新加坡：公寓生活的吸引力刺激了大众对住宅市场的需求

尽管受到了疫情和经济衰退的影响，新加坡人拥有和居住在私人住宅物业的梦想仍然非常强烈，这反映在 2020 年的私人新房销售。

开发商去年售出了 9982 套新房，由大众市场或中心区域以外（OCR）的销售带动。2020 年售出的新房总数比 2019 年成交的 9912 套高出 0.7%。

一、公寓生活的魅力

虽然许多新加坡人继续享受住在公共屋邨的生活，但公寓生活的诱惑也促使一些家庭升级换代，搬进私人住宅。

根据观察，公寓生活的一些主要拉动因素包括生活方式的偏好、遗产规划和财富保存。

居住在公寓楼盘中，可以获得不同的生活方式体验。例如，住户不必远行就能使用游泳池或健身房等设施。此外，喜欢经常举办聚会的人，也可以很容易地预订公寓的活动室或烧烤（BBQ）。

遗产规划和财富保值也是很多私人住宅买家，包括建屋局升级者的心声。他们中的一些人认为，私人住宅，尤其是永久产权或 999 年租约的私人住宅，能更好地保值，让他们把房产传给后代。

虽然地契失效同样会影响 99 年地契的私人住宅，但很多买家认为他们可以解决这个问题 -- 通过在整体市场上集体出售发展项目，或向当局申请补足地契至新的 99 年地契，但需支付地价。

二、本地买家主导销售情况

华侨城往往被自住者，包括组屋升级者视为进入私人住宅市场的切入点。在更广泛的需求基础的支持下， 华侨城也往往占了大部分交易，无论是新销售还是转售部分。

2020 年，华侨城共售出 4,481 套新房，占新私宅销售总量的 45%。同时，去年有 5,794 套大众市场私宅被转售，占转售市场交易量 10,729 套的 54%。

新加坡人在 2020 年 OCR 的非土地新销售和转售交易中占了绝大部分，分别为 87.2% 和 77.5%-- 略高于 2019 年的相应数字 86.4% 和 75.7%。

大众市场住宅的价格普遍高于黄金核心中心区（CCR）和其他中心区（RCR）的住宅，因此更受更多本地终端用户的欢迎 。

同时，2020 年一、二级市场的外地买家比例均有小幅下降。2020 年，外国买家占转售交易的 1.9%(低于 2019 年的 2.7%)，占新建私宅销售的 1.7%(低于 2019 年的 2.2%)。

疫情引起的旅行禁令可能对外国购买产生了一些影响，但与 CCR 和 RCR 相比，OCR 通常吸引的外国买家要少得多。

三、价格数量、单位规模

进一步按价格量级分析华侨城的新房销售情况，我们观察到，大众市场住宅的定价仍在 150 万新元（732.71 万元）以下，2020 年有 76.3% 的新房售出。

有趣的是，与 2019 年相比，2020 年售出的价格较高的住宅 -- 成本在 150 万新元至 300 万新元以下 -- 比例更高，这可能是由于去年售出了更多的大型单位。

去年转手的大户型公寓数量较多 --800 平方英尺（平方尺）至 1200 平方英尺以下的住宅交易量从 2019 年的 1316 套上升到 2020 年的 1421 套，上升了近 8%。同时，去年 1200 平方英尺以上的住宅成交 504 套，比 2019 年增长 76.2%。相比之下，2020 年 506 平方尺以下的鞋柜单位销量同比下降 45.6%，至 411 套。

大户型销售上升有几个原因，包括由于在家工作的做法更普遍而导致偏好转变，去年新推出的单位较少，也可能是中心区以外的公寓发展项目最大可容许住宅单位的修订准则（2019 年 1 月 17 日生效），可能压缩了新项目中小户型的供应。

四、在供应量下降的情况下，需求保持健康水平

展望未来，我们相信本地终端用户对大众市场住宅的需求将保持健康。此外，低利率和充裕的家庭储蓄也将支持购房和融资。

特别是，越来越多较新的转售单位进入市场，也将有助于刺激需求和支持价格。估计有 25,530 个组屋单位可在 2021 年完成 5 年最低占用期，高于 2020 年的 24,163 个单位，使其符合转售条件。

在需求弹性的情况下，我们观察到华侨城新私人住宅的供应量没有跟上销售的步伐，这表明这个次级市场的需求和供应不平衡。

截至 2020 年第四季度末，华侨城板块仅占未售存量 24,296 套的 29.6%（或 7,202 套），但却占 2020 年新房销售总量的约 45%（或 4,481 套）。

五、大宗市场房价将保持稳定

鉴于 OCR 住宅的健康需求和供应紧张 -- 也许还有组屋转售市场的复苏 -- 我们应该预计大众市场私人住宅的价格将保持相对稳定，今年可能会略有上升，除非有任何新的冷却措施。根据市区重建局的私人房产价格指数追踪，2020 年，华侨城的私人住宅价格上涨了 3.2%。

由于过去几年大部分大型发展项目都已推出销售，我们预计 2021 年华侨城的新项目（不包括行政公寓，即 EC）不会太多。

一些值得注意的项目将包括即将推出的 Pasir Ris Central 开发项目和位于堪培拉大道的两幅住宅用地，这两幅地块将共同为市场注入超过 1200 个单位。

随着市场上未售出的存量逐渐减少，开发商将寻求补充土地库存。鉴于政府卖地计划下的土地供应谨慎，在公共土地招标中看到住宅地块的激烈竞争并不奇怪，正如最近在 Tanah Merah Kechil Link 和 Yishun Avenue 9 (EC) 地块中看到的情况。

根据市场观察，华侨城的新房价格将继续保持相当稳定，因为在土地成本高企和建筑成本因疫情而上升的情况下，开发商几乎没有降价的余地。

尽管如此，我们相信，一般来说，大众化的私人住宅仍然有大部分买家可以负担的。有迫切住屋需要或预算较紧的买家，也可到转售市场寻找购买机会。