欧洲豪华房地产市场趋势分析：投资者为什么要购买欧洲豪华房地产？主要买家是谁？

从 2011 年大萧条到 2018 年，与豪宅相关的房地产交易量稳步增长。随着全球经济放缓迹象日益迫近的迹象，高净值人士（HNWI）正在寻求多元化的投资组合非传统投资（与标准的股票和债券相对）包括豪华房地产。 

今天螺号网就结合调查数据，浅析欧洲豪华房地产市场的发展趋势，帮助投资者们更好地了解这个市场投资者的投资动机和投资方向。

一、欧洲和富裕人士

根据 Wealth-X 的 “2019 年高净值手册 ”， 欧洲的富裕人士人数（拥有至少 100 万美元资产的人数）增幅最大   。欧洲的百万富翁人数逐年增加，2018 年约有 571 万人。根据   Statista 的 预测，到 2023 年，这一数字将增长约22%。

如图 1 显示，欧洲 2018 年增加的富裕人士超过4%，比任何其他区域更近50%。欧洲也继续成为全球超级富豪的首选目的地。

二、谁在购买欧洲豪华房地产？

随着欧洲富裕人士人数的增加，豪华房地产的购买量也有所增加也就不足为奇了。但是，如下图 2 所示，调查结果表明，尽管有大量国际富裕人士在欧洲购买房地产，但欧洲豪华房地产的主要参与者实际上是西欧人，其次是俄罗斯人。 

如图 3 所示，在西欧人中，英国人是主要的豪华房地产购买者（占受访者的38%），其次是德国人和比利时人（各占15%）。

尽管英国国民目前是欧洲豪华房地产市场上最活跃的购买者，但德国拥有世界上数量最多的超高净值人士（UHNWI），即拥有至少 3000 万美元私人资产的个人。 

调查与莱坊（Knight Frank）的 “2019 年财富报告 ” 的结果相关，表明英国和德国在 2019 年的超高净值人士数量上在欧洲居领先地位。 

此外，莱坊（Knight Frank）预测，到 2023 年，德国超高净值人士的高增长动力将达到 25% 至30%，而在未来5 年内，英国的超高净值人士预计将有20-25% 的较低增长。因此，很明显，在不久的将来，德国人购买豪宅的比例可能会增加。

三、哪些欧洲国家豪华住宅最受欢迎？

根据调查受访者，欧洲最受欢迎的豪华房地产投资国家是西班牙，英国，意大利和法国。莱坊（Knight Frank）的《 2019年财富报告》的结果证实了这一数据，该报告一致认为西班牙，英国和法国是欧洲人和俄罗斯人对豪华物业吸引力最大的四个国家之一。

四、投资者为什么要购买欧洲豪华房地产？

投资者在欧洲购买豪华房地产的主要原因有两个：第一是出于度假目的拥有度假屋，另外一个原因是投资，可以在业余时间使用并赚取收入。虽然主要动机是购买假期或第二套住房，但进行投资（包括租金收入和资本收益）几乎一样强劲，如图 6 所示。

同样，65% 的受访者表示，在过去 2-3 年中，购买欧洲豪华房地产以获取租金收入的人数有所增加。

在欧洲购买豪华住宅房地产也受到短期租金需求和微型旅行日益普及的影响。据《豪华旅行》杂志称，短途旅行（不到五天）是豪华旅行市场上最热门的趋势之一。同时，欧洲还是长期假期的主要奢侈品市场之一。根据 Adroit 全球豪华旅游市场研究，2017年，长期度假预订占豪华旅游市场总量的37%。预计未来三年，全球豪华旅游市场将以年均4.6% 至7.4% 的速度增长，这意味着从豪华房地产中寻求租金收入对于投资者而言是显而易见的选择。

五、欧洲豪华出租物业的共同特征是什么？

如图 8 所示，大多数受访者报告说，寻求租金收入的豪华房地产购买者更喜欢投资公寓，其中61% 的受访者表示，公寓远比别墅更受欢迎。

根据苏富比国际房地产联盟的数据，明显有更多的豪宅购买者偏爱城市中心地区而不是郊区的住宅物业：31% 偏爱城市范围内的房地产，而18% 的受访者则选择在城市范围外购买。购买豪华公寓的趋势也得到了国际奢侈品投资组合报告数据的支持：38% 的受访者选择不在城市范围内，而59% 的受访者选择在城市范围内购买。

六、为什么计划外的豪华房地产购买数量增加了？

调查显示，至少有10% 的欧洲豪华住宅物业是在计划外或在项目开发或开始建设阶段购买的。这种情况可能是由于过去五年来豪华房地产价格的持续上涨，使投资者很难在市场上找到相对可承受的股票。通过计划外购买，物业的价格通常更负担得起，但风险可控。

图 10 还进一步证明了在计划外购买中的流行，图 10 还表明，在项目开发或建设阶段开始时购买房地产的趋势已大幅增加。 

根据莱坊国际金融服务集团的主要国际住宅指数（PIRI 100）（一项监测 100 个主要豪华城市和第二房屋市场中最昂贵的房地产的性能数据指数），对豪华房地产的需求稳步增长，达到了五年尽管图 11 中的数据表明对豪华房地产的需求仍然强劲，但也证实了投资者开始关注计划外的豪华房地产投资这一事实。

如图 12 所示，自 2014 年第一季度以来，每个季度的价格都在上涨，这表明豪华房地产的需求仍然很高。尽管这些增长率保持正数，但自 2017 年第 4 季度以来 PIRI 100 增长率一直呈下降趋势，这表明豪华房地产市场可能已因价格趋于稳定而过热，进一步推动了对低价，计划外房地产的需求。

如莱坊（Knight Frank）的 “ 财富报告 ” 所述，PIRI 100指数中的 100 个城市中有 47 个是欧洲城市。在 2018 年的这些欧洲城市中，有 36 个城市的价格同比上涨。这些城市包括首都（柏林，巴黎，阿姆斯特丹，里斯本），大城市（慕尼黑，法兰克福）和高档地区（摩纳哥，戛纳）。牛津和伦敦是两个值得注意的例外，它们的价格下降了（分别为-3.9% 和-4.4%）。

七、总结

1. 根据调查受访者，来自西欧（60%）和俄罗斯（也是60%）的买家是欧洲豪华房地产市场的主要参与者。该数据与欧洲富裕人士数量增加的事实相吻合。
2. 欧洲人中排名前三的豪华房地产买家是英国人，德国人和比利时人。莱坊（Knight Frank）的一项研究显示，英国和德国在欧洲超高净值人士数量上也处于领先地位
3. 未来 5 年，德国超高净值人士的数量预计将增长 25-30%。在英国，对这5 年的增长预测较低，为 20-25%。我们预计，这将在未来5 年内大幅增加德国豪华房地产买家的数量。
4. 调查结果显示，欧洲最受欢迎的三大豪华房地产投资国家是西班牙（占受访者的27%），英国（占23%），意大利（占19%）。这些指标与莱坊（Knight Frank）进行的类似调查的结果相关。
5. 大多数参与者都将豪华房地产视为 “ 生活方式 ” 和创收投资。65% 的受访者表示，在过去 2-3 年中，寻求从豪华房地产购买中获得租金收入的购房者数量有所增加。 
6. 豪宅买家更喜欢城市的中心位置，而不是郊区。只有38% 的受访者选择不在城市范围内，而59% 的受访者选择在城市内购买。国际奢侈品投资组合报告对此进行了说明。
7. 在所有豪华房地产购买中，有10% 的购买是在项目开发阶段或在建设的早期阶段进行的，并且预测显示，这些将在未来继续增长。