浅析多伦多房地产市场“非常有吸引力的”原因

Arsenault 和 Altus Group 数据解决方案数据运营副总裁 Raymond Wong 日前讨论了与大多伦多地区商业和住宅房地产市场有关的广泛主题。

GTA 中的商业物业交易在 2019 年总计 226 亿美元，比 2018 年增长 7%，是 2017 年之后第二高的记录。第四季度的交易额为 78 亿美元，创下纪录。

涉及房地产改良的投资交易增长了 16%，至 147 亿美元，而涉及土地的投资交易下降了 6%，至 79 亿美元。

在各个关键领域：

• 住宅土地销售下降 12%，至 51 亿美元；
• 工业、商业和机构土地销售增长了 7%，达到 28 亿美元；
• 写字楼销售额增长了百分之二，达到 41 亿美元；
• 零售额下降了 6%，为 23 亿美元；
• 工业销售增长 31%，至 44 亿美元；
• 公寓销售额增长了 40%，达到 38 亿美元；
• 酒店销售额下降 26%，至 1 亿美元。
• 工业，办公和公寓投资销售均创下纪录。

一、投资者想要什么

Wong 表示，投资者最看重多租户和单租户的工业、工业用地以及郊区的多单元住宅物业。

随着投资者分散投资组合，老年人住房、数据中心、自存储和冷存储设施也有需求。

在几乎所有资产类别中，加拿大私人投资者都是大多伦多地区最普遍的买家，2019 年总计近 120 亿加元。

开发商以超过 30 亿美元的价格排在第二位，其中大部分是住宅用地。接下来的最大买家依次是机构、用户、加拿大公共投资者、建筑商、政府和外国投资者。

Wong 说：“投资者对目标资产的定价更具选择性。”“与两三年前相比，您没有看到针对特定房产的 10 或 15 个竞标者的阵容。

“您看到的更少了，而且您看到买家在回报和预期收益方面更加勤奋。但是，总体而言，我们仍然将多伦多视为国内外买家的主要市场。”

二、办公室空间：租赁和租金

2019 年新的办公空间竣工量下降了 20%，至 100 万平方英尺，这是由于建设时间表而不是需求不足所致。

办公室空置率持续下降，其中技术部门主导着吸收和预租。多伦多在建的写字楼中有 75% 已预先出租。

金融服务行业一直是多伦多办公需求的主要驱动力，占 2019 年 GTA 租赁活动的 37%。其次是商业和专业服务，占 24%，技术占 19%，政府占 11%。%，制造业占 5%，共同工作占 4%。

Wong 说：“金融服务所租用的很多空间都与技术有关。”

多伦多市中心的办公室空置率为 3.2%，而郊区为 10.3%。

一些郊区的办公空间无法满足当前租户的需求。因此，Wong 希望有更多的重新开发和综合利用开发，尤其是在具有公共交通通道的零售场所，以满足需求。

预计到 2024 年将出现新的办公室供应短缺。在未来五年中，建筑成本预计将增长 10% 至 15%，因此每平方英尺租金需要 95 美元以上才能证明新建筑的合理性。

Wong 说：“在曼哈顿，西雅图或旧金山，这种情况并不罕见。”“多伦多市中心仍然是一个交通枢纽，仍然有很多跑道，而且仍然想成为市中心的人口统计数据。”

三、工业空间：租赁和租金

2019 年新的工业空间竣工量增长了 35%，达到 810 万平方英尺。

“在一个急需额外空间的市场中，这是一个令人欢迎的情况，”Arsenault 说。

但是，工业部门仍然供不应求。在建房屋的预租赁活动一直很活跃，在多伦多约 1500 万平方英尺的在建空间中只有 36.9% 可用。大多伦多地区的工业空间利用率仅为 1.9%。

从 2018 年到 2019 年，工业租金出现了大幅飙升，尤其是天花板高度更高的新建筑。黄说，租金和销售价格都将继续攀升。

“对于机构投资者而言，这是一笔巨大的财富，尤其是在电子商务持续增长的情况下。”

四、办公市场偏好

租户缩短租约的趋势（一两年而不是五到十年）导致共同工作空间的增长。Wong 说，GTA 中有 35 个不同的合作公司或概念。

Wong 说，三代不同的工人共享办公室空间，这可能会带来更多挑战。

房客最想要的是：充足的自然光线；咖啡店；免费 WiFi; 房间传感器和温度控制；高效的电梯；隔音以及接收包裹的能力。

Wong 强烈渴望获得充足的自然光，他说企业租户将为此多支付至少 6.1% 的租金。

他说：“这不仅是雇员的需求，而且实际上对他们有好处。”他补充说，有 70% 的雇员说，一个能够增进健康和福祉的工作场所会鼓励他们继续目前的工作或接受一份工作。

五、资本化率

在过去的十年中，办公，工业，零售和多住宅部门的资本化率呈下降趋势，Wong 预计今年它们将保持基本持平。

他说：“对于具有上升潜力或重建机会的资产，您仍将看到创纪录的低上限利率。”

六、新房销售

2019 年大多伦多地区有 36,471 套新房销售，比 2018 年下降至 1990 年代中期以来的最低水平，比 2018 年增长了 47%。2018 年的单户住宅销售是 1981 年以来最低的。

新的单户住宅销售增长了 157%，达到 9,500 套，Wong 表示，“从历史角度来看，这仍然很低。”新公寓公寓的销量增长了 27%，达到 26,900。

Arsenault 表示，在 2018 年经济衰退之后释放了被压抑的需求，较低的有效抵押贷款利率以及更多的单户住房可供使用。

新的单户住宅和新的公寓单元之间的价格差距正在缩小，因为单户住宅的价格有所下降，而公寓却继续增加。Arsenault 预计今年两者的价格都不会大幅下降。

由于销售不佳，成本增加或利率上升改变融资而导致的被取消公寓项目数量在 2018 年被大量取消之后，在 2019 年又回到了历史最高水平。

尽管新的专用租金在多伦多的公寓中占有较大份额，但它们仍占租赁市场的相对较小份额。

Arsenault 表示，新的专用租金的建造可能会保持较高水平，并且公寓竣工的水平将更高，这也将增加新的租金供应。

根据阿森诺特的说法，“在大多伦多地区范围内，至少有一半的公寓”是由业主出租的，而在“中心地区”的公寓数量更高。她说，公寓单位的租金增长速度较慢。

尽管人们仍然想拥有房屋，但 Wong 表示，去年用于购置本金，度假和租赁物业的购房意愿较弱。这是由于来自 GTA 周围的低价地区的竞争以及压力测试的基准抵押贷款利率仍然相对较高。

Arsenault 认为，今年新的独户房屋销售量可能达到 10,000 套。

尽管 Arsenault 认为 2020 年新公寓单位的销量很难达到 2019 年的水平，但“公寓市场仍然有动力。计划中有很多新的开业，我们期望它们在吸收方面会做得相当好。”

七、气候变化的影响

Wong 还谈到了气候变化对 GTA 房地产市场的潜在影响。榛树飓风的遗产在 1954 年的洪水中丧生，这场灾难使多伦多的洪泛区管理和基础设施系统受到了影响。

但是，过去 20 年来，GTA 在 10 个小时内（以前被视为每 100 年一次的暴风雨）经历了 99.8 毫米的降雨。预计这将变得更加频繁，更加严重并且难以预测。

由于气候变化对房地产价值和回报的潜在影响，较高的保险费和支出以及温度变化的变化范围较大，预计未来几年将更加关注建筑标准、效率、面向未来，报告和位置可能会给暖气、通风和空调系统带来压力。

注：大 多伦多 地区 (英语：Greater Toronto Area）简写为 GTA