是什么使欧洲商业地产市场在 2018 年出现了频繁波动?

在欧洲十大市场中,只有波兰和奥地利表现出增长。
是什么使欧洲商业地产市场在 2018 年出现了频繁波动?

一、2018年欧洲商业地产市场的总体趋势

在评估了 2018 年的市场状况之后,第一太平戴维斯的专家预测,就欧洲商业房地产的年投资额而言,来年将与前一年相同,约为 2.83 亿美元。但是,根据最新的 RCA 数据,事实并非如此。在欧洲十大市场中,只有波兰和奥地利表现出增长。

2018年,投资者将注意力转向了公寓大楼,酒店,疗养院和学生公寓等资产,使住宅部门成为唯一交易总额超过了上一年的房地产类型。

根据第一太平戴维斯的统计,2018年实现的最高增长(约80%)出现在较小的市场中,例如希腊,葡萄牙和爱尔兰。

是什么使欧洲商业地产市场在 2018 年出现了频繁波动?

RCA报告指出,尽管 德国房地产 大多数部门的利润率较低,并且德国的经济增长略有下降,但该市场在 2018 年第四季度达到创纪录的交易量。另一方面,英国在同一时期出现了大幅下降期间(零售销售放缓和英国脱欧的不确定性在其中发挥了作用)。

第一太平戴维斯指出,2018年三个主要的欧洲市场:英国,德国和法国占欧盟总量的 67%,而对欧洲房地产的投资总额为达到约1820 亿美元。欧洲国家在 2018 年吸引了强大的跨境资本流动,再加上重大平台交易,成为欧洲资产高流动性的基础。外国买家约占欧洲所有房地产购买量的45%。

在该地区利润丰厚的房地产市场上,最活跃的欧洲投资者是英国,德国,法国,瑞士和瑞典。美国公民仍然是最活跃的跨境投资参与者。第一太平戴维斯的专家指出,资产类别和地区的资产分配变得越来越明显,这取决于投资者的来源国。

世邦魏理仕(CBRE)在关于 2019 年欧洲房地产市场前景的报告中指出,过去 20 年的主要特征是首都城市的经济超越国家经济的能力。过去五年中,英国,法国,德国,意大利,西班牙,瑞典,荷兰和爱尔兰等省会城市的 GDP 累计增长达2.2%,比这些国家的全国总指标高0.6%。但是,各国首都在房地产市场中交易份额的全国投资额因具体城市而异。

根据 RCA 的数据,巴黎商业房地产 交易占 2018 年法国所有房地产投资的74%。阿姆斯特丹和伦敦均占全国可获利房地产投资的一半以上。在此期间,只有14% 的德国商业房地产购买是在柏林进行的。

欧洲房地产投资流量在 2019 年出现小幅下降。由于过去几年的投资额非常高,一些欧洲国家 / 地区没有可供出售的资产,这是限制 2019 年对欧洲房地产的投资量的重要原因。据仲量联行(JLL)的数据,与去年相比,全球投资将下降约 5-10%,这可以通过投资者的谨慎和选择性来解释。世邦魏理仕的一份报告称,投资者担忧的原因是欧洲中央银行(ECB)货币政策的变化,该政策于 201812 月完成了量化宽松计划,使 ECB 购买了欧元区国家的债券以保护欧洲经济从通缩。

 

二、2018年欧洲商业地产的主要市场

(一)伦敦

普华永道(PwC)于 2018 年对欧洲房地产市场的主要参与者进行了一项调查,结果显示,大多数受访者都认为英国退欧将导致英国房地产投资及其价值下降。国家对房地产投资的增长。同时,80% 的受访者认为,2019 英国房地产 的资产和投资价值肯定会下降,而其他 12–20% 的受访者认为   这一下降幅度将很大。

2018年,伦敦仍然是商业房地产的主要直接投资市场之一  。欧洲投资者对2019 年的期望没有太大改变。普华永道评级反映了对 2019 年欧洲主要城市投资前景的评估,结果显示伦敦排在第 29 位,仅超过莫斯科和伊斯坦布尔。英国的区域中心,例如伯明翰,曼彻斯特和爱丁堡,也排在最后。调查显示,与非欧洲国家相比,欧洲投资者对英国退欧后果的担忧要多得多,也许没有充分的理由。

仲量联行(JLL)的数据显示,伦敦在 2018 年保持着全球最大的商业房地产私募股权投资排名,不仅超越了巴黎、法兰克福和柏林,而且也超过了纽约、首尔、上海和香港。RCA的统计数据不包括 1000 万美元以下的交易以及处于 建设中 状态的交易,这些数据表明,截至 201812 月,伦敦仅次于纽约和洛杉矶。

尽管绝对数字有所不同,但仲量联行和 RCA 的数据证实了伦敦房地产投资流量的增加。与市场领导者的悲观预测相反,伦敦对盈利性房地产的直接投资数量增加了4%。

根据 RCA 的初步估计,进入伦敦办公楼市场的投资在年底增长,预计将达到创纪录的 107 亿美元以上,其中约 40 亿来自韩国人,与 2017 年相比,韩国人将投资增加了十倍。英国房地产对亚洲资本的吸引力,一方面是由于英镑的急剧下跌,另一方面是由于英国房地产的收益率要高于其他欧洲大陆的房地产。

RCA还指出,伦敦市中心的办公物业价格上涨。尽管英国首都的房地产办公楼领域继续吸引最大量的投资,但人们仍感觉到供应严重短缺。

英国脱欧的政治不确定性并未阻止正在考虑长期项目的国际投资者。2018年,伦敦市中心 79% 的交易在外国买家的参与下完成。在英国脱欧公投后,英国房地产市场在 2017 年和 2018 年均表现出惊人的增长和稳定的投资量。据仲量联行(JLL)的数据,2019 年流入伦敦房地产的外国资本增加。

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(二)巴黎

RCA 分析师称,2018年的结果表明,巴黎仍然是欧洲大陆对投资者最具吸引力的城市,投资活动增长了18%。但是,在公司的绝对数字全球排名中,法国的首都已从排名的第四位跌至第十位。

根据 RCA 的计算,巴黎 商业房地产的 投资总额约为 140 亿美元。莱坊的数据略有不同,根据该数据,法兰西岛(巴黎和郊区)的房地产市场获得了约 132.5 亿美元的投资。

在此期间,交易量增长了7%;其中有85% 的交易与大城市办公房地产的收购有关。

普华永道报道,2018年巴黎地区成为欧洲增长最快的投资市场之一。写字楼房地产业增长迅速。这在很大程度上解释了投资者对巴黎房地产市场期望的提高,该市场在 2019 年普华永道的投资吸引力评级从之前的第 14 位攀升至可观的第 11 位。据 RCA 称,2018年巴黎跨境房地产投资的份额增加到42%,但是当地投资者的投资量却下降了。

正如普华永道的调查所述,许多亚洲和中东的大型投资者都认为巴黎是伦敦的安全和商业友好替代方案。但是,就像伦敦一样,巴黎也面临着供应短缺的问题。法国巴黎银行(BNP Paribas Real Estate)的数据显示,巴黎市中心的闲置空间仅占总资金的1.5%。

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(三)柏林法兰克福

德国商业房地产 投资已连续第四年超过 500 亿欧元。根据第一太平戴维斯(Savills)的说法,2018年,德国的商业房地产市场达到 694 亿美元,处于当前周期的顶峰。

七大 德国城市占商业交易总量的 55%。2017 年的领导者柏林于 2018 年让位于法兰克福(7.8亿美元的总投资额)。

在普华永道投资吸引力排名中,法兰克福排名第五。投资者对这座城市的关注度提高是英国脱欧后德国金融资本将获得潜在利益的结果。许多主要公司(包括摩根士丹利,花旗集团,野村,渣打银行和高盛)已经宣布了扩大在法兰克福的代表处的计划。20189 月,瑞士和德国最大的银行,瑞银(UBS)和德意志银行(Deutsche Bank)都证实,英国脱欧发生后,他们已选择法兰克福作为其新的欧洲枢纽。一些观察家认为,法兰克福将与巴黎,都柏林和阿姆斯特丹竞争从伦敦退出欧盟而获得的投资收益。然而,根据第一太平戴维斯的数据,到 2018 年第二季度,柏林的空置物业水平是所有欧洲城市中最低的,仅为1.6%。

预计 2019-2020 年将有大量办公空间进入柏林的房地产市场。这既会减缓租金增长,又会为投资市场提供新的机会。根据第一太平戴维斯的数据,尽管柏林市中心地区办公楼的平均收益率处于历史最低水平,但这些资产在 2019 年仍具有吸引力。这是由于相对于利率的盈利能力存在正差,以及对租金增长(柏林为5%,法兰克福为2.7%)。

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三、2019年欧洲商业地产充满希望的两个市场

(一)里斯本

实际上,2019年与欧洲房地产市场有关的最高投资者期望是针对里斯本的。反映了投资者对资产价值和租金上涨的预测。尽管市场规模很小(根据莱坊(Knight Frank)的数据,2018年第一季度之前的 12 个月中约有 11.8 亿美元的投资),但房地产租赁的收益率仍然很高(2017年为 4.6%)。普华永道的一项调查结果显示,由于国际公司的高需求,里斯本的办公室房地产所有者预计2019 年租金将上涨10%。

里斯本的吸引力在很大程度上归因于各个方面的结合:劳动力仍然相对便宜,旅游业急剧增长,低廉的房地产成本和高质量的生活。根据莱坊(Knight Frank)的说法,里斯本的生活质量在 231 个城市中排名第38(法兰克福排第7,都柏林排第34)。

里斯本 大多数 房地产 买家是来自欧洲(法国,英国,瑞士和瑞典)的投资者。除了生活质量外,这些买家还受到外国投资者税收优惠待遇的吸引。自 2009 年以来,以前未曾在葡萄牙居住过的外国税收居民如果选择永久居住在葡萄牙,则固定税率为 20%。除此之外,老年人可以从国外获得收入(包括养老金)而无需纳税。自 2012 年以来,根据黄金签证计划,葡萄牙当局以投资当地房地产(50 万欧元起)为交换条件,开始向外国投资者提供获得葡萄牙居留许可的权利。葡萄牙的黄金签证计划   尤其受到来自中国、巴西、南非、摩洛哥、土耳其、伊朗和伊拉克的投资者的欢迎。

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(二)都柏林

2017年,爱尔兰经济增长 7.3%,爱尔兰第四次成为欧洲增长最快的经济体。人口统计学指标从长远来看将有助于维持这一水平,根据预测,预计都柏林20-34 岁的人口在未来十年内将增长17%。

都柏林是全球高科技公司的关注对象。

目前,都柏林在普华永道的投资吸引力排名中,在欧洲城市中排名第三。截至 2018 年,都柏林房地产交易总额约为 34.8 亿美元。

这些令人印象深刻的数字很大程度上是由于对这座城市的办公部门感兴趣的全球高科技公司的到来。普华永道的数据显示,2018年上半年,高科技公司占都柏林商业房地产总面积的43%。

是什么使欧洲商业地产市场在 2018 年出现了频繁波动?

2018 年第三季度,Facebook正式确认位于都柏林郊区 Ballsbridge Bankcentre 办公大楼的长期租金交易,这是有史以来都柏林房地产市场上最大的长期租赁办公大楼(56,656平方米)。迁至 Ballsbridge 将使 Facebook 在都柏林的办公空间增加四倍,并将提供 5,000 个新职位。

Google还在 2018 年完成了都柏林的一些重大交易。最大的一笔交易是购买距离该公司总部不远的正在建设中的 Bolands Quay 工厂。已完成的项目将包括三座新建筑。微软还于 2018 年第一季度在都柏林南部开设了一个新园区,占地面积为 34,000 平方米,可容纳 2,000 名员工。

普华永道指出,爱尔兰劳动力市场的国际化导致租赁房屋的繁荣。根据世邦魏理仕的估算,爱尔兰已拨出约 58 亿美元用于这些目的,其中大部分位于都柏林。

上市大型机构房地产开发商(Glenveagh PropertiesCairn HomesKennedy Wilson)都已现身都柏林,这不仅使都柏林的房地产市场迈上了一个新台阶,而且还减少了前几年存在的供应不足问题。据第一太平戴维斯公司(Savills)称,2018年空置房所占百分比急剧下降。都柏林的平均租金在夏季上涨了8.8%,预计在未来三年内将继续增长。

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THE END