在日本购买公寓时，这些问题一定要问

购买公寓不像购买独立式住宅，因为公寓是建筑物的一部分。 业主协会 （管理组合，或 kanri Kumiai 的）是一个公寓大楼的管理机构，负责建筑的公共区域维护和照顾性质的整体法律责任。一个好的业主协会确保以持续的方式照顾这座建筑，而不是等到出了问题才亡羊补牢。

有 公寓章程 （“Bylaws”，规约 kiyaku），这些规章表明建筑物中所有共同所有者的权利和义务。章程的某些内容是强制性的，并且其中某些内容可能会通过房主协会的投票进行更改。例如，根据日本公寓法，业主协会会议必须每年至少举行一次。

尽管有例外情况，但要获得房主协会的投票通过，一般来说，至少 50% 的个人共同所有者以及拥有所有权至少 50% 的独立公寓总面积的共同所有者同意。公寓业主拥有基于每个财产所有权以及建筑物中私有区域的相对大小的投票权。这意味着许多少数共同拥有人可以一起投票，以阻止一个或多个共同拥有建筑物的独家面积超过 50% 的共同所有者的行为，而一个或多个共同拥有所有人的所有权占总专有面积的 50% 以上区域还可以阻止所有共同所有者的投票。

一、公寓的成本和问题

以下是在日本购买公寓物业时应注意的一些费用和问题。

1. 维修储备金

在大多数情况下，购买者必须一次性支付维修准备金。在东京地区，这通常约为 40 万日元，但具体金额取决于各种因素，例如建筑物的年龄，公寓价格等。公寓有定期的维修准备金，因此在需要进行大修时，已经节省了一些钱。在决定进行整栋建筑的装修时，可能还会向所有共同所有者收取额外费用。

2. 管理费

管理费通常为每月 10,000-20,000 日元，具体取决于建筑物的大小和使用年限等，但这些费用可能会随着时间而变化。较昂贵的物业具有较高的管理费。费用是按所有者支付的，因此，如果您的卖方在转让时未缴清费用，您可能会承担不可预见的责任。管理费（和维修准备金）的金额将取决于您公寓中公寓的相对大小。大型公寓的业主需要支付更高的费用。

3. 维修准备金

维修准备金每月平均在 5,000 日元至 15,000 日元之间，但是随着时间的推移，这些费用可能会发生变化，并且更昂贵的物业会收取更高的维修准备金。对于较旧的建筑物，这些金额可能会更多（为进行重大翻新做准备）。费用是由每个共有人支付的，因此，如果您的卖方未得到付款，您可能会承担不可预见的责任。

4. 其他应注意的问题

房主协会的会议和会议记录可能只有日语，而外国人可能很难听懂。缺席的共有人有时需要雇用一名代表出席才能参加房主协会会议。
如果您在较旧的物业中购买公寓，则可能会在几年内拆除该建筑物并建造一栋新建筑物。这是房主协会投票的事，要批准的投票百分比高于正常多数规则。当某些共同所有者没有多余的钱来支付全部拆除和重建费用时，可能会陷入僵局。
通常，朝南的公寓更有价值，因为它们可以获得最多的阳光。此外，较高楼层的公寓更有价值，因为它具有欣赏城市美景的潜力。较低楼层的公寓更容易受到犯罪的影响，并且更容易受到街道噪音的影响。
请记住，一些开发商喜欢在新建建筑物时设置极低的管理和维修准备金，只是在建筑物填满后才进行更改。通常，费用会逐渐增加，而建筑物越老，但是管理公司有时可以坚持要求大笔费用变更。

二、要问的问题

以下是您进行调查时要考虑的其他问题。

回顾过去几年的章程和房主协会会议记录
是否包括停车位？有额外的费用吗？
公用设施是否单独计量？
有单独的行李室吗？有额外的费用吗？
是否有计划或讨论的重大装修？
检查建筑物保险单并确保公共区域已投保
储备金的当前余额是多少？房主协会是否有特别贷款？更多信息，请查看房主协会的损益表和资产负债表副本
物业维护得如何？审查该物业的长期资本支出计划（长期修缮计画书 chouki keikakusho）
章程允许宠物吗？
您的卖方是否已支付过往的管理费 / 维修准备金？建筑物中的所有其他共同所有者都已付清吗？
房间的大小是否均匀，还是有些小而难以使用？是否有不寻常的平面图（例如，穿过厨房的室外门口）？
建筑物在开垦土地上吗？房主协会将来会得到法律授权来重建建筑物吗？还是有某种法律限制？（既存非格 kizonfutekikaku“ 祖父建筑 ” 指的是在其建造时根据《建筑标准法》是合法的建筑，但由于法律的变更，今天不允许建造。这些建筑可能仍然目前使用（它们是 “ 祖父 ” 版本），但是在不使用当前代码的情况下，它们被限制不得进行重建或添加。
邻居吵吗？附近有高速公路吗？
那里有几部电梯？有紧急电梯吗？
您对建筑物周围地面有什么权利？
建筑物的设计抗震吗？
该建筑物有健身房，游泳池或礼宾服务吗？

日本有些房地产经纪人会努力促使买家做出快速购买决定。如果房地产经纪人说他们知道市场上的所有房地产，就一定要提高警惕了。买房是一笔大投资，找合适的人来指导您完成整个过是科的。多花点时间，然后做出适合自己的决定。