全球房地产市场情况如何？未来将面临什么挑战？
一、德国是“避风港”
德国仍然是最受国际投资者欢迎的国家之一。根据联合国的数据，2017 年流入德国经济的 FDI 达 347 亿美元：是 2016 年的两倍。2017 年德国 FDI 存量估计为 9,313 亿美元：比 2016 年增长 18%。指标在过去 20 年中增长了两倍。
根据咨询公司普华永道（PwC）的数据，2017 年，德国的商业地产投资达到了创纪录的最高水平，达到 395 亿欧元，比 2016 年同期增长了 20%。大多数买家是本地投资者（55%），其次是来自欧洲（22%），北美（12.5%）和亚洲（9%）的买家。
对德国房地产的高需求带动了更高的价格和更低的租金回报。为了寻求更高的回报，外国投资者正在选择增值项目，或者正在投资于价格更便宜的地方。
投资者购买德国房地产的主要驱动因素：
- 低利率：外国房产购买者可以以 1.5% 至 2% 的年利率在德国银行获得抵押贷款，最多可支付房地产成本的 70%；
- 买卖双方均有法律保障：在德国，与财产的购买、维护和出售有关的所有问题均受到良好规范；
- 稳定的经济：过去五年来，德国 GDP 一直稳定增长。在 2018 年，经通胀调整后的增长率为 2.3%。失业率为 3.6%，而欧元区平均失业率为 8.4%。
- 主要城市的人口增长：2011 年至 2018 年，柏林居民数量增长了 10%，汉堡增长了 7%，慕尼黑增长了 8%，法兰克福增长了 12%。
二、希腊市场复兴
根据希腊银行的数据，该国在 2017 年的外国直接投资流量为 36 亿欧元，是 2015 年的 3 倍。2017 年，希腊房地产的私人投资也创下了历史新高：与外国投资者的交易总价值为 3.28 亿欧元，是 2016 年的 2 倍，是 2015 年的 2.5 倍。
当前希腊的低房地产价格和高需求为投资者带来了更高的回报。雅典一栋经过翻新的城市中心公寓的短期租金净收益为每年 5 -7%，而大多数欧洲国家的首都为 3%。此外，在未来 2 - 3 年内，房地产价格有可能上涨 20-30%。
外国投资者选择希腊房地产的四个原因：
- 黄金签证：希腊向在希腊购买 250,000 欧元以上房地产的人发放居留证，这是在欧盟获得居留证的最便宜的计划；
- 低成本：到目前为止，希腊每平方米物业的成本低于欧洲其他首都。现在，市场处于周期的底部，但开始增长：希腊银行注意到住宅房地产价格连续第二个季度上涨；
- 外国游客人数创历史新高：据希腊银行称，2017 年有超过 3000 万海外游客到访该国；
- 经济的积极变化：希腊 GDP 连续第五个季度增长，2018 年 8 月希腊结束了第三项宏观金融援助计划。惠誉国际评级已将希腊的长期外国货币发行人默认评级（IDR）从 'B' 提升至 'BB-'。
三、受益于本国的公民身份计划，马耳他和塞浦路斯市场出现成交峰值
在过去的几年中，马耳他和塞浦路斯一直在向外国投资者发放居留证。合格的投资者必须在当地拥有当地房地产：在塞浦路斯，投资者的房地产成本投资需要超过 500,000 欧元（或 200 万欧元以上，在这种情况下，无需投资其他资产）；在马耳他，投资者必须拥有 350,000 欧元以上的房产，或租赁房产并在五年内每年支付 16,000 欧元以上。投资计划的公民身份在富裕的外国人中很受欢迎：自该计划启动以来，马耳他已向此类申请人颁发了 550 多本护照，据报道，塞浦路斯仅在 2017 年就颁发了 1000 多本护照。
危机后塞浦路斯房地产价格的下跌在 2014 年启动投资入籍计划后停止。根据报道，2017 年塞浦路斯的公寓价格上涨了 7.4%。专家指出，高端和超高端房地产领域的显着增长。根据普华永道的研究，2017 年塞浦路斯的交易成本比 2016 年增加了 24%，而三分之一的房地产交易涉及外国买家。
马耳他的价格下降也在 2013 年启动投资入籍计划后结束。普华永道（PwC）在 2018 年 1 月进行的一项调查显示，马耳他的上述计划是房地产需求的主要驱动力之一。据国家统计局，2018 年马耳他房地产价格增长了 5% 圣朱利安和斯利马等城市是该计划中最受欢迎的地区。在这里，房地产价格涨幅最大。
目前，塞浦路斯每年发放的护照数量上限为 700 份。
四、增值项目值得关注
收益率降低是欧洲房地产市场普遍的趋势：据普华永道的报告，欧洲房地产市场的收益率从 2009 年的 6% 下降至 2017 年的 4%。普华永道引用一位投资者的话说，今天 3% 的收益率被认为是一种收益。
普华永道（PwC）80% 的受访者证实，投资者愿意冒险以获得理想的盈利能力。建筑和改建增加值项目每年带来 8%-12%。普华永道调查的三分之二的投资者认为，重建是获得主要资产的最佳方式，在大多数情况下，这意味着基于熟练的资产管理和较小规模的房地产资产重组的低风险策略。同时，越来越多的投资者将感兴趣的开发项目视为赚取更多利润的有利时机。
在德国市场，有利可图的优质物业会迅速出售给当地买家。因此，外国人越来越多地研究增值项目：预算不超过 100 万欧元的投资者以固定利率向开发商提供夹层贷款，而资本超过 100 万欧元的投资者则成为股权合作伙伴并在项目完成后获得利润。
五、未来值得关注的房地产市场：仓库，微型公寓，共享办公和养老院
1. 微型公寓
住房负担能力是最重要的社会挑战，它将在不久的将来影响房地产市场。在大城市中解决此问题的方法之一是微型公寓，面积为 17-35 平方米的公寓，由于占地面积小，价格便宜。投资者通常购买微型公寓，以将其出租给学生、商务旅客、年轻的专业人士和游客。越来越多的单人家庭和学生也对这种类型的房产产生了兴趣。根据第一太平戴维斯全球房地产公司的数据，2016 年德国学生住房部门的交易额超过了 2009 年至 2015 年之间的所有交易额。
2. 仓库
普华永道调查的受访者认为，仓库类地产是最有前途的商业地产类型之首。投资者注意到了激进的价格上涨和较低的收益率，但由于市场供应极度短缺，需求并未减少。在所谓的“最后一英里”内城市郊区的仓库：他们将在线存储订购的商品，通过物流交付给客户。
3. 共享办公
共享办公空间的日益普及是房地产服务租户的市场新趋势。正如普华永道的研究所述，租户与业主之间的互动变得越来越重要：“共同工作，小公司，企业孵化器的份额正在增长。对空间灵活性及其划分能力的要求越来越重要。”根据门户网站 Statista 的数据，共享办公的数量从 2005 年的 3 个增加到 2017 年的 15,500 个，到 2018 年的 18,900 个。
4. 疗养院
根据联合国的数据，2017 年 60 岁以上的人口为 9.62 亿；到 2050 年，这一数字将增长到 21 亿，到 2100 年，它将增长到 31 亿。同时，生育率正在下降：根据世界银行的数据，生育率是 50 年前的五分之一。2016 年的生育率为 2.4。疗养院和医疗综合体是将从这些人口变化中受益最大的房地产类型。Statista 的数据显示，2013 年，五分之一的投资者都认为养老院的投资潜力“非常好”，而在 2017 年，三分之一的投资者都持相同观点。
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