新加坡：城市边缘地区住宅需求上升

新加坡的城市边缘的私人住宅市场，通常被称为 "中部其他地区"（RCR），是一个由不同规划区域组成的多元化市场。中部以外的市场包括东部的芽笼、加冷和马林百利，南部的武吉美拉和欧特兰，西部的皇后镇和武吉知马，以及北部的碧山和大巴窑。

RCR 也代表了中端住宅物业市场的细分市场。这份报告将对 RCR 地区的新房供求情况进行分析。

一、新房供应

乍一看，今年前 9 个月的新房供应似乎有限。在今年 1 - 9 月期间，RCR 仅有 6 个住宅项目推出，占全岛 22 个新推出项目的 27%。

这明显低于去年的 19 个 RCR 项目，这占 2019 年推出的住宅项目总数的 34.5%。

不过，2020 年开发商推出的 RCR 单位比例有所上升。2020 年 1 月至 9 月，开发商推出的 7736 套销售单位中，47.5% 位于 RCR。

相比之下，在 2017 年至 2019 年的三年中，发布销售的新住宅中有 39.2% 位于城市边缘地区。

2020 年第二季度，RCR 没有新的住宅推出，因为开发商在不确定的市场中犹豫不决，尤其是在 2020 年 4 月开始的两个月 "断路" 期间。

随着禁售措施在 2020 年 6 月解除，购房者的信心重回市场，新房的供需出现了积压。

在 2020 年第三季度，推出的城市边缘住房数量增加最为显着 -RCR 中有 2348 个私人住房单元已发售，是第二季度的三倍。

在 2020 年第三季度，启动了五个城市边缘共管公寓，包括大型项目，例如在 Bukit Timah 的 Forett 有 633 个单位，在 Penrose 有 566 个单位。

二、城市边缘非土地住宅价格

从地理上看，RCR 地区夹在核心中部地区和中部以外地区之间。

过去十年，大中华地区住宅物业价格走势的表现，亦介于核心区域和中部以外地区之间。

从 2010 年第三季度至 2020 年第三季度，RCR 和 OCR 的私人非土地住宅价格指数均有所扩大。分别为 7.3% 和 32.8%，而 CCR 价格指数收缩了 1.2%。

这一趋势在过去 12 个月中仍然存在。从 2019 年第三季度到 2020 年第三季度，CCR、RCR 和 OCR 的私人非土地住房价格指数变化率分别为 -6.2%、-1.0% 和 4.2%。

造成这种走势的一个原因是，RCR 的私人住房价格区间介于 CCR 和 OCR 房产的价格区间之间。RCR 物业价格走势既受 CCR 价格的影响因素，也受 OCR 价格的影响因素。

在 2019 年第三季度至 2020 年第三季度的 12 个月内，非土地城市边缘住宅物业的价格连续三个季度收缩。

然而，RCR 价格指数在这第三季度开始复苏。2020 年第三季度，RCR 物业价格指数按季增长 2.5%，是三个住宅市场板块中价格增长速度最高的。

2020 年第三季度 RCR 楼价健康增长的一个原因是城市边缘项目新房销售量激增。

一级市场的新房价格通常高于同类型的转售房。地产商在 2020 年第三季售出 1,850 个私人住宅单位，超过其他两个市场板块的数字。

中环和华侨城一级市场分别售出 286 个和 1,381 个单位。

三个细分市场在 2020 年第二季度的销量均有所增长，部分原因是由于 2020 年第二季度 "断路" 期间积累的需求和供应。

然而，RCR 一级市场的销量却出现了惊人的跳跃式增长 176.1%，而 CCR 和 OCR 一级市场的销售则分别按季增长 36.2% 和 65.8%。

根据提告数量，2020 年第三季度最畅销的城市边缘住宅项目销量最高的是 Penrose，其成交均价在五个畅销项目中最具吸引力。

三、接纳率

随着 RCR 住房供应量的增加，2020 年前三季度，新房拿地率（定义为一级市场销售套数超过推出套数）略有收缩。

2020 年 1 - 9 月，RCR 的新房拿地率为 89.8%，比 2019 年的拿地率低 0.7 个百分点。

与其他细分市场相比，2020 年 RCR 的新盘吸纳率介于 CCR 的 74.6% 和 OCR 的 111.7% 之间。

这一趋势从 2017 年至今一直保持着，未来可能还会继续。

四、即将到来的供应

由于未来 18 个月只有 5 个项目推出，城郊地区的私人住宅项目在未来数月的供应量将会减少。

这些项目的规模都比较小，每个项目的单位数都少于 500 个。这些项目加起来，将为 RCR 提供约 1400 套新房，约占全国预计推出的住房单位总数的 22%。

未来城市边缘地区新房供应量有限，将给市场提供充足的时间来消化现有住宅库存，为价格提供支撑。

目前，位于大润发的两块政府土地出让用地正在招标。最近推出的一块位于诺森伯兰道的土地被划为住宅用地，第一层为商业用途，可提供约 405 个住宅单位。

另一块公开招标的地块位于 Jalan Anak Bukit。该地块将发展为综合交通枢纽，设有空调巴士中转站，并直接连接美丽世界大众捷运站。它有可能被建成 845 个住房单位和 20,000 平方米的商业空间。

这个新的综合发展项目将成为振兴美丽世界周边地区所需的催化剂。

五、未来展望

未来几年，交通网络的改善将进一步加强城市边缘地区与市中心和郊区的联系。

新加坡环线延长线的三个新地铁站中，有两个位于 RCR-- 即吉宝和广东城。这条环线的延长线计划于 2025 年完成，并将连接现有的海滨站和滨海湾站，从而关闭环线。

此外，新的 Thomson-East Coast 线的发展也将为 RCR 带来更多的交通便利，32 个车站中约有 11 个为城市边缘地区服务。

这些新的基础设施将为大润发地区带来更大的房屋需求，并将成为价格增长的催化剂。