摩根士丹利认为商业地产将实现 K 型复苏

摩根士丹利表示，商业地产将出现所谓的 K 型复苏，导致商业抵押贷款支持证券（CMBS) 持有人之间出现明显的赢家和输家。

这意味着，根据债券、年份和物业类型等因素，一些交易的变现损失将远高于其他交易。酒店、零售和写字楼支持的债券可能会比工业地产的债券面临更大的困境。

这种分化造成了一个市场，在这个市场中，尽职调查和积极管理是关键，因为投资者希望在混乱中获得优势。

"债券挑选者的市场已经出现，"Richard Hill 领导的摩根士丹利分析师团队周三在一份展望报告中写道。例如，"在 BBB-(CMBS 债券）中出现了一个' 有 '和' 无 '的市场，因为特异性风险和不断上升的损失预期放大了质量分层"。这导致旧的 BBB- CMBS 导管转债的交易机会稀少。分析师写道，投资者不愿出售质量较高的债券，而质量较低的债券则缺乏担保。

今年 CMBS 市场一直在挣扎，因为 COVID-19 让购物者远离商场，旅客远离酒店，工人从办公室回家。 摩根士丹利表示，目前有 1400 多笔总额 293 亿美元的 CMBS 贷款拖欠。住宿和零售物业的拖欠率最高，分别为 22.6% 和 11.8%。

报告称，更复杂的是，7.8% 的整体 CMBS 总体拖欠率 "可能被低估了 300 至 400 个基点，因为考虑到忍耐和借款人动用储备金来支付当期本息"。

该公司对 CMBS 导管的预期损失预测平均在 5 -7% 的范围内，这取决于 CMBS 是哪一年发行的。报告称，对于问题较多的特定交易，这一比例可能超过 10%，甚至达到十几 % 的高位。

摩根士丹利的研究显示，在某些熊市情况下，损失可能高达 AA 评级层，而低等级的类别几乎肯定会出现一些变现损失，这取决于交易情况。

Hill 先生写道："所有年份的交易损失范围很广。" 他指出，住宿、零售和办公物业的额外压力可能会导致损失预测上升。

尽管业绩表现充满挑战，但明年 CMBS 的发行量可能会令人惊喜地上升。该行预计，随着到期，2021 年管道、单一资产、单一借款人和商业地产抵押贷款义务发行的销售额将达到 600 亿至 700 亿美元。

今年以来 CMBS 的销售额已达到约 544 亿美元，比 2019 年同期减少 40% 以上。