马来西亚计划对开发商征收空置税,以改善房地产市场过剩状况

空置税真的可以解决房地产市场过剩问题吗?
马来西亚计划对开发商征收空置税,以改善房地产市场过剩状况

空置税问题是马来西亚房地产行业最近的热门话题。它是由拿督 Hasanuddin Mohd Yunus PH-Hulu Langat)在议会上提出的,是否要模仿世界其他几个主要城市征收空置税,以减少未售出的豪华公寓数量。 由于未售出的豪华公寓(价格超过 100 万令吉)的数量很少,因此现在无需征收这种税,但是将对此提案进行研究。

一周后,马来西亚住房和地方政府部(KPKT)宣布正在制定空置税,最早可能在明年开始对未能出售房屋的房地产开发商征收空置税。根据 KPKT 的说法,征收这种税款可能会促使房地产开发商在项目规划中承担更大的责任,尤其是在高层开发项目中,以减少该国居民住房的负担。但是,住房和地方政府部长  Zuraida Kamaruddin 827 日提到:KPKT仍在研究空置税,尚未对此事做出任何决定。此前,该税的提议是根据财政部的数据提出的,主要针对未售出的、单位价格在 50 万令吉及以上的房产。

那么,空缺税到底是什么,又有什么帮助呢?

一、什么是空置税?

从理论上讲,根据总售价的百分比,对在一定时间内空置或未售出的房产征收空置税。它已在外资拥有较高住宅物业的城市中实施,例如加拿大的温哥华,美国的奥克兰和华盛顿特区以及澳大利亚的墨尔本;作为一项防止 举措,是为了避免市场上所有空置的房屋被投机性出售或出租。通过对主要和次要房产都征收空置税,住房负担能力的问题有望得到解决,特别是在供不应求的市场。

二、为什么不建议空置税?

KPKT提议的空置税很可能采取 “  未售出的房产税 ”  的形式,这不仅会导致住宅房地产价格全面下跌,而且还会降低房主的福利。这是因为房地产开发商一定会降低其空置单元的价格,以避免产生空置税。如此一来,就会导致较低的售价,从而影响二级市场住房的市场价值。由于该国的房屋拥有率高达 76.9%(根据DOSM 的最新统计数据),房价下跌将不可避免地让大多数人产生负资产。

从长远来看,预计空置税将加剧该国住房负担能力和可用性的问题。预计房地产开发商在未来的规划和开发中将更加保守,从而导致市场中房地产供应的减少。人们应该意识到,当供应减少时,需求将增加,导致住房短缺,从而推高房地产价格。供求的这种基本经济力量无法通过政府的干预来克服。从这个意义上讲,必须特别考虑从经济学的角度考虑征收这种空置税的必要性。

三、空置税对减轻房地产过剩的影响有多大?

由于目前的过剩状况是各种因素的综合结果,因此通过对开发商征税来解决问题并不是一个好办法。过剩的问题主要是由于住房需求未得到满足,以及经济表现的变化、住房偏好、市场情绪、住房负担能力、信贷可及性以及人口和生活方式的变化,只能通过涉及所有行业利益相关者的协作措施来解决。

根据 NAPIC 1Q2020 的过剩统计数据,空置住宅单元的总数(包括有土地的和高层的)为 29,698 (图1)。正如人们可以看到的那样,过剩现象不仅发生在高端住房市场领域,而且在全面蔓延。令人惊讶的是,价格低于30  万令吉的房屋是空置住宅单位(9,707单位或 32.7%)的主力,其次是价格介于50 万至 100 万令吉( 8623 单位或 29%),30  万至 50 万令吉(7492 单位或 25.2%),以及超过100 万令吉(3,876单位或13.1%)。

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原因是定价不合理,某些需求不旺盛的城市房价也跟着上涨。例如,在霹雳州,高达 70% 的住宅空置单位价格低于30 万令吉,这主要是由位于 Falim Meruraya Kampung PalohPR1Ma  高层住宅贡献的。另一个典型的例子是吉打州(Kedah),其中 48.7% 的住宅悬挑价格低于30 万令吉,主要由位于双溪大年(Sungai Petani )的 PR1Ma 排屋所贡献(图2)。

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四、有什么更好的解决方案来解决房地产过剩问题?

由于过度建造与当地需求不匹配的住房产品,这些房屋很可能在未来几年甚至更长时间内仍属于 过剩 类别。如果要对所有空置的单位征收空置税,那么根据政府的经济适用房计划建造的房屋最有可能受到重大影响。因此,需要一种更有针对性的方法来解决突出问题,而又不会对市场造成不必要的干扰。

将具有商业产权的住宅(服务式公寓和 SoHo )纳入住宅空置的计算中,看到该国房地产过剩的加剧。包括住宅和商业居所在内的空置总数为48,619  套;其中高达 16942 个单位或 34.8% 是服务公寓SoHo 贡献了 1,979 个单位或4.1%(图1)。特别是在柔佛州,吉隆坡和雪兰莪州,服务式公寓占悬挑的很大一部分,分别高达67.1%,45.2% 和23.2%(图3)。

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对柔佛州服务式公寓空置的进一步研究表明,主要贡献者是价格介于 50  万至 100 万令吉(50%)和 100 万令吉以上(47%)的产品;与吉隆坡和雪兰莪州相反,后者的主要贡献者是价格在 50 万至 100 万令吉之间的产品(图4)。

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此外,柔佛州与其他两个州之间的悬殊差异也很大,这主要是由于房地产开发商希望利用外国买家的资本,以及地方当局之间缺乏规划协调。这再次表明,过剩是一个特定的局部问题,只能通过更有针对性的方法来解决 例如柔佛州政府采取行动冻结开发服务式公寓的申请,而不是全面征收空置税。

目前必须采取的整体措施是确保行业参与者之间在房地产市场上更好的信息流。随着 COVID-19 的爆发,房地产市场趋于疲软,而买方市场则占了上风。预计后 MCO 时代的购房者将更加注重价格,并可能更多地将重点放在住房位置上,从长远来看,这将有利于提升生活质量。因此,房地产开发商应该依靠房地产开发的基本原则,即房价、面积和位置之间的动态权衡关系,而不是依靠刺激市场的措施来促进销售并提高购买意愿。

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