疫情期间马来西亚房地产市场的 7 个新趋势

随着马来西亚放宽其运动控制令(MCO),该国房地产市场将重启,但 COVID-19 可能永远改变了该行业的运作方式。
疫情期间马来西亚房地产市场的 7 个新趋势

COVID-19 对马来西亚经济的影响是客观存在且不容忽视的 。根据马来西亚统计局(DOSM)的数据, 马来西亚的经济在 2020 年第一季度仅增长了 0.7%,远低于上一季度的3.6% 的增长。这是自2009 年第三季度亚洲金融危机达到顶峰时的-1.1% 以来的最低增幅。

冠状病毒大流行对马来西亚就业市场也造成了严重破坏,失业率从 2019 年第四季度的 3.2% 上升至 3.5%。失业人数估计为546,600,比去年同期增长5.8%。马来西亚雇主联合会执行董事拿督Shamsuddin Bardan 在最近的媒体采访中分享了他的预测,COVID-19 大流行将使超过 200 万马来西亚人失去工作。

马来西亚的经济前景同样严峻。马来西亚国家银行最近发布的《 2019年经济和货币评论》预测,今年马来西亚的 GDP 增长率可能只有-2.0% 至0.5%。

疫情期间马来西亚房地产市场的 7 个新趋势

世界卫生组织警告说,COVID-19“可能永远不会消失 ,房地产领域的新常态即将出现,从而影响马来西亚人的生活、工作和娱乐方式。以下是对COVID-19 后马来西亚房地产市场 的七个预测:

1.2020年房地产市场将非常低迷

COVID-19产生的不确定性将对消费者支出产生影响。预计马来西亚房地产市场今年将进入衰退,导致失业。因此,在这种不确定性的情况下,消费者将更愿意保留现金。这可能会加剧马来西亚已经面临的房地产供应过剩。

根据国家财产和信息中心(NAPIC)《 2019年房地产市场报告》,马来西亚现有存量住宅 5,727,814 单位。此外,建设中供应和计划供应分别为443,161 单位和 441,309 单位,使总供应量达到了 6,612,284 单位。

存量未售出的开发商,尤其是中高端市场的开发商,将面临双重打击。他们要么降低价格以吸引本地买家,要么由于本国实施的边境管制不允许外国投资者进入马来西亚而面临损失。无论哪种方式,预后对市场都不是很好。

在这场大流行中,拥有强大品牌和现金流的开发商以及为当地人提供负担得起的房屋的开发商将脱颖而出。一些开发商目前正在推出斋月和开斋节配套,并以低至 1,000 林吉特 的押金继续吸引买家。但是,购买者是否能够获得银行贷款是另一回事。

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2. 对办公空间的需求将减少

随着企业削减成本,在家办公成为新的趋势,预期办公空间将供应过剩,尤其是 “ A” 级办公室。根据 NAPIC 的数据,截至 2019 年,马来西亚现有 2549 栋办公楼库存,建筑面积 22,590,473 平方米。

随着越来越多的公司采用远程工作模式,现有的办公大楼将需要重新配置空间,以适应社会隔离的需求。因此,共享办公空间和房东们将需要翻新现有的办公空间,以继续吸引租户。新的健康要求(例如体温检测和手部消毒)也可能会转化为更高的运营成本。

NAPIC的数据显示,2019年,马来西亚有 51 座办公楼(2,378,131平方米)和 15 座办公楼(398,944平方米)的建设和计划供应。随着越来越多的公司采用居家办公,该行业的要价将面临下行压力。总体而言,马来西亚各地的空缺率预计将增加,进一步加剧办公楼市场的供应过剩。

COVID-19 袭击之前,为 Tun Razak ExchangeTRX)和Merdeka 118 等吉隆坡即将到来的办公楼争取企业租户的开发商,可能会从这场危机中变得更加强大。

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3.由于项目交付延迟,建筑成本将增加

MCO的限制导致房地产市场各个部门的施工延误。在 MCO 期间,建筑工地被关闭,而从海外采购的材料则受到全球供应链关闭的影响。

随着 MCO 的放宽,施工现已重新开始,但同时必须进行体温检查、交错的工作时间和社交距离。由于现在的建设推迟了两到三个月,并且又有了新的健康要求,因此可以预期建设成本会增加。

这很可能会转移给消费者。DOSM的数据显示建筑业从上一季度的 1.0% 萎缩了7.9%。这是自1999 年第二季度以来的最低增长。

由于经济和就业市场的不确定性,新项目能否以更高的每平方英尺价格吸引买家尚待观察。拥有现金的买家可能会转向价格更为现实的二级市场。

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4. 旅游业、餐饮、运输、旅游、零售和酒店业将受到不利影响

由于国际和本地旅行限制,MCO对旅游、食品和饮料、旅行、零售和酒店业产生了连锁效应。根据马来西亚酒店业协会(Mah)的数据,该国大约15% 的酒店可能不得不关闭运营。

NAPIC的数据显示,截至 2019 年,马来西亚有 3404 家酒店,拥有 266972 间客房。其中一些位于旅游热点的酒店,例如吉隆坡,怡保和马六甲,现已停止运营或正在拍卖中。

实际上,酒店经营者已经面临着来自 Airbnb 单位所有者的激烈竞争。因此,在疫苗上市之前,酒店和 Airbnb 部门将继续损失。对于已经处于计划阶段和进入阶段的酒店,运营商将面临严峻的形势,尽管游客的需求很少,但他们仍需要继续运营。

这些酒店的建设是否会继续进行还是将被完全取消还有待观察。

Airbnb业主可能暂时希望将其单位转换为长期租赁或学生住宿。

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5.  医疗保健行业的租户将推动租赁市场

COVID-19还意味着医疗保健、制药和保健行业的需求增加。2020327 日,马来西亚政府宣布了第二份刺激计划,以打击 COVID-19。这些激励措施包括额外拨款5 亿令吉用于购买医疗设备,例如呼吸机,个人防护设备,实验室和 ICU 设备。另有 10 亿林吉特从私人医疗保健服务中购买医疗设备和专业技术。

马来西亚总共拨出 15 亿令吉来支持医疗保健行业,这对于持有空置的 Airbnb 单位或房东(其物业位于此类行业附近)以寻找租户的投资者来说是个好消息。

话虽如此,马来西亚的租赁市场目前非常疲软,因此租金收入可能够也可能不够支付您的抵押贷款 。如前所述,NAPIC 的数据显示,截至 2019 年,马来西亚现有 5,727,814 个住宅单位的存量。到 2020 年,这一数字将随着即将到来的和计划中的单位而增加。

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6.零售业面临重创

虽然购物中心现在可以运营,但影响已经形成。当 MCO318 日启动时,由于商场被迫关闭,零售企业受到了极大的影响。

加上清洁费用、租金、工资、损坏物品的整修和其他运营成本等日常开销,商业地产的老板们正承受着巨大的财务压力,他们要么继续经营,要么永远关门大吉。

无论哪种方式,由于社会距离需求,人流量都不会恢复正常。因此,我们可以预期中小型零售店和餐饮店,特别是那些高端商场的租赁店,将会关闭并转向在线购物。

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7.数字化将是未来发展方向

随着病毒大流行,在线购物、交付、技术和网站托管等与数字相关的行业正在蓬勃发展,现在在家工作已成为一种新规范。因此,开发人员和代理商将需要适应市场的变化,可能需要采用非接触式程序,例如在线观看和在线会议来完成销售。在大流行后的世界中,Zoom会议现在无处不在。

鉴于疫苗的开发需要时间,因此在可预见的将来业务活动将不会恢复正常。合并将成为今年的新常态,因为许多开发商和行业参与者将专注于节省现金。由于企业削减了非营收部门的支出,预计会出现裁员的情况。

利用数字技术将成为新的规范。我们已经看到某些开发人员这样做并可能选择永久在家工作。

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