外国人决定在日本投资的原因有很多,在日本,无论你是要在札幌滑雪泡温泉、在东京纸醉金迷或是在冲绳海滩晒太阳,都可以有。
在这篇文章里,螺号网会跟您讲解一下该如何在日本够买房产。因为日本几乎没有新房,所以文中所讲的都是二手房的购置步骤:
一、外国人可以在日本买房吗?
日本是对以外国人身份买房产规定最少的地方,你想买任何类型的房产都不会受限。
在日本买房最大的优点就是市场透明,所以你可以淡定买房,不用担心被骗。
二、外国人可以在日本买土地吗?
没错,日本房产规定对外国人特别友善,所以你买土地也不会受限。如此一来,这样你就能够在农村像是北海道买到传统的日本房屋。
三、在日本买房产的过程
第一步:找一名房产中介
如果你不说日语,那你真的应该找名能帮你找房子的房产经纪。尤其是如果你打算在农村买栋 ( 传统)的日本房的话。
在房源列表里找房产可能很花时间而且无法达到外国投资者的预期。房产经纪一般来说对你打算买房的区域很了解。
举个例子:
价钱、房产是如何卖出去的以及空屋有多少等等。最简单找中介的方法有:
- 在网上找找
- 问亲朋好友、同事或其他可能知道这方面讯息的人
- 联系商会
- 去聚会
1. 必须要聘请房屋中介吗?
是的,根据日本法规,你需要请房屋中介来当你和卖家的中间人。房屋中介会帮助你翻译和准备房产文件和地契等等。
2. 需要付房屋中介多少钱?
一般来说需要付给中介评估价值的 3%。另外,你还要加上六万日元的费用和 8% 增值税。
3. 我不是当地居民,需要办银行账户吗?
在日本,如果你不是当地居民,那你是没法开账户的。所以如果你不是当地居民,你一般来说是无法从日本当地账号打钱的。需要直接从国内的银行账户打定金和余款。
第二步: 递交购买申请书
当你找到一套喜欢的房产时,你需要交一份叫做购买申请书的文件。这份文件会有像是以下资料:
- 你的名字
- 你的出价
- 如何支付房产
- 分期付款资讯
- 准备买卖契约
在交上买卖合约后,你的律师会帮你做最终的买卖合约。买卖合约会有所有关于房产的信息以及你如何支付。
你的合约需要包含以下信息:
- 护照副本
- 印花税价值
- 登记证
- 关于房产包括的物品和现有问题的信息
- 印章
- 来自检测报告的信息,像是蚂蚁类的虫害
- 查查地契和其他文件
你该和律师一同检查地契以确保卖家真的是房产的物主。检查房产是否有隐藏的产权负担像是房贷或没交的税非常重要。你可以在日本法务省查看地契。
第三步:支付定金
在你上交买卖合约后,你需要交付房产价值 10% 的定金给卖家。
第四步:付清余款
在你付了余款的 90%,律师会帮你把房产转到你的名下来完成转交过程。
四、外国人可以在日本银行拿到贷款吗?
你可以从日本银行拿到贷款,可是如果你不是当地居民一般来说比较困难。
从当地银行拿到贷款,你一般需要:
- 拥有永久居民权
- 拥有日本籍伴侣
- 有多年不错的日本工作经验
- 拥有有永久居民权的伴侣
如果你不是永久居民,我建议你在本国找家在日本有分行的的银行。
中国银行和汇丰银行在日本都有办公室,所以他们可能能够提供给你房贷,他们会给你做个人评估和检查几件项目,像是:
- 你目前工作和工作经验
- 你的整体经济状况
- 你目前有什么房贷
- 你的年龄
- 你目前的薪水。一般来说,银行需要你的薪水介于二到五百万之间,看那家银行
现在你可以在 1-3 年之间就获得永久居民权,所以你可以考虑在申请当地贷款前先搬去日本来获得永久居民权。日本银行像是瑞穗银行和 新生银行在 新加坡、马来西亚、澳洲、越南和中国都有办事处。
你可以联系在你的国家的分行来看你有什么样的选择。
五、在日本买房,可以获得永久居留权吗?
在日本买房产或土地来无法获得居留权。可是日本正打算修改计分系统使外国人能更容易获得永久居留权。
新法规会在 2017 年初上路,而外国人能在一年内获得永久居留权。要在一年内获得居留权,你必须在计分系统中获得 80 分,而他们会以收入、学历和工作经验做考量。
但如果你拿到 70 分,那 3 年后你也可以获得永久居留权。计分系统从 2015 年开始,大多数被视为 “ 高技能人才 ” 的都是中国人。
六、在日本买房需要付什么税?
1. 印花税
印 花税根据你的房产的估价, 一般来说是介于 20 万到 60 万日元之间。
2. 房产税
标准房产税是 1.4%,可是最高可达 2.1% 而且是以房产的预估价值计算。另外,还可能会有最高 0.3% 的城市规划税 ( 也被称为地方税 )。如果建筑是住宅用途,那房产税只会施用在土地的三分之二。
3. 资本利得税
要交多少资本利得税得看你拥有房产的时间以及你买房动机只是为了投资。如果你拥有房产的时间在五年内,这被视为短期,那你需要付 39% 的费用。
可是如果你拥有房产超过五年,那就会被视为长期,那你只需要付 20%。以上费用也包含地方税。
4. 居民税
你只有在日本住超过一年以上才需要付居民税。身为非居民,你不需要付任何居民税。
居民税从 10% 开始且根据你住的地方和薪水,可以升到 40%。
5. 消费税
消费税目前是 8%,而且只有建筑需要支付但土地不需要。所以如果你只是卖一套公寓房,那你就不要付任何消费税。消费税一般来说是给公司的。
而卖家应该付这笔消费税。但传统上来说,都是买家付消费税,而这会含在最后要付给卖家的售价里。
6. 房产购置税
日本有个所谓的给住宅建筑和土地的 3% 的房产购置税。当你买房产时,你就必须付这个税金 (这就是房屋购置税这个名字的由来)。
7. 资本利得税
当你提到日本的资本利得税(也常被称扣缴所得税)时,有件比较特别的事要注意。如果你把你的公寓出租给对方当住宅,你和对方都不用付任何租金所得税。
但如果你出租给财团法人(公司)或者对方并不会当住宅使用,那他们需要付 20.42% 的扣缴所得税。
8. 扣缴所得税
扣缴所得税税是指房客会要先预扣 20.42% 的税给日本税务机关,这是包在租金里的。记住,你可以透过申报相关费用应以便从纳租金所得税抵税,像是:
- 律师费
- 房产维修费
- 房屋中介费
- 事业费(像是电费)
- 物业税
七、如何在日本乡下买房?
由于其他廉价国家介入,竞争越来越大造成农民在减少,而且年轻人都往像是东京的大城市跑,你可以在乡下像找到好价钱的房子几率颇大。
如果你想找个投资或适合做度假屋的地方,你可以在北海道或冲绳岛找到便宜的传统日本房。有些房子可能有点破旧,所以要做好可能要自己动手或请人修缮的准备。
而且如果你不打算做大整修的话,你应该考虑在冬天不是太冷的地方买房子。由于日本房子数量过多,在乡下的房子价钱吃惊的低。
事实上:在我写文章的此时,日本有大约一千万套空房。如果你在像是北海道这类的乡下找房子,你能轻松找到一套只要二、三十万美金的房产。如果有需要,找家能帮助你打理屋子的公司也可以。
八、结论
外国人在日本买房或买地都没有太多限制,使得日本成为一个颇适合投资的地方。由于你可能会碰到沟通或翻译上的困难,做好聘请房屋中介(和翻译)的准备。
如果你是非居民,很难获得当地贷款。