美国商业房地产将在 2020 年保留定价权

据全球房地产咨询机构世邦魏理仕（CBRE）称，国内外投资者的强劲需求，加上经济增长平缓，预计将使美国商业房地产资产的资本化率在 2020 年大致稳定 。世邦魏理仕（CBRE）北美上限比率调查发现，工业、多户家庭和郊区办公室的上限比率在 2019 年下半年收紧幅度最大，而酒店和零售上限比率基本没有变化，但零售电力中心的涨幅可忽略不计。预计到 2020 年上半年，房地产类型、细分市场、类别和市场层次的上限价格将保持稳定，但酒店业将略有增长。
 
“美国房地产资产仍然受到国内外投资者的高需求。尽管冠状病毒和即将举行的总统大选带来的不确定性，2019 年的上限利率仍保持稳定，我们预计 2020 年上限将保持不变。持续的温和经济增长将保持低利率，并维持对商业房地产的需求。”世邦魏理仕全球首席经济学家理查德·巴克汉姆（Richard Barkham）说。
 
在主要的商业房地产行业中：

• 写字楼： 强劲的市场基本面继续为写字楼物业提供有竞争力的价格。在 2019 年下半年，办公室的办公费率变化很小，在过去三年中保持了稳定的模式，并保持了该周期的创纪录低点。第二级市场，特别是在郊区，是上限利率显着下降的少数类别之一。预计 2020 年上半年办公室上限费率不会改变。

“十年来几乎不间断的需求和稳定的就业增长继续为美国办公物业提供有利和竞争的环境。在全球和国内寻求办公资产的周期性投资水平高企的支持下，封顶费率仍接近历史低位。我们的前景是到 2020 年上半年，办公资产的上限利率将保持稳定。”世邦魏理仕资本市场全球总裁克里斯·卢德曼说。

• 工业： 资产价值飞涨导致 2019 年下半年的上限利率持续压缩。预计 2020 年上限利率将基本保持稳定，并会适度收紧。所有级别和类别的稳定资产的收购上限率平均为 6.13%，在 2019 年下半年下降了 13 个基点（基点）。增值收购的比率下降了 17 个基点至 7.18%。A 类上限利率下降 10 个基点至 4.89%，是自世邦魏理仕（CBRE）上限利率调查于 2009 年上半年以来的最低水平。

“工业资产仍然是最受追捧的，充满活力的商业地产类型。电子商务、第三方物流运营商以及食品和饮料行业的强劲需求导致要价上涨，空置率接近历史最低水平。继续经济增长将推动全国范围内的供应链活动，并在已经供不应求的环境中刺激对物流房地产的需求。”世邦魏理仕工业与物流全球负责人 Jack Fraker 表示。

• 零售： 2019 年下半年的封顶费率相对稳定，特别是在一级和二级市场以及甲级和乙级物业中，核心资产的销售很少。由于较高的风险承受能力和重建机会，三级市场和 C 类资产吸引了私人买家中更多的投资活动。

梅利纳·科尔德罗说：“由于在衰退中恢复力强且电子商务渗透率相对较低，因此，出售农产品的社区超市仍然是投资者最喜欢的零售资产类别。结合技术来吸引消费者和创造需求的商店形式对投资者特别有吸引力。”世邦魏理仕美洲零售资本市场业务的负责人说。

• 多户家庭： 2019 年 下半年的封顶 利率和预期成本收益保持在历史低位。填充稳定资产的封顶利率下降 9 个基点至 5.11%，郊区资产封顶率下降 11 个基点至 5.37%。A 类和 C 类资产之间，一级和三级市场之间的上限利率差价继续收紧，这表明许多投资者正在发现劣质资产以及二级和三级市场中的机会。

“持续的健康市场基本面 - 尤其是空置率低和租金稳定增长 - 导致了多户家庭的吸引力以及低上限利率下持续的高投资水平。低利率有助于该部门的良好看法并影响定价决策。还有更多对于 2020 年上半年持续稳定的定价持乐观态度，”世邦魏理仕美洲多户资本市场业务负责人 Brian McAuliffe 说。

• 酒店： 2019 年下半年的上限价格基本保持不变，仅下降 1 个基点至 8.27%。CBD 和郊区物业的封顶费率保持稳定。2019 年，各个市场层之间的上限率差距持续缩小的长期趋势。与 2018 年相比，CBD 与郊区全方位服务酒店和精选服务酒店之间的价差仍然略有上升。

“尽管晚周期基本面对投资者构成压力，但酒店价格却持平。抵消基本面疲软的原因是股票投资者对收益率的持续需求，再加上无风险利率与资产类别稳定收益率之间的正价差，”世邦魏理仕全球酒店主管凯文·马洛里（Kevin Mallory）表示。