美国：2020 年房屋转售利润和销售量双双下滑

根据 ATTOM Data Solutions 的 2020 年年末美国房屋翻拍报告，2020 年美国有 241630 套独栋住宅和公寓被翻拍，比 2019 年下降 13.1%，为 2016 年以来的最低点。

2020 年翻售的房屋数量占当年全美房屋销售总量的 5.9%，低于 2019 年的 6.3%，与 2018 年的比例相同。2020 年翻拍房屋数量的下降，以及以投资者为代表的房屋销售商的部分，标志着自 2014 年以来，这两项措施首次出现年度下降。

虽然翻转活动下降，但毛利润和利润率却向相反的方向转变。2020 年利润上升，但利润率下降 -- 这是投资回报率连续第三年下降。

2020 年翻拍的房屋在全国范围内通常产生了 66300 美元的毛利（销售价格中位数与投资者最初支付的中位数之间的差额）。这比 2019 年的 62188 美元增长了 6.6%，达到至少 2005 年以来的最高点。

但与最初的收购价格相比，典型的毛翻转利润 66300 美元仅转化为 40.5% 的投资回报率。最新的投资回报率（未计入抵押贷款利息、房产税、装修费用和其他持有成本）从 2019 年的 41.5% 和 2018 年的 46.4% 有所下降。2020 年的投资回报率与过去十年的峰值 2016 年和 2017 年相差 10 多个百分点。2020 年的数字也是 2011 年以来的最低点。

在这一年里，投资者看到他们的利润率再次下滑，因为他们翻售的房屋价值中位数的增长速度比他们购买房产的价格中位数更慢 --8.4% 对 9.1%。翻房利润的下降标志着美国房市出现了罕见的疲软，否则，尽管全球冠状病毒大流行造成了经济损失，但美国房市在 2020 年仍然蓬勃发展。

"去年是美国住房市场的一个标志性年份，但明显的例外是房屋翻修业务，它的命运在 2020 年下滑得比较厉害。翻房者确实还是在投资上获得了不错的利润，这些投资一般需要 6 个月左右的时间来周转 -- 只是没有前几年那么多。"ATTOM Data Solutions 的首席产品官 Todd Teta 说："现在知道这种小幅下滑是大盘疲软的迹象，抑或只是一个短暂的停顿，都还为时过早。在未来几个月衡量其他关键市场指标时，我们会知道更多。"

一、64% 的地方市场房屋翻牌率下降；南部和西部降幅最大。

在报告分析的 198 个大都会统计区中，2019 年至 2020 年，房屋翻转在所有房屋销售中的比例下降了 126 个（63.6%）。在大都会统计区中，年度翻牌率下降幅度最大的 10 个地区中，有 9 个来自南部和西部，领头的是 德克萨斯州的圣安东尼奥（比率下降 27.3%）；阿拉巴马州的塔斯卡卢萨（下降 25.7%）；加利福尼亚州的圣罗莎（下降 24.8%）；德克萨斯州的布朗斯维尔（下降 24.1%）和德克萨斯州的休斯顿（下降 22%）。大都会地区如果在 2020 年拥有至少 20 万人口和至少 100 个房屋翻牌，就有资格获得该报告。

除了圣安东尼奥和休斯敦，2020 年人口在 100 万以上的各大都会区翻牌率下降幅度最大的是 印第安纳波利斯，IN（比率下降 19.3%）；拉斯维加斯，内华达州（下降 19%）和奥斯汀，德克萨斯州（下降 18.4%）。

从 2019 年到 2020 年，在 72 个有足够数据分析的城市地区，房屋翻修率有所增加（36.4%）。2020 年房屋翻牌率年增幅最大的是康涅狄格州的诺维奇（增长 38.2%）、康涅狄格州的哈特福德（增长 31.1%）、科罗拉多州的博尔德（增长 29%）、新墨西哥州的阿尔伯克基（增长 26.9%）和阿拉斯加州的安克雷奇（增长 26.2%）。

除哈特福德外，人口在 100 万以上的 MSA 中，翻牌率年增长幅度最大的是 Ri 的普罗维登斯（增长 8.6%）、亚利桑那州的图森（增长 8.4%）、田纳西州的孟菲斯（增长 7.9%）和佛罗里达州的杰克逊维尔（增长 3.6%）。

二、融资购买的房屋翻转率下降，而现金购买的房屋翻转率上升。

从全国范围来看，2020 年融资购买的翻转房屋比例从 2019 年的 42.3% 和两年前的 41.8% 下滑至 41.7%。年度下降是 2010 年以来的首次。

同时，在 2020 年翻拍的房屋中，有 58.3% 的房屋是以全现金购买的，高于 2019 年的 57.7% 和 2018 年的 58.2%。

在人口 100 万以上且有足够数据分析的大都市统计区中，2020 年融资购买的翻牌比例最高的地区包括阿拉巴马州的塔斯卡卢萨（80.4%）；肯塔基州的莱克星顿（74.8%）；弗吉尼亚州的夏洛茨维尔（72%）；纽约州的雪城（67%）和明尼苏达州的德卢斯（66.7%）。

三、2020 年典型房屋翻拍回报率上升至至少 15 年来的最高水平。

2020 年全国翻拍的房屋售价中位数为 23 万美元，翻拍毛利为 6.63 万美元，高于投资者支付的原购买价格中位数 16.37 万美元。这一全国毛利数据从 2019 年的 62188 美元和 2018 年的 64000 美元上升到至少 2005 年以来的最高水平。

在美国 53 个人口在 100 万以上的市场中，2020 年毛翻转利润最大的市场包括 加州圣何塞（27.4 万美元）、加州旧金山（17.1 万美元）、纽约州纽约市（15.2 万美元）、加州洛杉矶（15.15 万美元）和加州圣地亚哥（14.77 万美元）。

在 2020 年人口至少 100 万的大都市地区中，毛翻转利润最低的地区包括 北卡罗来纳州的罗利（3 万美元）、德克萨斯州的休斯顿（37174 美元）、德克萨斯州的圣安东尼奥（39867 美元）、内华达州的拉斯维加斯（45600 美元）和北卡罗来纳州的夏洛特（46000 美元）。

四、典型的房屋翻拍回报率连续第三年下降。

由于 2020 年房屋翻转的中位数转售价格上涨速度比投资者购买房产时更慢，去年美国典型翻转的利润率从 2019 年的 41.5% 和 2018 年的 46.4% 下降到 40.5%。2020 年的典型投资回报率与过去十年间的峰值 2016 年和 2017 年的 51% 相比，下降了 10 多个百分点。

在人口在 100 万以上的都市区中，2020 年利润率下降幅度最大的是 佛罗里达州杰克逊维尔（Roi 从 2019 年的 52.2% 下降到 2020 年的 39.4%）；弗吉尼亚州里士满（从 84.4% 下降到 73.6%）；俄亥俄州克利夫兰（从 108.2% 下降到 98.5%）；阿拉巴马州伯明翰（从 65% 下降到 58.6%）和宾夕法尼亚州匹兹堡（从 133.8% 下降到 128.1%）。

在同一组市场中，典型销售投资回报率增幅最大的是 康涅狄格州的哈特福德（投资回报率从 2019 年的 70.4% 上升到 2020 年的 83.5%）；纽约州的罗切斯特（从 68.4% 上升到 80.4%）；威斯康星州的密尔沃基（从 64.4% 上升到 76.4%）；德克萨斯州的奥斯汀（从 12.4% 上升到 23.5%）和宾夕法尼亚州的费城（从 100% 上升到 107.2%）。

在人口至少 100 万的都市区中，2020 年利润率最大的是 宾夕法尼亚州匹兹堡（128.1%)、宾夕法尼亚州费城（107.2%)、俄亥俄州克利夫兰（98.5%)、纽约州布法罗（93.5%)和弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩（89. 6%)。最小的是北卡罗来纳州的罗利（13.6%）；内华达州的拉斯维加斯（19.5%）；德克萨斯州的休斯顿（20.2%）；科罗拉多州的丹佛（20.4%）和亚利桑那州的凤凰城（20.8%）。

五、全国平均翻牌时间增加到 181 天

2020 年出售房屋的翻牌者平均需要 181 天才能完成翻牌，比 2019 年翻牌房屋的平均 177 天和 2018 年的 178 天略有增加。

六、卖给 FHA 买家的翻牌房比例连续第二年增加。

在 2020 年翻拍的 241630 套美国房屋中，有 14% 的房屋卖给了使用联邦住房管理局（FHA）支持的贷款的买家，比 2019 年的 13.8% 和 2018 年的 12.6% 连续第二年上升。

在 2020 年人口至少 20 万且至少有 100 套房屋翻牌的 198 个都市区中，2020 年房屋翻牌卖给 FHA 买家 -- 通常是首次购房者 -- 比例最高的地区是德克萨斯州的博蒙特（32.7%）、加利福尼亚州的斯托克顿（32.4%）、德克萨斯州的埃尔帕索（30.1%）、德克萨斯州的麦卡伦（29.7%）和加利福尼亚州的维萨利亚（29.3%）。

七、有 31 个县在 2020 年的翻房率至少为 10%。

在 2020 年至少有 50 个房屋翻牌的 741 个县中，有 31 个县的房屋翻牌量至少占去年房屋销售总量的 10%。前五名分别是田纳西州梅肯县（田纳西州纳什维尔以北）（14.3%）、密苏里州林肯县（密苏里州圣路易斯以北）（14%）、佐治亚州克莱顿县（佐治亚州亚特兰大外）（14%）、田纳西州谢尔比县（孟菲斯）（13.8%）和田纳西州沃伦县（田纳西州墨菲斯伯勒以东）（13.7%）。

八、10 个地区的房屋翻转率至少为 25%。

在美国 6806 个人口在 5000 人以上、2020 年至少有 10 个房屋翻牌的地区中，有 10 个地区去年的翻牌房屋销售量至少占 25%，其中田纳西州孟菲斯有 5 个。它们分别是田纳西州谢尔比县（孟菲斯）的 38116（31.5%）、俄亥俄州汉密尔顿县（辛辛那提）的 45207（29.8%）、田纳西州谢尔比县（孟菲斯）的 38127（28%）、田纳西州谢尔比县（孟菲斯）的 38115（27.8%）和田纳西州谢尔比县（孟菲斯）的 38128（27.5%）。

九、2020 年第四季度数据的其他要点：

• 2020 年第四季度的 51993 套房屋翻拍，由 43929 名投资者完成，每名投资者的翻拍比例为 1.18。
• 2020 年第四季度投资者融资购买的房屋翻拍比例占本季度所有翻拍房屋的 42.7%，高于上一季度的 42.3%，也高于 2019 年第四季度的 41.2%。
• 2020 年第四季度房屋翻转的毛翻转利润中位数为 70500 美元，代表了典型的 40.3% 的投资回报率（占原购买价格的百分比），低于上一季度的 44.3% 和 2019 年同期的 40.5%。
• 2020 年第四季度完成的房屋翻牌平均耗时 176 天，高于 2019 年第四季度的 169 天。