在德国进行房产投资前,这些相关信息有必要了解

在德国最简单的投资选择是购买住宅物业后进行租赁获取收益,平均每年将产生 2% 至 3% 的收益。
在德国进行房产投资前,这些相关信息有必要了解

德国房地产市场是世界上最稳定的市场之一。如今,这是一个卖方市场 - 可交易房产数量有限。在德国最简单的投资选择是购买住宅物业后进行租赁获取收益,平均每年将产生 2% 至 3% 的收益。较低的收益率被该物业的高流动性所抵消,该资产可以立即被轻易迅速地出售。但是,在德国购买投资物业之前,投资者还应该了解以下这些信息。

一、房产价格上涨

过去十年来,每平方米价格的稳定增长证实了德国房地产市场的可靠性。例如,与其他欧洲国家不同,2008 年的全球金融危机并未导致德国的价格暴跌。根据欧盟统计局(Eurostat)的数据,在 2008 年至 2013 年期间,欧盟的平均住宅房地产价格下降了 8%,而德国则上升了 12%。

在德国进行房产投资前,这些相关信息有必要了解

同时,租金上涨。德国房地产门户网站 Immowelt.de 自 2011 年以来一直在收集价格统计数据,根据该数据,德国的租金到 2017 年增加了 18%:从 2011 年的 6.6 欧元 / 平方米到 2017 年的 7.8 欧元 / 平方米。在大城市,住宅物业的价格较高。根据另一个门户网站 Wohnungsboerse.net 的数据,截至 2018 年 8 月,一套 60 平方米的公寓在柏林的租金为每月 11 欧元 / 平方米,在汉堡为 12 欧元,在慕尼黑为 18 欧元。根据预测,到 2020 年德国的房地产价格将增长近 22%。

一些专家表示,德国房产市场正在形成“泡沫”,价格将很快下跌。但是,德国强劲的经济和对住宅物业的稳定需求不会使价格下跌。根据欧盟委员会的预测,德国的 GDP 将在不久的将来每年增长 2%。一切都有局限性,价格增长将放缓,并可能在某个时候接近通货膨胀率。但是,要使它们开始下降,必须有紧急原因:利率上升或严重问题。如今德国已成为世界上最稳定,最可靠的经济体之一。

 

二、租赁市场需求很大

根据欧盟统计局(Eurostat)的统计,欧盟平均有 30% 的居民租房住,德国以租户比例(48%)位居第二,仅次于瑞士(55%)。在德国大城市中,绝对多数居民租房住:根据 LBS 的数据,汉堡约 70% 的城市居民租房 ,柏林是 80%。根据 Immobilienscout24.de 的数据,截至 2016 年,慕尼黑每间公寓平均有 77 位潜在租户,斯图加特有 75 位,科隆有 53 位。 柏林在德国十大最热门的租赁市场中名列前茅:平均每间公寓有 33 个租户。

产生这种租赁需求的最重要原因之一是人口的不断流动。根据经济合作与发展组织的 数据 ,2016 年,德国在获得本地居留许可的外国公民数量上仅次于美国,位居世界第二。这种情况在柏林发生了特别显着的变化:人口每年增长 50,000,目前总数为 350 万人。大多数是中年、受过良好教育的熟练工人。他们有钱,想租房和谋生。愿意购买优质住宅房地产,这就带动了价格上涨。

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三、税收优化

出租房屋的房地产所有者要对其收入纳税。个人按 14.77% 至 47.475% 的累进税率缴纳个人所得税;法人实体按固定税率 15.825% 缴纳公司税。

所得税是根据所有产生的利润和所有支出之间的差额征收的。后者包括购置成本,水电费,管理公司费用,财产税,贷款利息,土地税和建筑物折旧费(每年建筑物价值的 2 -3%)。重要的是,建筑物的折旧费用是根据物业的初始购买价值计算的。埃里亚森先生从他的个人经历中举了一个例子:“八年前,我以 30,000 欧元的价格买了一套公寓,进行了维修,价格上涨了十倍。但是,我仍然只能从 30,000 欧元中计算出折旧费用。”

根据居住国的不同,在德国租赁财产的个人无需在自己本国就租金收入交税,除非该国与德国签订了双重征税协议。

法人实体将创始人贷款的成本也计入此类支出。根据统计,与将同一物业注册给个人相比,购买价值超过 100 万欧元的商业物业的人每年将平均节省 25%。

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四、租户的可靠性保证

德国房地产市场的特征之一是安全保护业主和租户权利的立法。例如,房客必须向房东提供一系列文件,证明他们有能力支付租金。包括劳动协议的复印件,前三个月的收入证明(根据德国法律,房客在税前租金中所花费的租金不得超过收入的三分之一),信用记录以及前房东填写的 问卷 并确认租户已支付了租金并且没有债务。

租户自己填写另一份调查表。必须填写个人信息,而且还必须说明更改最后居住地的原因,并且必须提供先前房东的联系方式

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通常,租户要缴纳的押金是 1 - 3 个月的租金 。如果租户拖欠租金或损坏财产,押金可以弥补损失。如果租户没有违反协议,则业主在租赁完成后退还押金。

五、租金涨幅有限制

在另一方面,在努力保护房客方面,德国立法限制了业主的租金涨幅,即三年内涨幅不能超过 20%(柏林是 15%)

在德国,根据新的租赁协议,价格 不能 超过官方城市租金指数的 10% 以上。例如,如果法律规定的基础价格为€8.50 /m²,则业主最多可以将租金提高到€9.35 /m²。此限制(Mietpreisbremse)适用于超过 320 个德国城市。但是,它不会影响汉堡、法兰克福和慕尼黑。根据慕尼黑 Tranio 办公室负责人罗伯特·鲁斯曼(Robert Reussmann)的说法,该市本该于 2018 年 7 月提出保护租户的新规定,“但现在已经忘记这样做了”。

租金涨幅限制不适用的情况有很多:

  • 鲍里斯·埃里亚森(Boris Eliasson)表示,如果在新建房地产市场上购买该物业:“新建房屋不受 Mietpreisbremse 约束,新建房屋的费率基于供求平衡。”
  • 如果签订了长期租赁协议:根据罗伯特·鲁斯曼(Robert Reussmann)的说法,在这种情况下,前 5 -10 年的租金每年调整 3%;
  • 如果进行了大修,并且公寓已转换为共享公寓;“例如,可以购买三居室公寓,进行大修,装修并将其正式出租给三名学生,为期六个或十二个月。在这种情况下,出租率可以每年提高 5% 至 6%。在慕尼黑,共享公寓的平均租金收益率比传统公寓高出 10%”。

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六、租客搬迁困难

如果房东和租户签署了无限期的租赁协议,对房东不利的是,房东不能在没有任何严重理由的情况下而终止合同。除非,丢失财产、需要租用的公寓供自用或家庭成员使用、或者租户严重违反了该协议(未能支付租金或不断延迟支付租金)。否则,房东不可以无故终止合同。在德国,终止协议双方至少要提前三个月通知对方。

 

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