在澳大利亚买房进行产权交割时要注意什么？

澳洲的物业有多种不同的产权类型，其中包括：

• 托伦斯产权（Torrens Title) 
• 分契式产权（Strata Title)
• 社区产权（Community Title)

一、托伦斯产权

托伦斯产权又称独立产权，如果你购买了一套托伦斯产权的物业，那就意味着你不仅对房子本身拥有永久产权，而且还对这套物业的土地同样拥有永久产权。

所以，在购买托伦斯产权的物业时，综合考虑养护成本、租房回报率、增值潜力等因素，房屋面积和土地面积的匹配显得尤为重要。

在澳洲，大部分独立别墅都属于托伦斯产权。

通常来说，此类产权的物业由于带有土地，价格更高，保值增值也更有保障 。然而相应的，此类物业的持有成本也较大，比较适合买家自住使用。

独栋别墅，带土地 - 托伦斯产权典型物业

托伦斯产权的物业，对养宠物、烧烤等没有限制，或者限制很少（当地委员会条例限制）。而且，此类型的物业通常拥有更好的私人空间，比较少受到周遭噪音打扰。

购买托伦斯产权的物业之后，你需要自己负责土地和房屋的维修和管理。你也可以向当地政府申请对房屋进行重建或者加建。

在购买托伦斯产权的物业时，应当提前确认该物业是否有违建设施。因为一旦物业转让至名下，违建设施的风险也将全部转移给所有者。如果被当地政府发现，就要承担罚款、推倒违规建筑等责任。
 
二、分契式产权

分契式产权是另外一种最常见的物业产权类型。在澳洲，公寓和大部分联排别墅都属于分契式产权。

如果购买了分契式产权的物业，那么对房子下面的土地并没有直接的所有权，而是拥有下一级的所有权。对于公寓来讲，购买了土地上一个以水平和垂直划分的空间，并获得该空间内房子的永久产权。对于联排别墅，则拥有明晰的土地使用范围。

优质公寓，分契式产权典型物业

那么房子下面的土地到底归谁呢？简单来说，归这块土地上所有公寓的业主集体所有。

所以，在购买分契式产权的物业时，只需要考量房子本身的质量、室内和室外面积、户型、车位等因素，而不用考虑土地面积的问题。

由于一块土地可以分成 2 至上百个分契空间，并产生许多公用设施（如外墙、过道、电梯等），这些都需要所有业主共同维护。所以，分契式产权的物业一般会交给专业的物业管理公司打理，业主每季度缴纳相应的物业管理费即可。

除了政府颁布的法律法规外，每个业主团体对于分契管理也都会有不同的规定。对于业主来说，限制相应较大。

由于大楼结构属于业主团体，因此分契式物业的业主不可随意对自己的房屋进行改造或装修。一旦被发现未经允许，业主擅自对房屋结构进行改动，将会面临严重的后果（例如罚款、恢复原样或是诉讼等）。但相应的，分契管理物业公司会负责大楼日常的清洁及维护，为业主省去不少烦恼。

三、社区产权

社区产权结合了分契式产权和托伦斯产权的一些特点。社区产权的物业所在的社区面积通常比较大，而且主要以独立房屋为主。

如果购买了社区产权的物业，则对房子和土地都拥有永久产权，但与此同时，还和社区内的其他业主共同拥有和维护一些公共区域，比如道路、公园、休闲设施等。

一般来说，业主大会委托专业的物业管理公司对社区内的公共空间进行维护，这与分契式产权类似。因此，社区产权的业主每季度也需要缴纳相应的社区管理费。

四、不同的产权交割的注意事项

1、托伦斯产权即为独立别墅需要交割前验房

在房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验收。在验收过程当中，发现的问题将被记录在案，开发商随后将安排修善。如果房屋在完成交割后的三个月内出现了任何问题，开发商也将及时负责维修，根据昆士兰州房产法，房产结构保修期为 6 年。

最后是交钥匙

房屋交割的当天，购房者需将房屋的余款支付给开发商，购房者随后即入住新屋。对于有需要的海外购买者，澳洲有专业房屋管理机构对房屋进行管理，包括出租，维护等。

2、分契式产权和社区产权房屋：即为期房公寓或联排交割步骤：

（1）交割前验房

在房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验收。在验收过程当中，发现的问题将被记录在案，开发商随后将安排修善。如果房屋在完成交割后的三个月内出现了任何问题，开发商也将及时负责维修。同时，开发商对该项目进行产权登记。

（2）保修及室内设施的维护和使用


在每季度交付的物业管理费（Body Corporate Fee）中，已经包括了房屋保险，因此不需要另行支付。这里涉及的室内设施包括洗碗机、烤箱、抽油烟机和炉灶，它们都是拥有三年的厂家保修和两年的政府强制险，即一共五年保修期。

（3）支付尾款

交割
房屋交割的当天，购房者需将购房的余款（除贷款外）支付给开发商，购房者的律师会持合同和房款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。购房者随后即入住新屋。对于有需要的海外购买者，澳洲有专业房屋管理机构对房屋进行管理，包括出租、维护等。