房地产投资者可以从上一次经济危机中学到什么教训？

我们先回顾一下 2007-2009 年的金融危机是如何影响美国和欧洲的房地产市场的。

2007-2009年的全球金融危机主要是由于家庭债务负担过高和抵押贷款衍生证券的不透明性。事实证明，将资金注入单一资产的投资策略风险很大。为了为将来的任何危机做好准备，重要的是要避免过多的债务负担，并确保您有可以依靠的财务安全缓冲（现金）。

一、不稳定的贷款和现金短缺引发了 2007-2009 年的危机

这场危机是由家庭失去偿债能力引发的。美国，西欧和包括俄罗斯在内的许多发展中国家的市场受到影响。

一切始于向家庭提供获得廉价且通常无抵押的住宅物业购买贷款的机会，这反过来又推动了消费。人们相信他们可以在更好的社区买得起更大的住房。他们这样做的时候没有对收入的增长给予足够的重视。布里奇沃特联合公司对冲基金的创始人，也是地球上最富有的投资者之一，雷 · 达里奥说人性是错的：“消费的增长总是快于收入的增长。”

住宅物业需求的增长也导致价格上涨。随着买家支付能力和价格之间出现差距，住宅物业的价值最终停止增长。因此，卖方的收益下降了。许多家庭难以偿还债务，结果，消费开始减少，经济衰退开始了。

工作数量开始减少，这使情况更加恶化。最终，许多家庭完全丧失了偿还债务（包括抵押贷款）的能力 – 危机随后进入活跃阶段。

自 2007 年以来，未解决的家庭债务所占比例开始显着增长。人们难以偿还增加的债务，而在这种情况下，银行可以收回房地产。危机最严重的时期是 2009 年。

随着经济危机的加剧，抵押财产也正在贬值，资本使用贷款资金变得更加昂贵和危险。

当事实证明全球发行了许多非透明的投资工具时，危机蔓延：无法估计与此类证券相关的风险。

数万亿金融资产的稳定性基于抵押还款。当抵押贷款开始崩溃时，证券和银行紧随其后。

任何有足够前瞻性思考以节省现金储备的家庭肯定处于更好的位置。现金是目前最具流动性的资产 – 总是有机会尽快使用它，包括支付贷款费用而无需多付。

在 2007 年和 2008 年，大多数人没有现金担保。事实证明，在此期间，新的银行卡贷款数量急剧增加。从 2008 年开始，有效的银行信用卡帐户数量开始急剧减少：人们无法归还新的贷款。美国发生的事情就是一个很好的例子。

在危机期间拥有剩余现金可使人们廉价地购买资产。并非巧合的是，在 2019 年，Tiger 21投资集团（包括 750 名资产超过 $ 75B 的投资者）将其现金资本份额提高到 2013 年以来的最高水平。现金现在占该集团投资组合的 12%。美国金融杂志《巴伦周刊》（Barron's）于 2019 年8 月对此进行了报道。媒体指出，Tiger 21的投资者出于对未来经济危机的预期而不断抛弃股票，转而支持直接房地产投资。

二、在上一次危机中，商业房地产价格的下跌幅度比住宅房地产的下跌幅度更大

需求下降时房地产价格下跌。在 2007 年至 2010 年之间，仅在瑞典，芬兰和德国发现价格上涨。在欧盟，价格在 2009 年跌幅最大（根据欧盟统计局和经合组织，跌幅为-8.8%）。

在危机期间，美国的住宅房地产价格下跌了近 20%。在此之前，在2006 年至 2007 年之间，价格变化很小。这可能是由于价格变化相对于需求的停滞所致。需求已经开始下降，但卖方仍在降低价格。

在危机期间，美国非住宅物业的价格下跌了30% 以上。上面折线图中专用于商业地产的价格指数包括公寓（住宅房地产占25%）以及办公，零售和工业房地产（非住宅房地产占75%）。

危机期间美国非住宅房地产价格的下跌幅度超过住宅房地产价格下跌幅度的 1.5 倍以上。这样的超额余额表明，对住宅物业进行投资更为安全。

欧洲房地产市场受到的影响不如美国，美国成为 2007-2009 年全球金融危机的中心。欧洲房地产价格的下滑起步较晚，但幅度较小，而价格则恢复得更快。

就像美国一样，欧元区的价格动态表明，在危机期间，零售，办公和工业房地产的价格跌幅远大于住宅。2009年，在最大的跌幅中，住宅物业价格与 2008 年相比下降了5%。就商业物业而言，价格下降幅度达12%。

美国和欧洲市场房地产价格动态的相似性表明，住宅房地产的价格通常比非住宅房地产更为稳定，并且不依赖于该国。

三、在房价泡沫已形成的国家，房地产价格跌幅最大

在 2007 年至 2009 年的危机中，许多投资者通过投资德国房地产来节省了资本。事实证明，德国是没有价格或经济泡沫的少数受投资者欢迎的欧洲国家之一。

在经济危机的情况下，价格泡沫的存在增加了价格下跌的可能性。西班牙，法国和英国是无法保护房地产投资的欧洲国家，因为每个国家在危机爆发之前就形成了价格泡沫。在危机期间，这些国家的房地产价格下跌。

自 2015 年以来，西班牙，法国和英国的住宅房地产价格出现了新的上涨。这次，德国房地产的价格也开始积极上涨。这意味着在潜在的未来经济危机中，德国将失去其先前的优势 - 没有价格泡沫。很有可能是，由于强劲的经济，在未来的危机中，德国的房地产价格不会像其他国家那样下跌。

当然，对于投资者来说，在经济不稳定的国家向房地产注入资金是冒险的举动。投资房地产时，有必要分析一个国家的经济状况，但在不同国家之间分配投资组合中的资产也同样重要。

四、结论

• 总是有现金储备。在经济危机期间，这将为您提供安全的缓冲，并允许您以低价购买资产。 
• 避免过多的债务负担。螺号网建议您投资自有资金的35% 和银行贷款（债务）的65% 的项目。否则，如上所示，尝试借出新贷款偿还旧贷款（加上高额利息）可能会导致财务崩溃，就像上次危机期间许多投资者和家庭所经历的那样。
• 为了最大程度地减少危机期间的损失，对住宅房地产的投资要多于对非住宅的投资。过去的危机经验表明，住宅财产在更大程度上保留了其价值。
• 关于投资欧洲房地产，关注德国是个好主意。在上一次危机中，该国几乎是非洲大陆上唯一避免房地产价格大幅下跌的国家。德国经济稳定的主要原因有：低失业率，高学历，高出口配额，高绩效产业
• 当房地产价格在短时间内急剧上升时，投资者不仅需要监控国家的整体经济表现，还需要监控 “ 价格泡沫”。上一次危机表明，当价格突然上涨时，价格进一步崩溃的可能性就会增加。
• 避免将全部资本投资在一项资产上。过去几年的房地产市场分析表明，即使在相对安全的国家（例如德国），也不能认为财产是完全安全的。