日本：关于强制进行产权变更的建议

日本目前正在讨论一些法律改革，这些改革可能会使继承人有义务在继承后更新财产所有权。这些拟议的改革旨在使日本全国各地更容易确定废弃或闲置土地的所有者。

日本司法部立法委员会在 2 月 10 日提供了一份报告，提出了以下建议：

一、继承权

• 继承人必须在 3 年内报告所有权的变更，否则将被处以 10 万日元的罚款。
• 对于 10 年未分配的遗产，将按照法律规定的资产分配规则进行分配。
• 政府相关部门将可以在居民基本登记网（日本公民的国家登记处）上进行死亡登记。
• 政府相关部门将能够获得死者拥有的不动产清单。

二、土地没收

• 对于未被认定为污染或被污染的空地，业主可以将其转让给国库。

三、土地所有人有义务保持房产所有权的更新

• 土地所有人的地址或姓名如有变化，必须在变化后两年内更新产权记录。如果不更新，可能会被处以 5 万日元以下的罚款。
• 政府相关部门在确认产权人的意向后，可以变更产权记录。
• 境外居民将被要求登记国内电话。

四、对无法确定业主的土地和建筑物进行再利用

• 如果大多数业主同意，可以对房产进行修缮或短期出租。
• 如果得到法院的批准，可以指定一个看守人出售物业。

这些建议将需要修改几部法律，包括《民法典》和《不动产登记法》。政府将在 3 月做出内阁决定，可能会在 2023 年实施这些修改。

日本现行法规没有规定继承人有义务在房产证上记录所有权的变化。对于那些继承了几乎没有价值的土地的家庭来说，往往没有必要支付费用，也没有必要费尽心思去更新产权。产权不变的时间越长，地方政府就越难追查到现在的产权人。当试图联系业主清理杂草丛生的土地或拆除有倒塌风险的房屋时，这可能是一个问题。如果一些土地所有者无法找到，公共基础设施项目和重新开发往往会停滞不前。

虽然这些拟议的变化可能有助于减缓甚至结束废弃土地和建筑，但它不会追溯适用于全国各地众多的废弃土地和林地。 国土交通省报告称，日本 19.8% 的农田，即 93 万公顷的土地，其产权已超过 50 年没有更新。