由于承销业务转为保守，美国商业贷款在 2020 年中期放缓

根据世邦魏理仕的最新研究报告，2020 年第二季度，商业地产抵押贷款市场在疫情后度过了一段困难时期，因为贷款人在交易和物业类型的选择上是有选择性的。

从 3 月中旬开始到 4 月初，商业地产贷款和交易市场暂时冻结，导致 2020 年第二季度贷款成交量减少。世邦魏理仕贷款动能指数追踪美国商业贷款的成交速度，6 月份达到 194 的数值 -- 比 2020 年第一季度的收盘价下降了 29.3%， 比去年同期下降了 20.5%。

虽然本季度晚些时候市场恢复了广泛的流动性，多户型和某些工业交易成为亮点，但其他行业受到选择性和 CMBS 和替代性资本来源的撤出的影响。

"虽然我们看到过去五周贷款申请数量稳步改善，但我们预计短期内商业抵押贷款市场仍将保持平淡，尤其是零售和酒店物业以及增值交易，这些交易面临最大的承销挑战。” 世邦魏理仕资本市场债务及结构性融资全球总裁 Brian Stoffers 表示：" 由于目前的经济状况和流行病带来的环境挑战，承销可能会保持保守。”

贷款信用压力迅速在零售和酒店行业出现，使整体 CMBS 拖欠率从 3 月份的 1.24% 上升至 6.37%。 6 月份的拖欠率因物业类型不同而有很大差异，酒店（22.82%）和零售（17.68%）居首，其次是写字楼（2.43%）、工业（1.21%）和多户型（0.6%）。

世邦魏理仕的贷款人调查显示，在区域性银行活动的推动下，银行在 2020 年第二季度整体占据了超过 70% 的贷款发放量，超过近期平均水平的两倍。在整体贷款量下降的情况下，银行是所有主要物业类型的再融资资金来源，也为一些过桥贷款和建筑贷款提供了资金。

寿险公司在贷款发放中占第二大份额，为 23%，比 2019 年第二季度的水平略有下降。大多数人寿公司发放的贷款都很保守，LTV 为 60% 或更低。

在 3 月和 4 月的市场混乱和利差急剧上升之后，CMBS 导管贷款人努力重建交易管道。此外，贷款承销仍面临挑战。2020 年上半年全行业 CMBS 发行量接近 300 亿美元，是 2016 年以来最慢的速度。

另类贷款机构（包括债务基金、抵押贷款 REITs、财务公司）在 2020 年二季度基本没有参与贷款融资，有几家出现流动性问题，无法完成新业务。

2020 年第二季度贷款核销措施变化不大。平均贷款价值比（LTV）下降，而平均偿债覆盖率（DSCR）和债务收益率上升。2020 年第二季度的平均摊销率 -- 在贷款期限内偿还的贷款余额的百分比 -- 下降，反映出只承担部分或全部期限利息的贷款比例（67.3%）高于一年前的 59.6%。

"贷款核销措施的变化反映了基本物业类型构成。虽然多户型和商业贷款的核销都比较保守，但整体结果受到多户型贷款比例较高的影响，多户型贷款的核销往往比商业贷款略为激进，"Stoffers 先生补充道。