EH-Reit 将投资组合价值下跌 38% 归因于疫情压力和市场风险

在回应新加坡交易所（SGX）的询问时，Eagle Hospitality Reit (EH-Reit)周二将其投资组合价值自上市以来下跌近 40% 的原因归结为 COVID-19 疫情导致的前景黯淡，以及组合中物业所在市场的风险相对较高。

EH-Reit 在 12 月 8 日发布的关于拟更换经理人、相关事项和终止建议的通告中报告其投资组合价值下降了 38.1%。这超出了全美价值的预计平均跌幅，独立估值师预计的跌幅在 15.1% 至 28.1% 之间。

EH-Reit 的经理表示，这个范围 "并不是要全部囊括，而是当时行业专家进行的调查所提供的总体观点"，由于前景不明朗，不同市场的跌幅可能不同。

例如，EH-Reit 旗下的玛丽皇后酒店在大型活动和团体业务上受疫情影响严重，这个行业预计需要较长时间才能恢复。

该经理人补充说，独立估值师已考虑到投资者对额外风险溢价的需求，以反映该行业的短期疲软前景、成本增加和复苏周期。因此，它对终端资本化率和贴现率使用了比 2018 年 EH-Reit 首次公开发行（IPO)前更高和更广泛的范围。

自 IPO 以来，市场基本面也发生了重大变化，估值师对美国宏观经济和行业基本面强劲的预测改为具有挑战性的前景。虽然 2018 年底每间可用客房的收入同比增长 2.9%，但 预计 2020 年结束时将比 2019 年下降 57.5%。

"预计恢复到疫情之前的水平至少需要三到四年的时间，酒店主要依赖飞行旅行，而以会议、奖励活动为主要业务的酒店预计将成为那些最后恢复的酒店，"EH-Reit 的经理说："因此，从根本上讲，这种趋势对近期现金流和整体估值产生了负面影响。"

SGX 还对 EH-Reit 旗下 7 个物业的资本化率上升提出质疑，这些物业的资本化率上升了 2% 或更多，并询问新的经理人有什么计划来降低资本化率。

EH-Reit 的经理人表示，资本化率的上升是由于目前的市场动态，其中对酒店资产的收益率要求因疫情而上升，投资者考虑到回收时间的因素。

其预计资本化率的改善主要是由酒店业的整体市场改善和市场复苏，以及在中长期内为酒店争取到可信和信用度高的第三方主承租人所推动。独立估值师将 "中期" 定义为未来五至七年。

该经理人表示，短期内，资本化率将可能通过积极主动的资产管理措施，通过净营业收入的增加而被拉低。

鹰牌酒店信托的主打证券 -- 包括 EH-Reit 和鹰牌酒店商业信托 -- 已于今年 3 月 24 日主动暂停交易。