美国房贷拖欠率超过大衰退时的水平

根据 CoreLogic 最新发布的 2020 年 4 月贷款表现调查报告，6.1% 的美国抵押贷款处于拖欠状态（逾期 30 天或以上，包括处于止赎状态的抵押贷款）。这与 2020 年 3 月的 3.6% 相比，整体拖欠率上升了 2.5 个百分点。

为了准确了解抵押贷款市场和贷款表现的健康状况，CoreLogic 检查了拖欠的所有阶段，包括从当前到逾期 30 天过渡。2020 年 4 月，美国的拖欠率和过渡率及其同比变化如下：

• 早期拖欠（逾期 30 至 59 天）：4.2%，高于 2019 年 4 月的 1.7%。
• 不良拖欠（逾期 60 至 89 天）：0.7%，高于 2019 年 4 月的 0.6%。
• 严重拖欠（逾期 90 天或以上，包括止赎贷款）：1.2%，低于 2019 年 4 月的 1.3%。严重拖欠率连续第五个月保持在 2000 年 6 月以来的最低水平。
• 法拍屋存量率（处于法拍程序某个阶段的抵押贷款比例）：0.3%，低于 2019 年 4 月的 0.4%。这是自至少 1999 年 1 月以来任何月份的最低法拍率。
• Transition Rate（从当前过渡到逾期 30 天的抵押贷款份额）：3.4%，高于 2019 年 4 月的 0.7%。这标志着至少自 1999 年 1 月以来的最高过渡率。2007 年 1 月，就在金融危机开始之前，当期到 30 天的过渡率为 1.2%，而 2008 年 11 月达到峰值，为 2%。

在冠状病毒（COVID-19) 大流行之前的几个月里，美国房贷表现持续改善。截至 3 月，全国总体拖欠率已连续 27 个月下降，严重拖欠率和取消抵押品赎回权率处于历史最低水平。然而，4 月份的失业率达到 80 多年来的最高水平，降低了房主每月支付抵押贷款的能力。

CARES 法案为那些拥有政府支持的抵押贷款、经济上受到疫情影响的借款人提供了宽限。在暂缓计划中的借款人如果错过了抵押贷款付款期限，即使贷款服务机构没有向信用恢复机构报告贷款拖欠情况，也会被纳入 CoreLogic 拖欠统计中。早期拖欠（逾期 30-59 天）在 4 月份达到了至少 21 年来的最高水平。预计到 2021 年 5 月，房价将下跌 6.6%，这将耗尽借款人的房屋资产增值缓冲区，预期在未来几个月，后期拖欠和止赎率将上升。

"疫情在全国范围内的再次出现，造成了经济的不确定性，并使那些失业者担心他们是否有能力支付每月的抵押贷款，"CoreLogic 首席经济学家 Frank Nothaft 博士说。"CoreLogic 房价指数的最新预测，到 2021 年 5 月，所有州的价格都会下降，这将增加止赎风险。"

所有州在 4 月份都记录了整体拖欠率的增长。 纽约州和新泽西州都是疫情高风险区，4 月份的总体拖欠率与一年前相比分别增长了 4.7 和 4.6 个百分点， 增幅最大 。内华达州、佛罗里达州和夏威夷州受到商务旅行和旅游业崩溃的重创，分别飙升 4.5、4.0 和 3.7 个百分点。

大都会，佛罗里达州迈阿密（上升 6.7%)、夏威夷卡胡莱（上升 6.2%)、纽约州纽约（上升 5.5%)、新泽西州大西洋城（上升 5.4%) 和内华达州拉斯维加斯（上升 5.3%) 等旅游目的地，在整体拖欠率涨幅上领跑全国。

"尽管疫情极具规模和突发性，但由于政府 COVID-19 救济计划和其他住房金融行业的努力，抵押贷款拖欠尚未出现重大问题，"CoreLogic 总裁兼首席执行官 Frank Martell 说："随着 2020 年第二季度经济停摆的真正影响变得更加清晰，我们可以 预计未来 12-18 个月内拖欠率将上升 -- 特别是随着 CARES 法案下的暂缓期即将结束。"