美国迈阿密 2 月份住宅市场销量激增

迈阿密房地产经纪人协会本周报告，2021 年 2 月迈阿密 - 戴德县房屋总销量连续第六个月录得两位数的增长，因为澎湃的需求和创纪录的低抵押贷款利率继续刺激交易。

迈阿密 - 戴德县 2021 年 2 月房屋总销量同比大增 33.5%，从 1862 户增至 2485 户。迈阿密单户住宅销售同比增长 23.6%，从 884 套增至 1093 套。迈阿密现有公寓交易量同比增长 42.3%，从 978 套增至 1392 套。

“自从 2016 年的税改法案开始，许多买家从税收负担沉重的州来到迈阿密购房，而疫情使远程工作变得普遍，这些因素继续推动迈阿密房地产市场发展，”Miami 董事会主席 Jennifer Wollmann 说：“低抵押贷款利率、国际买家的兴趣增加以及对南佛罗里达州房地产的潜在需求也是房屋销售上升的关键因素。”

对南佛罗里达州房地产的需求在联系时间中位数上表现得很明显。迈阿密单户住宅在 30 天内就能完成联系，比一年前（65 天）快了 53.8%。迈阿密公寓的签约时间为 60 天，比一年前（85 天）快 29.4%。

某些价位的库存不足影响了销售，特别是单户住宅的销售。2021 年房屋开工率的提高和更多的卖家挂牌房产应有助于缓解供应不足的问题。

一、2021 年 2 月迈阿密单户豪宅销量激增 203%

2021 年 2 月，迈阿密单户豪宅（100 万美元及以上）交易量同比猛增 203%，达到 200 笔。迈阿密现有公寓豪宅（100 万美元及以上）成交量同比增长 213.5%，达到 163 宗。

所有类型的豪宅月供应量继续呈逐月和逐年下降趋势。

迈阿密单户住宅价格在 40 万至 60 万美元之间，2021 年 2 月同比激增 40.5% 至 312 宗交易。迈阿密现房公寓售价在 40 万至 60 万之间，同比增长 83.9%，达到 171 宗交易。

创纪录的低利率；强劲的标准普尔 500 指数；稳定的资产在动荡的经济中的吸引力；购房者离开税收负担沉重的东北部各州，到佛罗里达州购买（没有州所得税）；在家工作和远程学习政策，所有这些因素结合在一起，创造了一个强劲的单户豪宅市场。

二、迈阿密房价连续 111 个月升值

强劲的需求加上有限的供应，继续推动迈阿密 - 戴德的价格升值。

2021 年 2 月，迈阿密 - 戴德县单户住宅价格同比增长 21.6%，从 37 万美元增加到 45 万美元。迈阿密单户住宅价格已经连续 111 个月上涨，连涨超过 9 年。现有公寓价格同比增长 17.6%，从 25.5 万美元增至 30 万美元。在过去 117 个月中，有 113 个月的公寓价格上涨或持平。

迈阿密的中位价仍与 2007 年的数据相当，与全球其他城市相比，迈阿密房价仍然是便宜的。根据莱坊的 2021 年财富报告，在迈阿密，100 万美元可以买到 85 平方米的黄金物业。而摩纳哥（15 平方米）、香港（23 平方米）、伦敦（31 平方米）、纽约（34 平方米）和日内瓦（35 平方米）。

三、单户住宅和公寓的美元成交量增加

单户住宅美元交易额同比增长 124%，从 4.554 亿美元增至 10 亿美元。共管公寓的美元交易量同比增长 130.7%，从 3.724 亿美元增至 8.593 亿美元。

根据房地美的数据，2 月份 30 年期常规固定利率抵押贷款的平均承诺利率为 2.81，高于 1 月份的 2.74%。2020 年全年的平均承诺利率为 3.11%。

缺乏抵押贷款的渠道，继续抑制现有公寓市场的进一步增长。根据佛罗里达州商业和专业监管部和 FHA 的数据，在迈阿密 - 戴德县和布劳沃德县的 9307 栋公寓楼中，只有 13 栋获批联邦住房管理局的贷款，比去年的 29 栋有所减少。

更好的公寓审批程序有望增加销售量。该指南于 2019 年 10 月生效，将认证时间从两年延长至三年，允许单单位抵押贷款审批，为业主 / 居住率提供了更多的灵活性，并增加了单个项目中 FHA 贷款的允许数量。Miami 和 NAR 倡导的许多变化，预计将带来更多的购房机会。

四、迈阿密不良资产销售量保持低位，市场健康发展。

上个月迈阿密所有已成交的住宅销售中， 只有 1.6% 是不良销售 ，包括 REO（银行拥有的房产）和空头销售，而 2020 年 2 月的不良销售比例为 6.2%。在 2009 年，不良销售占迈阿密销售的 70%。

迈阿密的 不良销售总量 从 115 个下降到 39 个， 下降了 66.1%。

2021 年 2 月，空头销售和 REO 分别占迈阿密总销量的 0.4% 和 1.1%，同比下降。短售交易同比减少 54.2%，而 REO 则减少 69.2%。

从全美范围来看，2021 年 2 月，不良销售占销售量的比例不到 1%，低于 2020 年 2 月的 2%。

五、迈阿密房地产成交价格接近上市价格

2021 年 2 月，单户住宅收到的原挂牌价百分比中位数为 97.2%，比去年的 95.4% 上升 1.9%。现有公寓原挂牌价收到的中位数百分比为 94.3%，比去年的 94% 上升 0.3%。

迈阿密单户住宅销售从挂牌到签约日期的中位数为 30 天，比去年的 65 天减少 53.8%。公寓房从上市日期到成交日期的中位数为 60 天，比 85 天减少 29.4%。

单户住宅的销售时间中位数为 79 天，比去年的 105 天减少了 24.8%。公寓的中位销售天数为 104 天，比去年的 127 天减少 18.1%。

六、全美和各州统计

从全美范围来看，现房销售交易完成交易总量，包括单户住宅、城镇住宅、公寓和合作公寓，比 1 月下降 6.6%，2 月经季节调整后的年率为 622 万。总销售额同比攀升，比去年同期增长 9.1%（2020 年 2 月为 570 万）。

2 月，全州房屋销售总量为 23,947 套，同比增长 15.7%，现有公寓 - 城镇住宅销售总量为 11,379 套，比 2020 年 2 月增长 28.7%。销售合同签订后 30-90 多天可能会出现封闭式销售。

从全美范围来看， 2 月份所有类型房屋的现房价格中位数为 31.3 万美元 ，比 2020 年 2 月（27.04 万美元）增长 15.8%，每个地区的价格都在上涨。2 月的全美价格跳涨标志着连续 108 个月的同比上涨。

根据佛罗里达州房地产经纪人研究部与当地房地产经纪人委员会 / 协会合作的数据， 全州单户现房销售价格中位数为 31.49 万美元 ，同比增长 16.6%。上个月全州公寓 - 洋房单位的中位价为 23 万 3240 美元，比去年同期增长 16.6%。中位数是中间值，一半的房子卖得多，一半卖得少。

七、迈阿密的现金买家数量居全美之首

迈阿密现金交易占 2021 年 2 月总成交量的 35.8%，而去年为 37.3%。全美现金买家的数字是 22%。

迈阿密现金销售的高比例反映了南佛罗里达州吸引不同数量的国际购房者的能力，他们倾向于全现金购买房产。

公寓在迈阿密的现金购买中占了很大一部分，因为 2021 年 2 月 47.8% 的公寓成交是以现金方式完成的，而单户住宅的成交率为 20.5%。

八、单户住宅的卖方市场，公寓的买方市场

2021 年 2 月单户住宅库存从去年的 6238 个活跃房源减少到上月的 3,128 个，减少了 49.9%。共管住宅库存从 2020 年同期的 11,735 个房源减少 21.6% 至 14,960 个。

过去 18 个月单户住宅的活跃房源库存有所减少。

单户住宅的库存月数减少了 49.1%，为 2.8 个月，这表明是卖方市场。现有公寓的库存量减少了 19%，为 10.2 个月，这表明买方市场。买家和卖家之间的平衡市场提供了 6 到 9 个月的供应量。

自 2019 年 7 月以来，单户型的库存月数供应量下降，反映了强劲的需求。

截至 2021 年 2 月底，活跃挂牌总量同比减少 29.9%，从 21,198 个减少到 14,863 个。活跃挂牌量仍比 2008 年销售触底时的水平低 60% 左右。

迈阿密单户住宅的新上市量从 1,674 套下降 4.8% 至 1,594 套。公寓房的新上市量从 2,268 套增加到 2,454 套，增长了 8.2%。