投资马来西亚新山房产是不是坑?

来源: 螺号网 2019-09-12 10:56:10
总体来说,长期持有的话,新山是有投资价值的。
投资马来西亚新山房产是不是坑?

三年前,碧桂园森林城市的广告席卷全国,几乎每家中介都在销售碧桂园森林城市,绿树成荫的楼盘照片是当年房产界的一抹奇异之光。作为森林城市项目所在地,马来西亚新山房地产火爆了起来,大量中国投资者涌入柔佛州首府新山市,希望在新加坡旁边的这座城市重现深圳奇迹。

三年过去了,森林城市却背负了许多负面信息。许多房地产媒体也开始唱衰新山房地产,其中不少人提出了“所有中国开发商都在坑中国人”的观点。另一方面,最早的投资者也面临着一个问题。2020年,该交房了。

新山的房地产值得投资吗?作为一个没有直接利益关系的专业海外房地产机构,螺号网整理了一下今天市场上的主要意见和争论,然后做出客观的分析,作为关注新山地产的投资者,到底该如何选择?

投资马来西亚新山房产是不是坑?

一、新山房价唱衰论

现阶段主流房地产媒体广泛对新山房产看空,主要包括以下7个原因:

1.虽然新山和新加坡隔海相望,两地只有一座桥的距离,但它们本质上是两个国家,与香港和内地的原有关系不可同日而语。

2.伊斯干达特区方面的大部分开发政策是柔佛州的地方政策,没有上升到马来西亚国家水平,跟当初的深圳没有可比性。

3.新山的房价实际上很高,目前是吉隆坡的三分之一左右,当地人的购买力不足。

4.伊斯干达经济特区成立已经13年了。除了房地产,其他领域的发展有限,可能没有任何真正的政策利益。

5.配套设施不完善,治安条件普通,不适合实际生活。

6.到2020年,有40万套房交房。供求市场将迅速打乱,房屋无法出租。

7.靠近新加坡北部工业区,通勤者大多是蓝领工人,没有购买力。

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二、新山房价看涨论

事实上,支持新山房地产的派系的主要观点已经从反对者的理论中得到解释。目前,开发商是这一派别的主要支持者。

一般来说,可以分为几个方面:马来西亚自身的高生活和养老价值,众多知名企业的进入,伊斯干达特区的优惠政策,2024年新山至新加坡的新柔地铁计划竣工,连接吉隆坡和新加坡的轮新高速铁路,以及中国有影响力的一带一路倡议(Belt and Road Initiative)。

三、螺号网观点

螺号网的房产分析师们认为,新山的房价不太可能飙升,可能小幅下跌,但整体价值保持不变,已经买房的朋友无需恐慌。

首先,谈谈房价的短期趋势。就最近的房价而言,新山的确在下跌。2017年上涨7%后,2018年第三季度,新山的房价开始下跌,现在房价已经接近2016年初的水平。我们在接触新山的开发商的过程中,也能感受到他们的焦虑。

其次,在与马来西亚当地银行的沟通过程中,我们确实了解到,几乎所有银行都开始停止发放贷款购买新山的房屋,这表明新山的房地产在银行的评估体系中已经是一个高风险市场。

第三,许多所谓的利好也可能不会实现。例如隆新高速铁路,目前被延期了,能否看到具体的措施还是要看下一个大马政府的决定。

第四,马来西亚高层官员也不鼓励中国人投资新山的房地产。究其原因其实去当地的实际感受就能理解。街上到处都是中国标志,似乎到处都在说中文。用马来西亚一位房地产博主的话说,“中国人似乎在这里买了一块殖民地”。

投资马来西亚新山房产是不是坑?

我们认为投资者应该谨慎,避免盲目乐观的冲动入场。然而,我们绝对不是在贬低新山的房地产市场。我们认为新山仍然是一个有价值的市场,不像许多房地产公司在媒体上说的那样悲惨。

首先,认为当地人买不起房子的观点。统计数据显示,新山房价中位数与年人均收入之比为5.2比1,这意味着当地居民5年零3个月不吃不喝,就可以在新山买套房。尽管这一比例高于马来西亚4.4比1的平均水平,但我们的分析师认为这在可接受的范围内。相反,许多房地产媒体机构倡导的槟城乔治城(George Town)的比例已经达到10.4比1,泡沫更加明显。

其次,“虽然新山伊斯干达特区的发展水平一般,但房价并不便宜”这一观点来说,然而,在这一领域对外国人没有最低购买价格限制。因此,投资者的投资门槛已经降低,这里的投资者也可以投资一些比较好出租的小公寓。

此外,许多房地产媒体表示,新山靠近新加坡的重工业区。事实上,这也是不准确的。新加坡,作为一个东西径44公里,南北径20公里的地方,有20多个大大小小的工业区。所以不管工业区在哪里。应该注意森林城市的方向,它靠近新加坡最大的传统重工业区裕廊工业区。然而,新市主城区靠近的工业区要小得多。

也有许多人评论说新加坡的蓝领工人没有购买力。新加坡的本地蓝领工人不是来自中国的本地外籍工人,这些蓝领工人月薪约为2000美元。在新加坡房价高昂的情况下,选择在新山购买或租赁一套改良住房是完全可以接受的。

虽然据说由于通关时间的问题,每天从新山到新加坡的通勤并不流行。但海关数据也显示,每周有25万新加坡人去新山。因为价格水平差别大,新加坡人周末去新山购物的确是一个真实的场景。

总的来说,新山的房地产在短时间内增长的空间不大,投资价值比马来西亚首都吉隆坡低,然而,以十年长期的角度来看,它仍然是一个稳定和可投资的市场。起码是比越南、菲律宾更可靠的投资。

螺号网,海外房产投资专家。如有疑问或需要帮助,详询客服微信号:Luohouse007

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