新加坡房产市场 25 年的集体销售

集体销售，或通常称为整体销售，是指由单个买家或财团、合资企业购买开发项目中的所有单元。

这是在业主达成集体出售自己的单位的集体协议后发生的，以便获得由多个业主私人持有的一块土地， 然后将土地重新开发为新的房地产项目。

集体销售在新加坡的房地产市场中并不陌生，其历史可以追溯到 1994 年，当时第一笔此类交易是随着 Cosy Mansion 的出售而完成的。

在奈特 · 弗兰克（Knight Frank）的推动下，这项首批销售点燃了随后的集体销售链。

在 1990 年，需要有 100% 的业主共识才能启动集体销售的发展。

但是，从 1999 年开始，根据《土地业权（Strata）法》（LTSA）， 只有在至少 80% 的开发所有者（按股票价值计算）同意出售其 10 年或更早的开发中的单位时，才能发起集体出售。

对于不到 10 年的开发项目，必须至少有 90% 的共识（按股票价值计算）才能开始销售该网站。

在 2007 年，对 80% 和 90% 的最低要求进行了进一步修订，以包括股票价值之外的地层面积。

一、集体销售的旺季

新加坡在过去的 25 年中经历了几次集体销售浪潮，尤其是在住宅开发方面。对开发用地的需求、地积比率的变化以及经济繁荣和增长的反弹共同引发整个集体销售旺季。

最新一次的整体销售热潮发生在 2017 年和 2018 年，许多房主纷纷加入潮流，开发商积极利用许多现有开发项目的潜力。 新加坡房地产市场在 2017 年见证了约 31 宗集体销售交易，总额达 85 亿新元，在 2018 年见证了 36 宗交易，总额达 103 亿新元。

然而，这种势头因 2018 年 7 月政府进一步采​​取措施而受阻。

较高的附加购房者印花税（ABSD）费率和较低的贷款价值（LTV）限制意味着购房者在获得贷款以购买住房所需资金方面面临更大的挑战。第二次或更多次购房变得更加严格，成本更高。

这些措施阻碍了对私人住宅单位的需求，给开发商蒙上阴影。他们努力寻找方法来定位自己的开发单位，以吸引潜在购买者的兴趣，并应对额外的不可转让的 5%ABSD 带来的压力购买住宅物业时已预先付款。

二、今天的新加坡房产市场有集体销售吗？

在潜在的集体销售中有许多步骤和要求以及所需的时间，在当今市场上是否有一个地方可以使集体销售成功？

毕竟，在当前的环境下，许多人陷入了由疫情引发的经济低迷的泥潭中，开发商和房主面临许多不确定因素，这些不确定因素可能阻碍任何集体出售的可能性。

尽管新加坡经济深受疫情影响，但私人住宅市场的销售量和价格仍保持稳定。 因此，在 COVID-19 之后，集体销售才有可能成功。

规模较小的集体销售（包括约 200 个单位的项目），价格在 2 亿新元（9.8 亿人民币）以内，但仍能找到愿意的买家。如果现有的房主和开发商找到合理的中间立场，那么在当前不确定的经济条件下，双方都可以受益于传统思维。

三、下一个旺季什么时候来？

COVID-19 疫情的爆发以及新加坡人与商业活动的中断导致 2020 年土地销售的匮乏。今年出售的大多数政府土地销售（GLS）土地都是在今年的前三个月成交的，而且价格通常没有考虑到由大流行引起的经济影响。

由于大流行带来的不确定性，开发商对采购开发用地持谨慎态度，因此获得土地重新获得一定程度的动力还需要一段时间。

截至 2020 年第二季度末，处于不同开发阶段的私人住宅有 53,055 套，已售出 21,113 套。因此，尚有约 31,942 套新的私人房屋正在出售中。

鉴于一级市场的销售量并未受到 “ 断路器 ” 的严重影响，并且购买量很快恢复到断路器前的水平，因为在限制解除后的这段时期（2020 年 7 月起），被压抑的需求成为了特征， 从 2022 年开始，新房最终将大量消耗。

假设届时新型冠状病毒已经消退，经济开始显示复苏迹象，开发商将再次进入开发土地市场。

除了一般以 99 年租约使用权出售住宅用地的 GLS 用地之外，开发商还将着眼于集体出售市场的私有土地，在那里可以找到永久性和 999 年租用用地。

以这种方式，集体销售机制与 GLS 过程共生，因为它允许随着年龄的增长而不断更新珍贵的土地。

由于新加坡的土地资源大部分是租赁的，集体销售过程也为房主提供了退出选择权，因为租赁的资产用尽了。

四、集体校准：通过城市更新平衡土地利用

集体销售机制在新加坡为新开发项目回收土地方面发挥的作用提供了超越 GLS 计划的选择，在 GLS 计划中，自由企业被培养为所有者、开发商，买卖双方创造互利。

但是，政府还可以加强围绕集体销售的一些现有流程，以提高清晰度，并微调开发商的期望平衡。

五、应用前可行性研究（PAFS）

例如，让我们看一下可能需要提交给陆路运输管理局（LTA）的集体销售建议的应用前可行性研究（PAFS）。

在提纲申请和开发申请中，住宅物业的集体销售通常会导致提议的住宅单元（DU）数量大大超过现有住宅单元。这可能使现有的道路网络紧张，并导致该地区居民的交通拥堵和交通不便。

为了尽早解决这些问题，房地产代理机构（代表集体出售所有者行事）会向 LTA 咨询，并且可以根据 LTA 的要求进行 PAFS。如果 LTA 认为标的财产需要 PAFS，则将聘请交通顾问来评估运输影响并提出开发建议，并估算可能的新开发住宅单元的可支持数量。

PAFS 当前仅适用于集体出售地点，不适用于单所有者土地。此外，何时需要 PAFS 的标准尚不清楚。在某些情况下，同一地区的不同事态发展与长期协议产生了不同的结论。

也许何时需要 PAFS 的标准应该由新开发项目中拟议的 DU 数量和 / 或导致开发项目的附近道路类别确定。关于何时需要 PAFS，何时不需要 PAFS，LTA 可能会更清楚。另外，进行 PAFS 的过程通常是漫长的，有时跨越 15 个月。要同时获得 PAFS 的批准和集体销售（这要遵守严格的法律时限），可能是真正的挑战。

如果在涵盖了广泛的准则和关注点之后才可以原则上批准，那么可能会更有效、更实用，从而留出较小的细节供以后解决。

六、开发商的 ABSD 减免情况

另一个例子是，对于 4 个单位以上的发展用地，开发商必须在取得土地之日起 5 年内完成开发并出售所有住宅单位，而对于 4 个或更少单位的发展用地，则必须在 3 年内完成开发并出售所有住宅单位，才能获得 ABSD 的减免。

这就造成了对开发不同面积、不同可建面积和不同单位总数的地块的开发商的要求大相径庭。

销售 5 个单位所需的时间，与销售 100 个单位的项目所需的合理时间相差甚远，而销售 200 个、500 个和超过 1000 个单位的项目所需的时间又相差甚远。

此外，经济繁荣的年份会有销售旺盛的时候，经济不景气的时候也会有销售乏力的时候 -- 更何况还有黑天鹅事件，比如正在疫情。

或许可以根据总套数，规定一个以年为单位的渐进式限售时间表。例如，600 个单位以下的项目可以给 5 年时间来建造和销售所有单位。而每增加 200 个单位，可以再延长一年，但上限为 10 年。

这样一来，处置时限就有了一个可量化、可衡量的实物尺度来权衡，处理起来比较平衡。

这样一来，在应用 ABSD 的过程中，岂不是更公平、更合理的处理方式，而不是将其作为一种 "一刀切" 的钝器，适用于仅有 5 个单位的项目到有 1,000 多个单位，甚至 2,000 多个单位的项目？