你在泰国曼谷买的房产，租客是谁？

海外房地产投资不仅是保护资产的手段，而且房地产租金收入也是许多买家共同关心的问题。一个国家的人口和人均国内生产总值水平是当地房地产市场发展趋势和可获得的最大租金收入的前提，这也是东南亚国家房地产如此火爆的原因。 人口红利 + 消费水平是房地产投资回报率的最直接体现。 在所有东南亚国家中，泰国是一个人们熟悉并非常热衷于房地产投资的国家。

随着泰国房地产市场持续升温，大量资金涌入，投资者在追求高租金收入的同时不可避免地会感到担忧。曼谷的人口真的能支持这么多公寓吗？换句话来说就是，买了房子以后是否可以顺利出租，曼谷的“富人”到底有多少？老实说，事实上，泰国的贫富差距仍然很大。若确实要找寻“有钱人”的确不容易过多。然而，这并不意味着房屋不容易出租。毕竟，曼谷是一个人口多样化的城市，尽管这个城市占地面积很小，但绝大多数外国人仍然不得不租房子住。开发商不仅要开发出租给“富人”的房子，更多的公寓是为“有需要的”人群建造的。

那么，在曼谷，怎样的人群算是“刚需”？就是不得不租房子而不是买房的人，这些人的比例仍然很大。
大致来说， 曼谷的租赁“刚需”群体 分为以下几类：
A. 在曼谷工作的白领：平均月收入在 5000-8000 元人民币左右，工作地点位于曼谷主要商业圈或中央商务区办公楼的核心。
B. 在大型购物中心或商场工作的人：月平均收入在 3500-5000 元左右，工作地点分散在大型购物中心、购物中心或便利店、小市场等。
C. 在曼谷长期旅行或工作的商务旅行者：平均月收入可达 10，000 元人民币以上，属于大型企业从中国调入的精英群体或高级管理人员；
D. 海外学生和家长：这些人在泰国不创收，但在曼谷学习和生活的过程中，他们也需要租房子，而且大部分租房区域都集中在学校区域。这部分人口绝对是“有准备的”，父母也非常讲究泰国公寓的基本条件，以便给他们的孩子一个良好的生活环境。

从以上的租赁人群分类中不难看出，房产租赁除了区域的区分外，同时也不可避免的存在人群分类的差异划分。不同人群，不同的收入状况，所选择的租房产品和地段也会有不一样的需求。

除了地段，还有什么其他条件影响泰国的房屋租赁？

在泰国的房地产投资中，除了地段和出租群体之外，还有一个更重要的影响房屋出租的因素是公寓的交通状况。对曼谷来说，由于该市严重的交通拥堵，绝大多数人的出行都非常依赖铁路运输。许多泰国开发商也深深意识到了这一点，而且大多数项目都位于 BTS 或捷运附近。人们居住的地区由城市轨道交通划分。因此，曼谷各地区的地价和房价也有所上涨。在著名的 BTS 沿线，房地产价格已达到平均价格 40000-60000 元 /㎡, 捷运附近的物业也达到平均价格 30000-40000 元 /㎡。可以看出，地铁交通对曼谷房地产市场的影响非常显著。

随着对居住和旅游需求的逐年增加，泰国政府也在加紧城市轨道交通的规划和建设。在从 2019 年到 2024 年的未来五年里，曼谷将陆续有近十条铁路线。随着城市的不断扩张，人群也将从市中心迁移，轨道计划沿线越来越多的物业从中受益。随着轨道延长线的开通，项目地价和租金逐年上涨。