数字生活推动了美国数据中心的繁荣

在疫情的推动下，美国人开始转向在家进行数字化工作和娱乐，这对商业地产造成了严重的破坏。但专家认为，这也为该行业带来了一个令人惊讶的亮点：数据中心。

随着企业和消费者在互联网上产生海量数据，对基于云的技术以及容纳其硬件的大块头建筑的日益依赖为开发商和投资者创造了更大的机会。

"我们的房子是相连的，我们的汽车是相连的，我们的路灯和停车表也是相连的，这些连接中的每一个都在来回传递数据，" 宾夕法尼亚州的投资咨询公司 Pacer Financial 交易所交易基金部门总裁 Sean O'Hara 说。

随着 5G 和人工智能（Ai) 等新技术的广泛应用，提供数据存储的公司正在为更大的需求做准备。

"我们的业务在这场大流行中持续增长，"Cyxtera 的首席执行官 Nelson Fonseca 说，该公司在美国各地以及欧洲和亚洲的五个市场拥有 62 个数据中心："它实际上加速了所有当初发展该行业的驱动力。"

Fonseca 先生表示，Cyxtera 通常在其中心租赁空间，合同期为三年，正在寻找新的市场。

"我们看到了全面的需求，" 他指出："我们进入 2021 年的前景更大。"

房地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）数据中心解决方案集团高级董事总经理帕特里克•林奇（Patrick Lynch）表示，现有消费者行为和劳动力趋势的加速推动了企业对其数据空间的需求。

"像在家工作、网上购物和分布式劳动力等，都影响了行业的发展势头，" 他说。

而投资者也注意到了这一点。

"在过去的 90 天里，我们看到大型投资基金的资金大量转向这个行业，" 房地产服务和投资公司 JLL 的高级副总裁兼技术解决方案实践成员 Andy Cvengros 说。

高盛在 10 月份宣布对数据中心基础设施进行高达 5 亿美元的投资，私募股权公司黑石和 KKR 最近也宣布了数据中心投资。

根据 JLL 最近的一份报告， 专注于数据中心的房地产投资信托基金（Reits）在 2020 年上半年实现了 19% 的回报率 -- 这是仅有的两个呈现增长的 Reit 部门之一。而工业回报率仅为 2%。

相比之下， 酒店和度假村 Reit 的回报率大幅下降 49%，零售业的回报率下降 37%，办公空间下降 25%。

"不得不承认， 数据中心已经不是小众的房地产市场了 。" 林奇先生说。

全球最大的数据中心公司之一 Equinix 美洲地区总裁 Jon Lin 表示，数据中心已经成为数字基础设施的重要组成部分，它将人们和企业相互之间以及世界其他地区连接起来。

"在很多方面，我们是该数字基础设施的基础，" 他补充道。

这种基础设施不再只是技术公司的职权范围。2001 年的 9 月 11 日恐怖袭击和 2012 年的飓风桑迪促使纽约各个行业的许多公司，如金融和媒体，重新思考他们的信息技术，将其作为对冲未来灾害或破坏的工具。

现在，由疫情引起的办公室关闭和远程工作安排正在促使企业重新评估他们存放中枢神经系统的地点和方式。

"很多公司之前一直在转向基于云的服务，但封锁迫使他们更快地转向基于云的服务，" 投资研究公司 CFRA Research 的股票分析师 Keith Snyder 说。

越来越多的企业使用云服务来管理其业务，而无需购买、维护和更新硬件和软件，这也刺激了对数据中心空间的需求。

这些服务的许多提供商都希望在客户的服务器附近设立电子前哨。

此外，美国企业越来越多地采用人工智能和机器学习辅助的复杂数据分析，需要更多的计算能力，这也会占用物理空间。

"你把数据看作是一种无形资产，但数据必须存储在某个地方，" 雪城大学教授房地产和企业金融的副教授 Milena Petrova 说。

她补充说，公司要分析的数据越多，就越需要投资服务器和存储空间。

规模较大的公司可能有能力购买这样的空间，但对于其他许多公司来说，在一个数据中心租赁空间更便宜，因为该数据中心可以容纳很多家公司。

存储提供商正试图通过提供灵活的规模和付款方式，使租赁尽可能简单。

"你可以去云端刷信用卡，按需拥有数据中心空间，"JLL 的 Cvengros 先生说。

即将推出的 5G 蜂窝网络预计也将刺激对更多计算和数据存储的需求，规模巨大。

"我们将因为 5G 而创造更多的数据，" 林奇先生说："其中很大一部分将需要存储在某个地方。"

硅谷可能有未来发生的闪亮之地的美誉，但房地产专业人士表示，美国各地都在建造数据中心。 大多数是在主要都市区的郊区，包括亚特兰大、芝加哥、达拉斯 - 沃斯堡、纽约和凤凰城。

选址的一个关键标准是是否靠近从世界各地发送和接收数据的海底电缆群。 在美国，云的中央大终端是北弗吉尼亚州。

" 华盛顿特区外的阿什本地区是全球最大的数据中心市场 ，"Equinix 的林先生说："在很多方面，这里确实是数字经济的中心。"

其他考虑因素包括土地成本和当地税收。建设一个数据中心可以创造多达 1000 个临时工作岗位。

已建成的数据中心不需要大量的劳动力，但工作岗位一般都是高薪的，因此各市州通过提供税收优惠政策来争取这些发展项目。

考虑到改造建筑以满足要求的挑战，数据中心通常是新建的，比如将地板抬高到地基之上，并运行强大的冷却系统以防止硬件过热。

发电机和冷却组件的建造是为了在继续运行的同时进行维修，而且它们会消耗大量的能源。由于数据中心 24 小时不间断地工作，它们需要随时获得廉价、可靠的电力。

"数据中心在电力消耗方面是非常大的，"Snyder 先生说：" 可靠的电力供应可能是选择地点的最重要因素之一 。"

所有的复杂因素都使得选择一个地点来建设数据中心变得更加复杂。

"这不是简单的房地产，"O'Hara 先生说：" 这不是一套公寓。"