疫情后，伦敦商业地产市场可能发生结构性变化

COVID-19 很可能在未来几年内给伦敦和英国商业地产市场带来结构性变化。

病毒目前对零售和办公行业的影响都是负面的，但物流、仓储物业是电子商务加速发展的受益者。

拥有 2.2 万名员工的普华永道和拥有 5000 名员工的资产管理公司施罗德宣布，疫情结束后，大部分员工可以继续在家工作。其他同意改变工作环境的公司包括经纪商 Numis、标准人寿 Aberdeen、NatWest 集团、Barclays 和 JP 摩根。

在疫情发生之前，其实居家办公就已经开始，疫情使这一过程加速。

地产代理表示，这种以办公为基础的文化的转变不仅使办公楼的预期估值和租金受到影响，而且对于苦苦挣扎的零售商、咖啡店、酒吧和其他小企业的业主来说，也有负面的影响。尽管目前放松了封锁，但 调查显示，只有 34% 的工人回到伦敦、曼彻斯特、伯明翰、利兹、伯恩茅斯等城市 。

"居家办公成为是伦敦市中心的一个大问题。" 伦敦市长萨迪克 - 汗说。"许多小企业依靠工人消费，如咖啡馆、酒吧、干洗店、修鞋店等。"

预计这些趋势至少会持续一两年。与此同时，建筑师、开发商、其他投资者都在努力思考如何将空置空间改变为可行的盈利物业。

国际商业地产代理和顾问公司世邦魏理仕在一份报告中表示，由于疫情已经在办公和零售地产领域造成了危机，因此需要迅速将想法落实到位。事实上，一些开发商已经在研究将部分写字楼改成公寓的最佳方式。

根据德勤房地产公司的数据，2019 年 10 月至 2020 年 3 月期间，伦敦的新办公楼建设激增。伦敦金融区城市的 16 个新开发项目将增加 280 万平方英尺的新建或翻新办公室。

西区也有 12 个新开工项目，总面积达 55 万平方英尺；南岸有 7 个新开工项目，面积达 56 万平方英尺，滑铁卢车站旁有 120 万平方英尺的重建规划。其他地区包括帕丁顿，还有 42.5 万平方英尺。

地产代理公司莱坊估计， 今年第二季度伦敦的可用面积共计 1424 万平方英尺，但出租量却下滑了 59%。此外，由于在建物业达 1384 万平方英尺，供应量最终将进一步上升。不过，对于目前的写字楼业主来说，还有一些喘息的机会，因为疫情已经推迟了新楼的竣工时间。

经济学家认为，广泛的供大于求表明，各大商业地产业主的资产在未来一两年内很可能会出现价值和租金的下滑。他们提醒说，为开发项目提供贷款和发行债券的银行和金融机构可能会出现损失。

商业地产，尤其是零售价格下跌的程度难以估量。顾问公司 Capital Economics 预测， 今年平均价值下降 9.4%，租金下降 10%，接下来的下滑的幅度可能会更大。

更多的转向网购已经伤害了零售商场。本周英国马莎百货宣布，7000 名员工将失去工作。约翰 - 刘易斯将关闭 50 家百货店中的 8 家，以节省成本，其中包括位于伯明翰市中心的一个 25 万平方英尺的商场。

约翰 - 刘易斯的董事长莎伦 - 怀特（Sharon White）概述了一项拯救业务的激进计划。目的是让网上销售增加到总销售额的 60%，更多的产品将通过合作的杂货店 Waitrose 销售。怀特女士说，花园中心将开放，商店将改造成经济适用房。将五层楼的大型百货商店改造成公寓将是一个建筑技术上的挑战。

相比之下，专门在英国和欧洲大陆经营亚马逊仓库和其他物流物业的 Tritax Big Box REIT 负责人 Richard Jewson 表示，该公司在今年上半年表现良好。

"在有效的资产管理和开发活动的推动下，租金收取水平很高，收益稳定，投资组合价值和租金也有所增长，" 他说。尽管如此，由于 "董事会希望保持公司的财务实力"，锐特还是削减了季度股息。

据国际房地产公司 JLL 计算，2019 年英国的商业地产投资从 2018 年的 640 亿英镑和 2017 年的 650 亿英镑降至 503 亿英镑 。报道显示，今年进一步下降是不可避免的。