马来西亚房地产市场租赁需求：几家欢喜几家愁

以下是马来西亚房地产市场 2020 年租赁报告的一些关键结论：

• 2020 年，马来西亚租赁房产的访问量比待售房产的访问量增长更快，但租赁房产挂牌数量的增长超过了访问量的增长，导致全国需求数据下降至 -12.6%。
• 2020 年末， 排屋的租金收益率 从 2020 年上半年的 4% 降至 3.3%。
• 从 2020 年上半年，共管公寓的平均租金为从 RM1,900（3012 元人民币）降至 RM1,800（2854 元人民币）；而服务式公寓的平均租金为 RM1,700 降至 RM1,600。
• 吉隆坡的住宅租赁需求同比下降 7%，其中公寓需求出现了两位数的下降。
• 尽管住宅租赁物业同比下降了 3%，但雪州的大面积住宅仍有需求。
• 雪州的 Ulu Kelang 是租赁需求增长最快的地区，同比增长 + 32%。
• 在槟城，由于工业部门保持开放，住宅租赁物业需求继续增长。
• 由于边境关闭的问题，柔佛州的租赁需求仍然处于在一个低迷的状态。

这份报告侧重于四个主要区域；即吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛。在本文中，我们将分享该报告的以下要点：

1. 马来西亚租赁市场的全国概况
2. 影响各州和首都城市需求变化和转移的因素
3. 吉隆坡和雪兰莪最受欢迎的 20 个地区
4. 槟城最受欢迎的 15 个地区
5. 柔佛州最受欢迎的 10 个地区

一、全国概况：2020 年上半年马来西亚全国租房需求从 -5.6% 下降到 -12.6%

整体而言，由于租赁房地产清单的增加超过访问量的增加，2020 年全国租赁房产的需求在 2020 年下降至 -12.6%。到 2020 年底，排屋的租金收益从 2020 年上半年的 3.4% 降至 3.3%。公寓的平均租金为 RM1,800，而 2020 年上半年为 RM1,900；而服务式公寓的平均租金从 RM1,700 降至 RM1,600。

2020 年上半年门户需求分析（租赁市场）里最值得一提的是人们由于疫情爆发所带来的不确定性而纷纷选择了租房。在 2020 年剩下的时间里，这一趋势一直在持续，2020 年租赁房产的访问量增长速度快于待售房产。从这些访问数据来看，租赁的趋势与购买房地产正好相反。

然而，由于一些租户无法支付租金，目前正在出租房屋的房东面临着挑战。新的住宅物业进入市场，使这种情况进一步恶化，因为房地产投资者将不得不竞争，以吸引财务稳定的有限租户。由于 主要城市中有相当一部分的租客（包括外籍人士、外国学生和本地学生）已经返回他们的家乡城市，租房行业受到了进一步的影响。

2020 年，巴生谷大学周边地区的用户访问量下降了 7%，而外国用户的房产搜索量则小幅下降了 9%。由于房东之间的竞争将会非常激烈，租客现在在议价方面处于更优势的地位，事实上，这导致了 2020 年要价和租金收益的轻微下降。

二、就业市场、工业部门和边境关闭影响了寻房者的租金需求

通过继续深入研究马来西亚排名前四的租赁住宅房地产市场 - 吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛 ，在 2020 年门户需求分析（租赁市场）显示， 四个主要城市的租赁市场在 2020 年都下降了。

2020 年，马来西亚四个主要城市的租赁市场都出现了下滑。 吉隆坡（KL) 的住宅租赁物业需求同比下降 -7.7%。就业市场的疲软减缓了对公寓的需求，因为公寓是蓝领工人和日薪收入者的主要选择，而这些 B40 阶层的工人受到疫情冲击最为严重。 在 2020 年，吉隆坡公寓市场录得两位数降幅，YoY 同比下降至 -19.8%。

雪州，特别是郊区， 从疫情爆发所带来的人口外流中受益最大 。 雪州的 Ulu Kelang 地区是租赁需求增长最快的地区，YoY 同比增长 32%。 尽管租房需求同比有所下降，但面积宽敞的物业的租房需求仍为正数。 在 2020 年，排屋增长了 +2.8%，而公寓和服务式公寓则进一步下降。另一方面，公寓的参观量保持不变，租金价格保持稳定。此外， 万挠的排屋和公寓出租需求很高 。有许多用户正在寻找面积介于 1,250 平方英尺至 2,000 平方英尺之间的双层单元，其中包括四间卧室， 价格约为 RM1,000。

同时，2020 年槟城的租赁需求数据为 -18.3%。访客人数和发布物业均同比增长，所登出的物业超过了访问人数。尽管如此，工业区周围的住宿需求仍然旺盛。由于工业部门仍然开放，Sungai Dua、Bayan Baru、Bukit Jambul 和 Perai 等地区继续为工人提供住宿，因此参观公寓的用户继续增长。

接踵而来的供应和边境的关闭影响了柔佛州的租赁需求。 柔佛州租赁物业的访问量有所下降，而房源却有所增加 。不仅如此，新建成的住宅进入市场后仍处于闲置状态，导致需求下降 -27.8%。在行动管制令（MCO）之前，每天有 300,000 人上下通勤于新柔通道。由于许多人被迫在新加坡寻求临时居所，导致新加坡和马来西亚之间边界的关闭无疑影响了新山的租赁市场。

三、吉隆坡和雪兰莪 2020 年需求最大的前 20 个地区

以下区域是根据区域 / 房产列表进行排名，这些区域在 2020 年 1 月 1 日至 12 月 30 日期间获得了最高的独立访问次数。

（一）吉隆坡

1. Taman Tun Dr Ismail (TTDI)
2. Damansara Heights
3. Wangsa Maju 
4. Pantai
5. Brickfields
6. KL Sentral
7. Bangsar
8. Jalan Ipoh
9. Sentul
10. Setapak
11. Bukit Jalil
12. Cheras
13. Seputeh
14. Segambut
15. Sungai Besi 
16. Kepong
17. Taman Desa
18. Sri Hartamas
19. Bandar Manjalara
20.  Desa Parkcity

Taman Tun Dr Ismail (TTDI) 是 2020 年 KL 地区需求最旺盛的地区 。但就价格范围而言，Wangsa Maju 的公寓在网站上吸引了最多的访问量，而且租金低于 RM2,000，建筑面积约为 1,000 平方尺。许多访客都是在该地区寻找公寓。

（二）雪兰莪

1. Bangi
2. Rawang
3. Setia Alam
4. Klang
5. Shah Alam
6. Semenyih
7. Sunway
8. Damansara Perdana
9. Petaling Jaya
10. Damansara Damai 
11. Kajang 
12. Cyberjaya
13. Sungai Buloh
14. Subang Jaya
15. Selayang
16. Tanjong Dua Belas
17. Batu Caves
18. Ulu Kelang
19. Ampang
20. Ara Damansara

Bangi 成为 2020 年雪兰莪州最受欢迎的出租房屋地区。许多用户都对双层排屋感兴趣，价格在 RM1,400 至 RM2,000 之间，建筑面积于 1500 至 3000 平方英尺，这些房子都带有四间卧室。

排在第 18 位的 Ulu Kelang 是榜单上另一个值得注意的地区，雪兰莪州的租赁需求增幅也最高，为 32%。 许多用户看中的是建筑面积从 1250 平方英尺到 1500 平方英尺不等，价格低于 RM2,000 的公寓。这些公寓都提供了三间卧室。

许多前往雪兰莪州租房的用户想寻找 1500 到 2500 平方英尺的双层排屋，有 四间卧室，价格位于 RM1,200 到 RM2,000 之间。

四、槟城 2020 年需求最大的 15 个地区

槟城

1. Sungai Dua
2. Perai
3. Bukti Mertajam
4. Bukit Jambul 
5. Simpang Ampang
6. Ayer Itam
7. Butterworth
8. Georgetown 
9. Bayan Baru
10. Sungai Ara
11. Jelutong
12. Batu Ferringhi
13. Bayan Lepas
14. Tanjung Bungah 
15. Gelugor

Sungai Dua 是槟城租房需求最大的地区。 消费者对价格低于 RM1,000 的房地产感兴趣。另一方面，由于两房单位的面积从 500 平方尺至 750 平方尺且价格低于 RM700, Bukit Jambul 租赁物业需求仍处于绿色区域。

五、柔佛 2020 年需求最大的 10 个地区

柔佛州

1. Pengerang
2. Kulai
3. Pasir Gudang
4. Ulu Tiram
5. Gelang Patah
6. Masai
7. Perling 
8. Skudai 
9. Johor Bahru (JB)
10. Tampoi

Pengerang 是柔佛州租赁物业需求最旺盛的地区 ，得益于活跃的石油和天然气行业，仍有大量的就业机会。 许多用户正在寻找 RM1,400 至 RM1,700 的双层排屋，面积在 1,500 平方英尺至 2,000 平方英尺之间，四间卧室。

不仅如此，Pasir Gudang 的浏览用户稍微增长了一些，通常是看到价格在 RM900 左右，建筑面积介于 1,500 平方英尺和 2,000 平方英尺之间的排屋。这些房屋有三至四间卧室。