是什么原因导致马来西亚的住宅物业过剩?何时情况会变好?

来源:螺号网2020-02-17 15:02:27
马来西亚国行引入了“自有租金”计划,并将“青年住房计划”延长至 2021 年 12 月。
是什么原因导致马来西亚的住宅物业过剩?何时情况会变好?

与世界上许多其他国家一样,住房负担能力始终是马来西亚讨论的最热门话题。正如 马来西亚国家银行(BNM)一次又一次的报道,全国各地的房屋“严重难以承受”。截至 2016 年,马来西亚房价是马来西亚家庭平均年收入的 4.8 倍–高于国际人口统计学研究所世界银行建议的中位数倍数法设定的房价与收入之比 3.0。

马来西亚政府已经做出了各种努力来使购房更容易,例如在未来 10 年内建造 100 万套经济适用房,在 2019 年率先开展住房所有权运动(HOC),并与美国住房和城市事务部合作启动可负担住房基金。马来西亚国行引入了“自有租金”计划,并将“青年住房计划”延长至 2021 年 12 月

一、居者有其屋运动(HOC)是否有助于缓解房产过剩?

HOC 的主要目的是帮助缓解市场上未售出的房屋过剩问题,并协助有需求的购房者以较低的成本购买房屋。该活动最初定 于 2019 年 1 月 1  至 2019 年 6 月 30  日进行 ,然后延长至2019 年 12 月 31  日。虽然该活动被批评为是为了挽救由于利润增加而过度生产的开发商,但毫无疑问,HOC 改善了当地房地产市场。

按照马来西亚 房地产和住房开发商协会 (REHDA)报告,自 HOC 开始, 截至  2019 年 11 月共售出 27000 个 住宅单位 ,总销售额RM210 亿。大部分销售来自巴生谷地区的发展; 雪兰莪州 吉隆坡 的销售记录位列第一和第二位。在过去四年市场连续收缩之后,HOC 对整个住房市场的影响显示出交易量和交易价值在 2019 年上半年有所增加(图 1)。

是什么原因导致马来西亚的住宅物业过剩?何时情况会变好?图 1:2010 年上半年至 1H2019 年住宅交易量和金额的百分比变化。

但是,通过 HOC 实现 销售业绩不如预期的满意。这是因为 HOC 不仅包括“住宅悬垂单元”(已建成但超过 9 个月仍未售出单元),而且HOC 还涵盖“未售出在建”。

如果考虑到这两类产品,可能会发现 2019 年第三季度的未售出总数量为 121,658 套(图 2); 其中 截至 2019 年 11 月 HOC 期间售出 的总 单位(27,000 单位)仅占 未售单位的22.2%。一旦完成这两个类别的产品,它们很可能会变成“住宅悬垂单元”,这将进一步加剧房地产悬垂问题。

是什么原因导致马来西亚的住宅物业过剩?何时情况会变好?

图 2:2019 年第三季度按价格范围划分的未售出住宅单元。

二、为什么悬垂单元的数量增加?

通常,人们认为在位置和价格方面不匹配的产品就不能满足大众市场的需求,这是现如今住宅物业出现悬垂的主要原因 - 但这并不是对整体情况的真实反映。进一步研究住宅物业悬垂的组成表明,价格 低于 30 万令吉的房屋是悬垂单元的主要部分(35%),其次是价格介于 30 万至 50 万令吉(27%),50 万至 100 万令吉(25%),超过 100 万令吉(13%)。

是什么原因导致马来西亚的住宅物业过剩?何时情况会变好?

如果 考虑到 “未售出在建”类别的房屋,情况将更加严峻;售价低于 30 万令吉的未售单位 远远超过了其他产品。2019 年第三季度,有  55879 个单位 43% 整体未售出单位

这个迹象表明马来西亚的住宅房地产价格上涨不仅是由偏向市场的市场造成的,偏向市场有利于寻求利润的开发商建造高端房地产。相反,这很可能是由于 住房库存过多而超过了市场的吸收。必须认识到,每个市场都有其吸收率的极限,可以通过研究不同地点的新产品的吸收率来观察其吸收率(表 1)。

是什么原因导致马来西亚的住宅物业过剩?何时情况会变好?

表 1:2010 年至 2018 年新产品的 吸纳 率(%)

当房屋的生产速度超过房屋的吸收速度时,往往会出现悬垂的现象。当然,该国的经济表现也加剧了悬垂的严重性,因为这直接关系到人们的购买力。尽管如此,导致房地产过剩的主要原因是住房供过于求。

人们应该意识到,即使在市场繁荣的情况下,也有住宅物业库存积压问题。这在 2010 年至 2015 年 期间得到了很好的说明。在该市场中,宽松的信贷要求 以及实施 开发商利息承担计划 (DIBS) 推动了市场的增长。毫不意外的是,这也是房地产悬而未决的时期,到 2015 年 达到最低水平 11,316 套(图 3)。但是,请不要忘记,此期间 的年度房地产存量增长总体上也呈下降趋势,2015 年增长最低的是 4,956 套

是什么原因导致马来西亚的住宅物业过剩?何时情况会变好?

图 3:2003 – 1H2019 年库存年度增长与悬架数量的关系。

三、年度房地产存量增长如何影响房地产市场?

年度房地产存量增长 表示与前一年相比,在特定年份中添加到现有库存存量中的新增已完成单位。在 现有的库存现货,在另一方面,是指已发行之前与 CCC / CCC 部分或完成审查期间内单位。

从图 3 中可以看到,2003 年现有库存增加了 237,312 个单位,导致 2004 年房地产剩余量增加到 15,558 个。再次,随着 2005 年的年度库存增长 212,650 个,2006 年,房地产市场悬垂急剧增加到 25,645。2007 年(供应过剩)和 2008 年(悬垂增加)也发生了类似的情况。从这里可以得出结论,在特定年份中,每当供应过多时,下一年的积压数量肯定会增加。

四、房产过剩缓解需要多长时间?

只有 在连续几年 房地产供应减少的情况下,悬空的数量才会减少,这在 2010 年至 2013 年的整个期间都得到了很好的描绘 :存量增长和住宅房地产悬空均从2010 年的 107,476  23,133 下降  84,840 2013 年的 13,547 

历史数据表明,需要 12 年(2003 年 -2015 年)的时间,才能使住宅物业的悬置数量恢复到最低水平,即从 2003 年的 9,300 套降至 2015 年的 11,316 套。由于 2014 年供应过剩 122,921 个,2015 年的悬垂量无法完全恢复到 2003 年的悬垂量。

同样,马来西亚 今天面临 住房过剩问题也源于 2016 的过剩供应 382,955 单位,这是 2003 年以来的最高水平。2017 年房地产存量供应过剩导致过剩的急剧增加 -2017 年过剩的 24,738 单位,以及然后,剩余影响将延续到 2018 年。

因此,预计房地产市场在未来几年仍将是一个挑战,因为空前的大规模房地产悬置将需要更多时间让市场吸收,才能使房地产市场出现有意义的复苏。同时,政府需要明智地监督新建筑的开发,以免住房供应过剩而无法满足该国整体住房需求。

螺号网,海外房产置业专家。

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