有的 SoHo 和服务式公寓的存量仍然远远落后于其他住宅物业类型，但其每年的供应增量却超过了住宅用地和高层物业（图 1）。

服务式公寓的情况尤其如此，因为服务式公寓已成为目前大多数新推出项目的常见物业类型，其目标客户为自住者。这类物业被认为是活化当前物业价值的有效手段，特别是在经济放缓期间。因为它可以通过多元化的收入来源，长期提供更好的财务稳定性。

举例来讲，如果一幢综合用途大廈的写字楼部分因本地市场放缓而受到影响，同一幢大廈的住宅和零售部分可以继续带来收入增长。此外，通过整合基础设施的提供、维护和管理，可以在建设和运营阶段节省成本。

二、高端化如何影响服务式住宅价格？

在后 COVID-19 时代，综合发展项目面临的潜在挑战并不在于物业购买趋势的变化，而是造成物业价格上涨压力的高端化过程。就本地而言，高端化是指把一个旧区（通常是工业区）改建或重新发展为以商业为中心的地区或混合用途的地区，以配合较富裕的居民和社会经济活动的涌入。 一些已经或正在进行高端化的地区的例子包括八打灵再也的第 13 区、圣淘沙和吉隆坡的 Kampung Kerinchi。 

高端化往往通过创造更多的就业机会和经济发展来提高一个社区的经济价值。这些都会带来更好更成功的乡镇地区，但直接的结果是刺激了高档物业的发展。对选定地区四种常见住房类型的中位数价格进行比较后发现，服务式公寓的价格相对高于其他类型（图 2）。

这主要得益于服务式公寓的共同卖点，即有效利用土地资源、提供舒适的居住环境、靠近交通枢纽交通方便，以及为租户提供小众的设施和配套。这势必会激化某一特定街区更高的经济效益和资本增长；进而导致新推出的服务式公寓被打上高端市场细分产品的标签。

三、高端化是否造成了马来西亚酒店式公寓过剩？

高端化的影响越来越明显。 马来西亚估价及物业服务署最新公布的 2020 年第一季度楼市统计数字充分证明了这一点，服务式公寓在 2020 年第一季度占总物业过剩量的 34.8%-- 这是市场引入此类物业类型以来的最高贡献水平 -- 而 2006 年这一比例仅为微不足道的 0.8%（图 3）。要注意的是，服务式公寓当年最初被视为住宅物业类型，但后来在 2016 年 被从住宅中分离出来，归入商业地产范畴。也就是从这个时候开始，市场上的服务式公寓过剩现象急剧增加。

柔佛州、吉隆坡、雪兰莪州等州的情况更为严峻 ，在 2020 年的季度，这些地区的过剩率分别高达 67.1%、45.2% 和 23.2%。相应地，这些地区的服务式公寓在 2005-2020 年期间也有广泛的增长，其中柔佛、雪兰莪和吉隆坡的增长率分别为 30%、25% 和 20%。这意味着，这些地区的物业过剩与服务式公寓供应过剩有一定关系。

从价格区间来看， 大部分服务式公寓的过剩是由价格在 50 万 -100 万令吉（52.9%）和 100 万令吉以上（37.6%）的产品所贡献的 ，这与其他物业类型的产品价格在 50 万令吉及以下形成鲜明对比（图 4）。进一步的细分研究显示，价格在 100 万令吉以上的产品更有可能是柔佛州过剩的强化者。

这里至少有两个信息可以得出。

过剩单位并不是因为市场偏向于建造高端物业，而是由于政府的经济适用房政策所导致的房屋供应系统的结构性问题（这一点在前面已经讨论过）。

混合用途开发的性质 -- 以时尚、社会化的生活方式为特色，以位于黄金地段的完善的公共设施为特色 -- 总是与高端化的过程联系在一起，这不仅会导致楼价上涨，也会导致销售疲软，从而导致悬空单位的激增。 

四、COVID-19 之后，买家还会继续对酒店式公寓感兴趣吗？

然而，人们的住房偏好可能会在爆发后发生变化。人们可能会重新考虑混合用途发展的可取性，因为连通性和人与人之间的接近性与越来越容易受到疫情影响有关。

虽然低密度的郊区住宅似乎天生更适合于社会疏远和自我隔离，但混合用途开发提供的人口密集的城市生活环境仍然具有吸引力，因为它与城市网络的融合程度更高。现实情况是，人类不可能孤立地生活，只有通过相互交流、相互协作、相互配合，才能实现人类更高层次的进步。虽然技术使远程办公和电子商务成为可能，但仍有大量的商务活动和服务需要直接参与。在此基础上，融会贯通、自给自足的发展永远是人们所追求的。

五、COVID-19 如何扩大酒店式公寓面临的挑战？

在后 COVID-19 时代，混合用途开发中的高端化进程可能会变得更加关键，因为加入了颠覆性的技术，其特点是更智能和更健康的住宅，以满足新常态和人们更高的卫生意识标准。

例如，开发项目可能会开始提供宽敞的公共设施，以保证社交距离，并由专业的物业管理团队提供高标准的清洁和维护。此外，方便使用基本服务、医疗设施和绿地也是可取的。此外，随着在家办公的趋势，拥有良好科技设施的家庭办公室可能会成为开发设计的新标准，以实现无缝工作。这些增值功能可能会进一步使酒店式公寓的价格远离 "平民化"，导致价格超出大众购房者的承受能力。

综合体开发面临的另一个挑战是零售物业需求的减少。当网络零售业已经对传统零售业造成冲击时，COVID-19 无疑让网络零售业变得更有意义。因此，根据雪兰莪州规划指引，要求一定数量的空间分配给零售活动的僵化规划指引 -- 例如 "综合发展项目中至少 30% 的总面积应分配给零售业"-- 应该进行修订，以允许更多的灵活性。

这些都应该根据地点、当地需求、市场趋势和发展时机来决定。这也是为了避免因出租率低而导致商业地产供不应求，低于实际使用率。