iProperty.com.my 2020 门户需求分析公布了 2020 年马来西亚住宅物业的供需分售情况。调查结果显示了吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛四大住宅物业市场的需求情况。另外，根据 2020 年 1 月至 12 月的消费者访问数据整理出的主要地区的购房者移民趋势和需求量最大的地区，也会发现这些地区的需求量。
主要观点
- 2020 年上半年，全国转售住宅需求仅出现了 -2.5% 的微降。此后，这一情况进一步改善，到 2020 年底为 -1.3%。
- 阳台房的需求仍然是积极的，资本增长 +2.6%。在 2020 年上半年，它也是唯一一个资本增长数字处于正值的子类别，为 +2.21%。
- 用户访问量自 2020 年 4 月最低点以来恢复了 +85%，原因是潜在的消费需求推动了更多的购买兴趣。房产需求的增加与马来西亚贷款申请量的增加是一致的。
- 在马来西亚的城市中，2020 年只有沙阿南和胜班录得正需求。
- 吉隆坡（KL)由于外流移民，继续录得负需求。
- 雪兰莪州受益于内部移民，继续成为马来西亚唯一录得 +3.2% 正需求的主要州。
- 2020 年，槟城的次售房屋市场依然低迷。槟城整体的次售住宅物业需求收缩了 -9.5%。
- 2020 年柔佛州次售住宅物业需求仍然黯淡。然而，即将到来的新山 - 新加坡快速交通系统（RTS）将提振柔佛州的房地产市场。
报告主要关注四个地区：吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛。主要包括以下内容：
- 2020 年马来西亚房市全国概况（仅限次售楼盘）
- 马来西亚各州和省会城市的需求变化和资本增长情况
- 吉隆坡、雪兰莪和槟城 20 个最受欢迎的地区
- 柔佛州 15 个需求量最大的地区
- 全国概况：2020 年全国次新房需求量从 2020 年上半年的 -2.5% 提升至 -1.3%。
随着政府放宽流动限制，马来西亚房地产需求在 2020 年下半年（H2）有所恢复 。因此， 截至 6 月底，全国转售住宅需求仅经历了 -2.5% 的轻微下降。此后，这一情况进一步改善，到 2020 年底，降至 -1.3%。此外，到 2020 年 12 月，iProperty.com.my 上的转售房源的独立访问量出现了 +85% 的上升回升。
2020 年，全国转售物业的需求量同比下降 -1.3%。高层物业的需求与价格同步下降，而露台房的需求则保持正增长，资金增长 +2.6%。
虽然随着经济持续低迷，目前楼市前景有些黯淡，但我们并没有看到市场出现巨大的崩盘。这主要得益于政府提供的宽松融资支持，隔夜政策 利率在 2020 年四次逐步下调至目前的 1.75%，这是 15 年多来的最低值。除了有助于缓解还贷压力，还激发了人们的购房兴趣，尤其是中上层家庭。
在 2020 年上半年门户网站需求分析中，我们观察到用户访问量在复苏调度令（RMCO）阶段有所改善，这可能是由于 2020 年 3 月至 5 月更严格的调度令（MCO）期间的限制而导致的潜在需求。这种增长似乎在 2020 年下半年延续了其势头，尽管有几次小幅下滑。
下图比较了 iProperty.com.my 的用户访问量与马来西亚消费者申请的房屋贷款量：
我们可以看到，iProperty.com.my 的访问量及其随后的趋势线所显示的物业需求增长，与这些访客的后续行动，即房屋贷款申请所显示的趋势是一致的。这显示了那些在网上寻找物业的人对购买物业的真正兴趣。
尽管房屋贷款申请量激增，但我们并没有看到很多申请被批准。马来西亚的房屋贷款批准率在 5 月达到最低点，为 25%，截至 11 月，批准率为 39%。相比之下，2020 年 1 月的批准率为 44%。
较低的 OPR 可能让人们获得了更便宜的融资，但反过来说，银行的利润率也受到了挤压。再加上就业形势疲软，银行采取了更加谨慎的贷款态度，导致他们对贷款申请人更加挑剔。
Shah Alam 和 Seremban 是唯一一个次售住宅物业需求积极的城市。2020 年主要城市的资本增长仍为负数。
雪兰莪州首府沙阿兰和森美兰州首府雪兰在 2020 年分别录得 +1.7% 和 +0.9% 的住宅物业需求。在 2020 年上半年，沙阿南是马来西亚唯一录得住宅物业需求正增长的主要城市，并在 2020 年全年继续录得正增长的物业需求。不仅如此，在 2020 年，雪兰州的次售住宅物业市场从 Hi 2020 年的 -0.44% 提高到 +0.9%。除此之外，资本增长也有所改善，该数字为 +10.6%。
由于 COVID-19 爆发后，当地次售房产市场和搜索趋势的转变，导致城市 - 郊区移民，次售住宅房产需求是沙阿兰和芙蓉班是唯一录得正需求的地区。人们在郊区寻找价格更实惠、建筑面积更大的住宅。这也是由于远程办公室工作趋势或在家工作（WFH)开始，因为 MCO。
数据显示，2020 年主要城市的资本增长数字有所下降。新山（JB）的跌幅最大，为 -22.0%，其次是乔治城的 -11.09% 和吉隆坡市中心的 -8.9%。这个趋势是可以预料的，因为这些地区的房价过高，而且由于疫情导致经济大滑坡，受影响最大。
雪兰莪州仍然是马来西亚唯一一个在 2020 年录得住房需求正增长的主要州。
深入马来西亚四大住宅地产市场 -- 吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛，2020 年门户需求分析显示，雪兰莪是马来西亚唯一一个在 2020 年录得正需求的主要州。与 2020 年上半年一样，雪兰莪州继续是唯一录得 +3.2% 正需求的主要州，而资本增长则微跌 -0.2%。
吉隆坡由于外移，继续录得负需求，为 -1.3%。槟城的次售住宅物业需求萎缩了 -9.5，而柔佛州则在 2020 年所有物业类别都录得双位数的跌幅。在整个 2020 年，这个马来西亚南部地区的房地产市场仍然低迷。
雪兰莪州，尤其是其郊区，从疫情带来的人口外流中受益最大。这些住宅郊区提供了较大的房产，性价比较高，需求增长最快。由于吉隆坡在移民方面的损失，迁往雪兰莪州的趋势已经发生了多年。随着人们对空间和孤独的追求，人们对郊区的兴趣一直在稳步增长。
2020 年上半年 20 个需求量最大的地区 -- 吉隆坡、雪兰莪和槟城（以下地区根据 2020 年 1 月至 12 月期间获得最高独立访问量的地区 / 物业列表进行排名）：
一、吉隆坡
- Batu Caves
- Damansara Heights
- Taman Tun Dr Ismail (TTDI)
- Taman Desa
- Setiawangsa
- Bangsar
- Pantai
- Seputeh
- Titiwangsa
- Sri Hartamas
- Sungai Besi
- Puchong
- Sentul
- Sunway SPK
- Desa ParkCity
- Brickfields
- Jinjang
- Wangsa Maju
- Bukit Jalil
- Kuchai Lama
与 2020 年上半年一样，峇株洞依然是吉隆坡需求量最大的区域，位居榜首 。在 2020 年，用户访问量增加到了单位部分的两倍以上。这些用户中， 很多人查看的是价格在 15 万令吉左右的房产。
Setiawangsa 是另一个值得注意的地区，排名第五。许多访客看的是价格在20 万至 30 万令吉之间的房产。
二、Selangor
- Puncak Alam
- Dengkil
- Semenyih
- Cyberjaya
- Kuala Selangor
- Gombak
- Glenmarie
- Ulu Langat
- Setia Alam
- Teluk Panglima Garang
- Serendah
- Damansara Perdana
- Sepang
- Mutiara Damansara
- Bangi
- Banting
- Sunway
- Ara Damansara
- Petaling Jaya
- Sungai Buloh
自 2020 年上半年以来，Puncak Alam 一直保持着第一的位置，其观众中有很大一部分是在寻找面积在 1250 平方尺至 2000 平方尺之间，价格在 30 万至 40 万令吉的露台屋。
在Ulu Kelang，所有建筑类型的访问量都有所增加。其中，公寓的访问量几乎翻了一番。Ulu Kelang 的大部分访客都对公寓感兴趣。
Serendah 在 2020 年的需求增长最大。访客对价格低于 10 万令吉、建筑面积在 750 平方尺或以下的公寓和单位感兴趣。
三、槟城
- Kepala Batas
- Balik Pulau
- Seberang Jaya
- Nibong Tebal
- Simpang Ampat
- Bukit Mertajam
- Teluk Kumbar
- Bukit Minyak
- Batu Maung
- Butterworth
- Bukit Jambul
- Juru
- Gurney
- Gelugor
- Perai
- Sungai Ara
- Bayan Lepas
- Batu Feringghi
- Ayer Itam
- Bayan Baru
Kepala Batas 保留了槟城需求量最大区域的桂冠。在几个大型综合发展项目的推动下，Kepala Batas 的访问量在 2020 年增加了一倍。
Balik Pulau 的访问量也有显著增长。其公寓和单位板块的访问量在 2020 年都翻了一番。第三，上榜的是 Seberang Jaya。这个地区的吸引力在于其战略位置 --Seberang Jaya 夹在 Butterworth、Bukit Mertajam 和槟城大桥之间。其 13.5 万令吉的中位价也是非常实惠的。
同样，辛邦安帕也享有地理优势。位于槟城两座大桥之间，这个区域将在未来几年受益于交通流量。此外，该区域内还有大量的土地。目前市场上主要是以 30 万令吉以下的宽敞生活区的土地物业为主。
四、2020 年上半年柔佛州 15 个最受欢迎的区域
- Muar
- Batu Pahat
- Kluang
- Kota Tinggi
- Pasir Gudang
- Senai
- Kulai
- Permas Jaya
- Iskandar Puteri (Nusajaya)
- Masai
- Gelang Patah
- Johor Bahru
- Tampoi
- Skudai
- Perling
在柔佛州最受欢迎的地区中，麻坡夺得了桂冠。木雅和峇株巴哈凭借着几个即将到来的住宅项目登上了榜首。在 2020 年，这些地区的房地产价格有稳步上升的趋势。到了年底，麻坡和峇株巴辖区的房价中位数与依斯干达地区内的地区持平。
同时，居銮的房地产需求增长速度位居第二。这里价格增长最快的是 10 万至 15 万令吉和 30 万至 40 万令吉的房产。
马来西亚房地产市场租赁需求：几家欢喜几家愁 
JPPH：马来西亚房地产市场 2020 年显著下滑，过剩情况略有改善 
土耳其是世界上住宅价格年增长率最高的国家 
超过一半的东盟美国公司预计 2021 年收入将继续受到疫情影响 
穆迪分析：亚太地区经济将在 2021 年达到疫情之前的水平，但以下情况除外 
