外国人如何在德国购买房产？

在德国，外国人可以无限制地购买各种类型的房地产 - 土地，住宅和商业物业。德国是卖方市场，因此所有者通常会规定销售条件，而买方则需要支付代理（经纪人）费用。

德国房产的主要交易成本约为 10–15%

购置税：3.5–6.5%

公证费：1-1.5%

代理费：3.6–7.1%

财产登记费：0.8–1.2%

除了交易成本还有一些额外费用：

抵押前的独立财产评估：1000-2000 欧元

抵押手续费：贷款额的 1%

法人注册：1000 欧元

尽职调查：财产价值的 0.5-1.5%

信托账户费用：财产价值的 0.25%

合计：1.75-2.75%+2000-3000 欧

在本文中，螺号网将重点介绍在德国购买房地产的流程，在实际交易中具体细节和前后顺序可能会有一些不同。

一、选择物业

买方确定购买目的、房产类型、预算并联系中介或代理商。与代理商需要签订 经纪协议 ，客户需要支付代理费（房地产价值的 3–7%，含增值税）。

在德国的大城市中，买家需要迅速做出决定，因为大城市对优质房产的需求很大，而且往往在几周内就会被卖出去。

在此阶段，买方需要决定的是以个人名义还是以公司名义购买房产。因为如果要出租房产，主体是个人还是公司会影响租金所得税率。公司注册需要 2 到 4 周的时间，费用为 2,000-3,000 欧元，管理费为每月 300-400 欧元。

也许有人会问：可以不登陆直接在境外购买吗？

在德国购买房产，开设银行账户和注册公司法人实体都是需要本人到场的，其他的步骤可以进行委托。

二、支付定金

选好房产后，买方与代理商签署 预订协议 。根据该协议，代理商拟定销售协议和进行其他准备工作。通常，购买者在签署协议时需要支付房地产价格的 10% 作为首付款。

在涉及商业房地产的交易中，双方还需要签署意向书（Loi），其中包括关键交易条款和完成日期。通常，在签署意向书时，客户不支付定金，也不对卖方承担义务。

在此阶段，买方在一家德国银行开设一个 往来帐户 以支付购买费用。将来，该帐户可用于缴税，水电费，补偿会计服务并收取租金。如果客户进行抵押，通常会在发放贷款的银行开立账户。

要开户，买方需要提供简历，护照和证明资金合法来源的文件。银行有义务按照了解您的客户（KYC）法规的要求进行客户尽职调查，以防止洗钱和资助犯罪活动。开立银行帐户通常需要 5 到 7 天，在某些情况下，KYC 需要花费数周才能完成。

三、房产的尽职调查

通常，购买者在购买德国的昂贵财产，特别是商业房地产之前，必须进行全面的 尽职调查 。它可能包括技术审核，法律审查，税收分析和交易风险评估。尽职调查大约需要 1 个月的时间，其费用为房屋价格的 0.5-1.5%，具体取决于房屋的功能。

同时，如果需要，买方可以申请抵押。根据财产价值和银行的条款和条件，非居民在德国可以获得 40-70% 的 LTV 贷款，年利率为 1.5-2%。平均贷款期限为 15 至 20 年。

在德国，抵押贷款是出租物业所有者增加投资回报率和减少应交所得税的一种廉价方法。贷款付款从收入中扣除，从而减少了计税基础。

在发放抵押贷款之前，贷款银行会要求其客户进行独立的认证评估，以评估该物业的流动性和风险。此评估为客户提供了额外的质量保证，平均费用为 1,000 到 2,000 欧元。抵押成本约占贷款金额的 1%，由买方在发放贷款时支付。

四、签署协议

为了使交易正式化，买卖双方需要聘请公证人，由公证人起草 销售协议 并与双方协商交易细节。

谁选择公证人？

通常是买方，因为买方需要支付公证费。在德国，公证人是独立的，并代表国家机构。

公证人会与其他详细信息一起检查 土地登记簿 （Grundbuch），以了解该财产的先前和当前所有者、任何未完成的限制、抵押和第三方产权负担。

公证人用德语起草最终协议，并在所有条款达成协议后指定合同日期。买卖双方在公证人在场的情况下签署协议。

五、登记交易并付款

协议签署后，公证人会在土地登记簿上填写新的初步财产所有权记录。买方支付剩余的费用。根据协议条款，这笔款项将直接转移到卖方或通过一个信托帐户（通常在主要交易中）。

付款后，买主收到钥匙并成为该财产的经济所有者，并有权使用或出租该财产。买方支付转让税、以及代理、公证和注册费，在德国通常占财产价值的 10% 至 15%。

卖方确认收到资金并由德国税务机关核实税款支付后，公证人便提出要求在土地登记簿上填写明确的记录。根据该记录，交易被视为已完成，买方自此成为德国这套房产的合法所有人。