如何在日本投资商业零售地产？

根据日本贸易振兴机构（JETRO）的数据，日本拥有世界第二大零售市场，销售额超过 1.3 万亿美元（150 万亿日元）。作为一个成熟、优质且以奢侈品为导向的消费市场，多年来，该国一直是寻求在亚洲建立自己的影响力的所有全球品牌的自然目的地，并取得了骄人的成绩。来自中国、台湾和韩国等国家的 35% 的亚洲游客到日本旅行时，其访问的主要原因就是“购物”。日本本地购物者也是一股不可忽视的力量 - 被贴上“痴迷于消费主义文化”的标签。

该国零售市场的关键部门是高端专卖店、服装专卖店以及生活方式 / 环境产品 - 所有这些不仅在东京银座、表参道、涩谷和新宿等购物热点可以买到，而且遍布在大阪，名古屋，福冈和札幌等其他大都市中心。

大型购物中心、大型超市和街边商店全天都在忙碌着活动，时尚男女是主要推动力，甚至是在通货紧缩的“迷失的几十年”（日本直到最近才摆脱了这种困境），但并未削弱了日本人对购物的热情，因为在这些年中的任何时候，这些主要购物区中的任何一条商业街走都能表现出这一点。

一、目前的零售市场状况

上图摘自三井不动产 2018 年的统计出版物，该数据清楚地表明，除小幅下滑外，日本的零售总额总体上呈上升趋势，这主要是由于 2014-2016 年间中国游客人数急剧减少。

但是，值得注意的是，随着电子商务趋势继续席卷全球，实体店正在面临着巨大的挑战 - 这意味着除了高端购物区以外的所有地区租金都出现停滞。而且，零售额可能会随着 2019 年橄榄球世界杯、2020 年奥运会和 2025 年世博会的发展而改善，所有将在日本举办的全球重大赛事有望增加游客人数。

无论如何，从同一张图表中可以明显看出两个有趣的主要趋势：

1. 就零售总额而言，超市购物早已超过百货商店。随着越来越多的服装、商品和服装现在在网上销售，这种趋势在 2017 年进一步加剧 - 而出售食品和饮料等消费品的超级市场不那么容易受到在线竞争的影响。

2. 然而，目前日本绝大部分零售都不是在百货商店（或这里所说的“Depaato”）或超级市场中，而是在“其他零售”中，即街头商店、火车站和地铁站商店、奥特莱斯购物中心和其他小型企业（同样也是在线）。

二、如何从这些趋势中获利？

虽然拥有购物中心或购物中心的所有权可能是一项诱人的投资，但购买和管理此类财产过于昂贵，并且需要日本人来经营公司及其所有业务。此外，如果租金继续停滞不前或下降，那么外国投资者将资金投入较小的“街道级”商业零售物业可能更可行，这可以通过标准租金租赁轻松管理（直接租金 - 以收益为导向的投资）而不是持续的动手业务管理。这些商店也便宜得多，这为投资者提供了更好的多样性，也使他们能够对冲投资风险，而不是投资于单个高价购物中心。

互联网购物的巨大繁荣及其扩展到包括同日或次日服务的扩展，已导致大多数城郊的物流房地产市场（工厂，包装厂，仓库和运输中心）发生了巨大的增长。日本的大型物流中心，以及针对城市本身的小型专用设施，这是另一个值得研究的投资领域。而且，由于该特定市场目前很火爆，需求远远超过了供应，因此 创造性的方法（例如收购在大中型土地上架设的现有旧物业，以进行拆除和重建）是非常有利可图的战略。

三、投资购物中心

但是，如果您想购买整个购物中心，请注意，混合用途公寓楼（街道商店）的住宅中的商业单元与完全商业建筑或购物中心（大型购物中心和购物中心）之间存在很大差异。

混合用途建筑物中位于底层的商店或办公室可以由任何人（类似于住宅物业）购买，然后出租给企业主。对于完全由一个人全权拥有的全商业街区，情况则大不相同。持牌经营者负责运营整个综合大楼，并为其整个租户社区提供公用事业和服务。这意味着商业运营商在想要租赁商店或办公室空间时将被要求向建筑物或中心管理部门提出申请 - 这些空间通常仅可用于出租，而不能单独购买。

就其本身而言，将要求运营商提供某些服务，例如基础设施，内部广告空间，与企业相关的楼层和建筑物地图，每日或每周的垃圾处理，所有公共空间的清洁，安全，消防安全规定等。

虽然外国投资者有能力购买并运营整个商业空间结构，并且尽管有管理公司能够代您经营该中心，但是这无疑为投资增加了全新的复杂性，而不仅仅是一个简单的房地产和租赁管理交易。

实际上，您现在运营一个购物中心，这通常需要雇用、提供和培训员工，外包广告，库存管理等。最接近的等效业务可能是购买和运营酒店或其他宾客或短期住宿业务，而不是直接进行大型房地产投资。