随着房地产价格的下跌,空置的建筑压缩了美国各大城市预算

美国市政预算严重依赖房产税,在 2021 年面临高达 10% 的房地产收入损失。
随着房地产价格的下跌,空置的建筑压缩了美国各大城市预算

在上个月与财政部长珍妮特•耶伦(Janet Yellen)的一次会议上,德克萨斯州阿灵顿市市长杰夫•威廉姆斯(Jeff Williams)提出他正面临着严峻的经济困境。在冠状病毒检测和疫苗分发上的巨额支出使得税收收入不断减少,这迫使该市不得不考虑削减服务和工作岗位。威廉姆斯先生说,虽然销售和旅游业低迷让人头疼,但最大的担忧是空置的建筑。

那些空置的办公室、商场和餐馆已经将美国全国各地的城市变成了鬼城,根据政府财政官员的说法,美国 市政预算严重依赖房产税,在 2021 年面临高达 10% 的房地产收入损失。

虽然许多州在 2020 年的收入强于预期,但当未来几个月对这些空楼进行评估时,商业地产价值的大幅下降预计将使城市预算大打折扣。对于各州来说,房产税仅占税收收入的 1% 左右,但在城市和城镇吸纳并用于资助当地学校、警察和其他公共服务的税收中,房产税可以占到 30% 甚至更多。

即将到来的财政压力让美国两党的地方官员恳求拜登政府和国会议员尽快批准为地方政府减负。

华盛顿的立法者们正在就一项可能向各州和城市提供高达 3500 亿美元的经济刺激计划进行谈判。在民主党和共和党就地方政府的援助是否有必要,或者是否只是对管理不善的州的救助发生了一年的冲突之后,这些援助将会出现。

上周六,众议院通过了一项 1.9 万亿美元的法案,将向各城市和各州提供援助,但没有获得共和党的支持。预计参议院将在本周对该法案进行投票,投票结果很可能沿着类似的党派路线进行分解。

共和党人继续反对为各州提供大量援助,称大多数州的财政状况良好,并挑剔数据来支持他们的论点,例如修订后的预算估计显示,由于前几轮联邦刺激措施,包括慷慨的失业救济,情况有所改善。

"总的来说,州和地方政府并没有陷入财政危机," 参议员帕特里克 -J- 图米(Patrick J. Toomey)在 2 月份的参议院银行委员会听证会上说。

然而,对于两党的地方官员来说,帮助不能很快到来,他们一直在向财政部官员和国会议员表达他们的担忧。

共和党人威廉姆斯先生说:"这种流行病正在肆虐,对经济的影响非常真实。"。

这场大流行已经颠覆了美国的商业地产行业。在全国各地的城市,摩天大楼一片漆黑,购物中心关闭,餐馆沦为外卖服务。社交距离的措施重新定义了工作场所,并加速了远程办公的趋势。16 万亿美元的商业地产行业正承受着 2008 年大衰退以来从未有过的压力。

根据信用评级公司穆迪的数据,预计全国商业地产价值将比大流行前的水平下降 7.2%,到今年年底见底。受冲击最大的类别是写字楼和零售业,写字楼价值下降 12.6%,零售业下降 16.5%。

在某些情况下,住宅房地产价值的上升将弥补商业地产的低迷,而随着网上购物提升对配送中心的需求,一些细分市场,如仓库,表现良好。没有所得税的州,如佛罗里达州和德克萨斯州,更容易受到房地产价值波动的影响。

整体情况是有问题的,据倡导组织 "全国城市联盟" 估计,今年美国城市可能面临 900 亿美元的资金缺口。

大城市在写字楼外迁中首当其冲。CoStar 提供的数据显示,从 2019 年底到 2020 年底,一些最大市场的可用办公空间已经膨胀。去年旧金山的闲置空间增加了近 75%,而洛杉矶、西雅图和纽约市的空置办公空间增加了 25% 以上。

纽约市长比尔•德布拉西奥 1 月警告说,由于酒店、零售和办公物业的价值已经下降了 15.8%,预计明年房产税收入将减少 25 亿美元。由于房地产占纽约年税收的一半左右,该市计划今年削减数千个工作岗位。

穆迪商业地产经济主管维克多•卡拉诺格说,在一些大城市市场,租金收缴率已降至 75% 左右,这给需要还贷的业主和房东带来压力。暂停驱逐和不确定随着疫苗的推广,写字楼行业将恢复到何种程度的正常状态,这使得预测行业的命运更加困难。

未来几个月,随着商业地产评估的到来,以及认为价值虚高的业主对税单提出质疑,市政当局面临的财政痛苦程度将更加清晰。

匹兹堡的房地产律师 Jason M. Yarbrough 表示,他已经接到越来越多的业主电话,寻求提出 2021 年的上诉。由于建筑物和商店空置,一些业主在挑战他们的评估后,他们的评估价值减少了数百万美元 -- 使他们的税单降低了数十万美元。

"我们看到商业地产业主的需求非常大,他们受到了来自各方面的打击," 亚布劳先生说,并指出这也给城市预算带来了挤压:"对于市政当局来说,这是一个令人不安的问题,因为他们将自己的税基与房产价值挂钩。"

立法者和财政部官员已经意识到该部门的压力。去年,来自德克萨斯州的范•泰勒提出立法,允许联邦政府在酒店和其他公司中持有少量的所有权股份,该行业努力游说以获得援助。但在 2020 年国会通过的救济方案中,商业地产一直是少数没有得到政府直接支持的行业之一。

房地产行业的许多人对各城市和各州因为疫情而对企业施加的限制感到失望,将其归咎于破产和房产价值暴跌。

德克萨斯州的房地产开发商、该州共和党休斯敦地区的财务负责人雅各布•温特斯汀说,如果地方政府知道联邦政府会支持他们,他担心地方政府会继续实施流行病限制。

"我看到的唯一的政治解决方案是试图拯救一切的政治大交易,现在匹配的是立即要求每个州取消所有限制,每个市镇取消所有限制," 温特斯坦恩先生说。

虽然商业地产行业的游说努力没有成功,但代表市政当局的团体正在利用该行业的困境推动国会为自己解困。在 2 月份给参众两院议员的一封信中,政府财务官员协会警告说,房地产税收入正面临悬崖。

"全国范围内房产税和销售税的增长乏力和亏损将继续对科维德 -19 引发的经济复苏产生寒蝉效应," 政府财务官员协会联邦联络中心主任 Emily Swenson Brock 写道:"尽早投资于额外的财政资源,旨在支撑州和地方的收入来源,将保护全美关键的安全网服务。"

布洛克女士在接受采访时表示,耶伦博士已经接受了她的组织的关注。

与此同时,业主们正在努力解决如何处理他们的闲置空间,而企业也在努力决定他们未来需要什么。

亚特兰大 商业地产经纪公司 Colliers 的高级副总裁 Drew Levine 表示,一些租户正在寻求买断租约,另一些租户则试图转租空置空间,许多人只是在等待健康危机,如果他们有能力的话。然而,很少有公司签署合同租用新的空间,大企业客户表示,他们未来几年的办公组合计划仍在变化中。

莱文先生说:"办公室的占用者在大多数情况下还没有准备好承担回办公室的风险。" 他在亚特兰大中城的一栋基本上空无一人的大楼里工作,他看到自己穿越这座以交通拥堵著称的城市的通勤时间已经缩减到 10 分钟。

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