黑石和 Brookfield 看好印度办公楼 Reits

在印度上市的 Reit 有 7.5% 至 8% 的收益率
黑石和 Brookfield 看好印度办公楼 Reits

一些全球最大的投资者正在抢购印度的办公空间,并计划将其转化为房地产投资信托基金(Reits),他们认为未来几十年的需求将持续并提供有吸引力的收益率。

布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield ASSET Management)10 月支付 20 亿美元,在亚洲第三大经济体印度购买 1250 万平方英尺(sqft) 的租金收益率办公室和联合办公空间。这是印度最大的房地产交易。

黑石集团斥资 12 亿美元从当地开发商手中购买了商场和其他商业地产,准备进一步扩大其在印度的 960 万平方英尺的全资房地产资产。

据知情人士透露,这些资产可能会被并入现有的 Reits,或者作为新的 Reits 上市。

黑石是 Embassy Office Parks Reit 的支持者,该公司于 2019 年 4 月在印度的首次此类上市中筹集了 6.89 亿美元。随后,另一家 Reit 也在 8 月得到黑石的支持,而 Brookfield 正寻求在今年年底前在孟买上市一家。该人士表示,至少还有两家正在筹备中,将于 2021 年上市。

"印度的故事发生在一美元就能买到写字楼的时候,这一点仍然没有发生巨大的变化,你仍然可以以每月每平方英尺一美元的价格买到写字楼," 管理黑石写字楼组合的 Nucleus Office Parks 首席执行官 Quaiser Parvez 说。

"印度将继续成为这些组织的强大支点或拉动者。"

人们的注意力集中在该国的写字楼市场,低成本的呼叫中心已经为研究实验室让路,这些实验室提供更稳定的客户和更安全的租金。劳斯莱斯在印度南部黑石集团(Blackstone) 拥有的一栋大楼里有一个设施,诺华公司则拥有一支博士团队。Brookfield 位于古尔冈北部的技术园区拥有包括 Cognizant Technology Solutions 和 Genpact 在内的租户。

在全球低利率的情况下,高回报率吸引投资者进入 Reits。据加拿大第二大公共养老基金 Caisse De depot et placement du Quebec 的房地产部门 Ivanhoe Cambridge 称,已经在印度上市的 Reit 有 7.5% 至 8% 的收益率,而新加坡、北京和悉尼等城市的收益率为 3% 至 5%。

目前,印度 Reit 市场由机构投资者和富有的个人主导,原因是在这个超过半数人口月收入不到 1 万卢比的国家,监管要求最低投资 5 万卢比(4432 元人民币)。Kotak Mahindra 资产管理公司周一开设了印度首只多元化 Reit 共同基金 Kotak International Reit Fund of Funds,该基金将投资于 SMAM Asia Reit Sub Trust Fund 的单位。

当地开发商 Panchshil Realty 董事长 Atul Chordia 表示,当地开发商 Panchshil Realty 将 Blackstone 作为其 2200 万平方英尺写字楼中大部分的合作伙伴,该公司正在考虑明年进行 Reit,以允许机构投资者退出。

建设、租赁、房地产信托

"你建立一个办公室投资组合,你租赁它,然后你 Reit 它,"Chordia 先生说。"你可以筹集资金,减少债务。"

印度的写字楼物业市场基本没有受到疫情影响。交易所的文件显示,尽管有世界上最严格的封锁之一,但大多数容纳大型信息技术和跨国公司的房东还是收取了 95% 至 99% 的租金。

即使是希望永久过渡到灵活工作条件的公司也在印度租赁办公室。渣打银行的目标是在三年内为其 90% 以上的员工提供混合工作机制,该公司将向印度开发商 DLF 租用其全球最大的校园之一的空间,为期 15 年。

"人们最终会回到办公室。随着公司重新考虑其成本结构,我们可能会看到更多的需求,"Blackstone 印度部门的董事总经理 Vikram Garg 说。

根据莱坊的数据,投资者在过去 10 年中向印度的办公物业注入了 154 亿美元 - 在 Brookfield 和 Blackstone 大规模交易之前,2020 年将有约 20 亿美元的投资。

私募股权基金占据 84% 的市场份额,其次是主权财富基金和养老基金。该研究公司估计,在过去十年中,共交易了 2.06 亿平方英尺的办公空间,其中 6200 万平方英尺已转化为 Reits,剩下的潜在面积为 1.44 亿平方英尺。

Ivanhoe Cambridge 希望增加在印度的投资,但将等待观察流行病后的市场形态。董事总经理 Chanakya Chakravarti 表示,二级市场的深化是吸引力之一。

基金管理公司 Impetus Arthsutra 的创始人 PR Dilip 已经投资了 Embassy Reit。

"最近,除了房地产市场流动性不足的因素外,拥有商业地产的最低票面规模对散户来说已经变得太大了,"Dilip 先生说。"Reits 提供了一个新的机会。"

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