WeWork2019 年 IPO 失败导致 2020 年美国多个办公市场承受压力

根据美国 Transwestern 的最新办公研究报告《我们从何而来》，随着房东在如何在寒冷的经济环境中填补空间之争，美国许多办公市场可能会感受到 WeWork 2019 年挫折的影响。

根据 Transwestern 的研究，将自 2015 年以来全国范围内的联合办公扩展与顶级行业的增长进行比较时，联合办公排名第九。就在 WeWork 首次公开募股之前，该领域的势头急剧加速，到 2019 年第三季度，其在所有行业中的排名提高到了第六位，其自身吸收了近 800 万平方英尺。

WeWork 在美国的投资组合目前在 35 个美国大都市中约占 2700 万平方英尺，其中纽约占最大的平方，为 1030 万平方英尺，其次是洛杉矶（220 万平方英尺），旧金山（180 万平方英尺），华盛顿特区（160 万平方英尺）和波士顿（150 万平方英尺）。当然，公司在这些市场中的位置的成败有可能影响可用性、租赁条款和其他房地产基本面，从而影响邻近的房地产和整个子市场。

投资与分析高级董事总经理吉米·欣顿（Jimmy Hinton）说：“在全国范围内租金上涨之际，WeWork 承诺在过去两年中出租的总空间超过一半。”“值得注意的是，其中超过四分之一的空间仍然是 '未售出'，这给公司带来了巨大的财务负担。如今，随着经济的开始，WeWork 被迫尝试向用户推销超过 700 万平方英尺的空间。放慢脚步，企业在不确定的政治环境中持谨慎态度。”

Hinton 解释说，WeWork 的业务模式基于其通过饱和特定市场来建立社区的战略，其基础是其自身基本租金与分租承租人的基本租金之间存在正的租赁价差，随着现行市场租金随着时间的推移而增加，这种平衡变得越来越困难。

他说：“因此，在不利的市场环境下，WeWork 商业计划固有的风险很可能已经消除。”“我们现在知道，这种情况是以对 WeWork 的限制性资本供应的形式出现的，而不是由于租户需求不足而引起的。”

正如公司在首次公开募股中所解释的那样，WeWork 的工作站产品线包括五个不同的阶段 - 查找，签订，建造，填充和运行。前三个类别捕获了在打开之前的位置，而后两个类别反映了打开的位置。截至 2019 年 11 月，全国范围内空缺的 WeWork 建筑空间为 66.6%，填充空间为 20%，运行空间为 6.5%，与市场总量相比，亚特兰大的可用率最高，为 42.4%。

该报告得出结论，绝大多数风险（90.5%）与仍处于“建造”和“填充”阶段的租赁承诺有关，换句话说，WeWork 正在构建其打算向公司或个人成员转租或目前向其转租的空间。在以 WeWork 总平方英尺衡量的前五名大都市中，纽约、华盛顿特区和洛杉矶可用空间百分比最高。

欣顿说：“我们绝不贬低合作模式的价值，尽管这种模式具有很强的优点和许多可行的提供商，但它们的投资组合却少于 WeWork。”“相反，我们的目标是主动为共享办公空间的用户配备设备，向 WeWork 租赁的房东以及在 WeWork 所在地附近的投资者获得市场情报，这些情报将为他们在未来几个月的决策提供依据。”