学生公寓因其低风险而备受投资者青睐

专门建造学生公寓（PBSA）的投资正在增长；分析师和行业人士认为，尽管市场充满挑战，但学生公寓仍被视为有吸引力的防御性资产类别。

根据莱坊（Knight Frank）的数据，2019 年第四季度，全球对 PBSA 领域的投资超过 76 亿美元，是 2018 年同期的两倍多。截至 2020 年 3 月，该行业的投资额约为 78 亿美元，预计投资额将超过前几年。

莱坊亚太地区资本市场总监艾米丽·雷尔夫（Emily Relf）表示：“寻求相对低风险、高回报的投资正在吸引更多的投资者投身该领域。”

雷尔夫女士补充说，亚太地区的投资者“在传统资产类别中占有很高的比重”，也认为该行业是一个多元化的机会，可以从本国市场多元化。

仲量联行亚太地区另类资本市场主管兼首席资本家罗希特·海姆纳尼（Rohit Hemnani）认为，促使 PBSA 作为长期投资策略吸引力的其他因素包括人口因素，例如国际学生的稳定增长。

Hemnani 先生说，国际学生吸引了成熟的市场，如澳大利亚、美国和英国，他们毕业后享有声誉良好的教育机构和就业机会。

新加坡远东集团的首席执行官唐伦（Alan Tang）也有类似的看法，他说，鉴于“英国高等教育系统的良好声誉”，英国对 PBSA 的需求将保持强劲。

该集团在英国拥有 11 处房地产，是其房地产投资组合的一部分。其房地产投资部门，其中还包括新加坡的医疗套房和商业部门，占其 2019 财年收入的 18%。

Alan Tang 指出，英国的 PBSA 资产类别已显示出“周期性的品质以及租金的持续增长”。

但是随着该行业吸引更多投资者的兴趣，估值增加和收益率下降给投资者带来了一些挑战。最受关注的是 COVID-19 爆发对 PBSA 业务的影响。

CGS-CIMB 分析师 Ngoh Yi Sin 表示，住房需求和入住率可能会受到当前旅行禁令和限制的打击。

在此之际，新加坡大学暂时停止了海外学生交流和实习计划。世界上许多其他大学也制定了类似的措施。尽管如此，Ngoh 女士认为，该资产类别仍被认为对经济不确定性具有相对的弹性，因为一旦情况恢复正常，学生肯定会重返学校。

但也有人更为悲观，因为 COVID-19 疫情已蔓延至全球。RHB 证券公司的分析师 Lee Cai Ling 说，PBSA 行业目前还不能被视为防御性行业，因为仍然“很难确定病毒爆发对它的影响程度”。

Ngoh 女士指出，企业可以通过使学生人数多样化或趁机增加资产来减轻某些影响。

除了澳大利亚、英国和美国的成熟市场之外，投资者可能希望将目光投向亚洲，亚洲正在迅速成为 PBSA 投资的有吸引力的目的地。

莱坊女士说，这是随着中国大学开始在世界大学排名中崛起而来的。欧洲在 2018 年对亚太地区学生房地产市场的投资也翻了一番。

Centurion Corp. 的 PBSA 部门为该集团 2019 财年的收入贡献了约 34%，该公司通过在 2018 年收购韩国的一家房地产而进入了亚洲市场。它在新加坡也拥有一个学生公寓物业。

仲量联行的 Hemnani 先生还表示，未来几年将有机会瞄准新的细分市场。他补充说：“总而言之，机会将通过扩大市场差异化而出现……为运营商提供了针对特定市场领域的机会，包括可负担得起的市场和高端市场。”

新加坡报业控股有限公司采用双品牌战略来迎合不同的群体。SPH 发言人说，Student Castle 是其旗下一个高端品牌，旨在吸引寻求“高品质住宿”的学生，而 SPH 建立的 Capitol Students 品牌则针对增长中的英国国内学生群体，这些学生更“注重功能和价值”。

尽管具有吸引力，但管理这种“运营密集型”资产类别并非易事。Hemnani 先生说，通常，归根结底是要选择合适的运营合作伙伴，这些合作伙伴“与大学有着紧密的联系，并且能够提供优质、安全和有保障的住宿。

SPH 和 Centurion 都利用内部和第三方资源来管理其 PBSA 资产，而 Far East Orchard 和 Wee Hur Holdings 的财产则由第三方运营商管理。

Centurion 首席执行官 Kong Chee Min 倾向于直接管理该资产。他说：“我们相信直接的管理可以使我们获得更好的运营成果，并更有效地维护或增强我们的资产。”

市场观察家指出，在运行 PBSA 时，没有一种万能的方法，而且选择很大程度上取决于投资公司的增长战略。

Phillip Securities 的研究分析师 Natalie Ong 表示：“在投资的早期阶段，当公司试图建立自己的本地专业知识和人才时，将业务外包是很常见的。”