美国商业多户抵押贷款债务在 2019 年末增长

根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）最新发布的商业多户抵押贷款债务未偿季度报告显示，美国商业多户抵押贷款债务在 2019 年底未偿债务比 2018 年底高出 2480 亿美元（7.3%）。

Mba 的报告发现，与 2019 年第三季度相比，2019 年最后三个月的未偿抵押贷款债务总额增长了 2.1%（750 亿美元），四大投资集团都在增持。第四季度，多户型抵押贷款债务增长 304 亿美元（2.0%）至 1.53 万亿美元，全年增长 1167 亿美元（8.2%）。

Mba 商业地产研究副总裁杰米·伍德威尔（Jamie Woodwell）说：“2019 年，商业多户房地产抵押贷款债务的年增长额创下全球金融危机前以来的最高纪录。每一个投资公司都增加了他们的持有量，有些甚至增加了两位数。延续最近的趋势，多户型抵押贷款债务的增长超过了其他房地产类型。”

伍德威尔补充道：“展望未来，一个关键问题将是冠状病毒和相关的经济冲击将如何影响 2020 年的市场。现在说还为时过早。”

四个主要的投资群体是：银行和储蓄；商业抵押贷款支持证券（CMBS）；债务抵押债券（CDO）和其他资产支持证券（ABS）发行；机构和政府赞助企业（GSE）投资组合和抵押贷款支持证券（MbS）；以及人寿保险公司。

Mba 的分析总结了贷款的持有情况，如果贷款是证券化的，则总结了证券化的形式。例如，许多人寿保险公司投资于他们持有抵押票据的全部贷款，以及证券发行人和受托人持有票据的 CMBS、CDO 和其他资产支持证券。

商业银行继续持有商业多户型抵押贷款的最大份额（39%），1.4 万亿美元。机构和 GSE 投资组合和 MbS 是第二大商业多户抵押贷款持有人，7440 亿美元（占总数的 20%）。寿险公司持有 5610 亿美元（15%），CMBS、CDO 和其他 ABS 发行持有 5040 亿美元（14%）。

多户型抵押贷款未偿债务仅针对多户型抵押贷款、机构和 GSE 投资组合以及 MbS 在未偿债务总额中所占份额最大，为 7440 亿美元（占总额的 49%），其次是商业银行 4590 亿美元（占总额的 30%），人寿保险公司 1490 亿美元（占总额的 10%），州和地方政府 880 亿美元（6%），CMBS、CDO 和其他资产支持证券发行 480 亿美元（3%）。

2019 年第四季度，商业多户抵押贷款未偿债务的变化，CMBS、CDO 和其他 ABS 发行的商业多户抵押贷款债务以美元计增长最大，增加 231 亿美元（4.8%）。商业银行增持 215 亿美元（1.5%），机构和 GSE 投资组合和 MbS 增持 161 亿美元（2.2%），金融公司减持最多，为 1.17 亿美元（0.4%）。

按百分比计算，CMBS、CDO 和其他 ABS 发行的商业多户型抵押贷款增加最多，为 4.8%；州和地方政府退休基金减少最多，为 1.0%。

2019 年第三季度至第四季度，多户型抵押贷款未偿债务增加 305 亿美元，增幅为 2.0%。以美元计算，机构和 GSE 投资组合以及 MbS 持有的多户抵押贷款债务增长最大，达到 161 亿美元（2.2%）。商业银行增持了 67 亿美元（1.5%）的多户抵押贷款债券。CMBS、CDO 和其他资产支持证券（ABS）增持 9.5%，至 41 亿美元。私人养老基金的持股量下降幅度最大（7.2%），达 6500 万美元。

按百分比计算，房地产投资信托公司（REITs）持有的多户抵押贷款增加最多（23.9%），私人养老基金减少最多（7.2%）。

2018 年 12 月至 2019 年 12 月，商业银行持有商业多户型抵押贷款债务以美元计增长最大（6.1%），增加 820 亿美元。州和地方政府减持了 15 亿美元（1.4%）的商业多户抵押贷款。

按百分比计算，金融公司持有的商业多户抵押贷款增加最多（14.9%），州和地方政府退休基金减少最多（3.3%）。

2019 年多户抵押贷款未偿债务增加 1167 亿美元，增长 8.2%。以美元计算，机构和 GSE 投资组合以及 MbS 持有的多户抵押贷款债务增幅最大，为 10%（692 亿美元）。州和地方政府减持最多的是 13 亿美元（1.4%）。

按百分比计算，房地产投资信托基金持有的多户型抵押贷款增加最多，为 52%，而私人养老基金减少最多，为 24%。